201824个大中城市人均住房面积及房价相对泡沫估算

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　　摘 要：国家统计局公布的城市人均住宅建筑面积反映的是有当地户籍并有住房的城市居民的人均住房面积，与城市人均实际住房面积的概念存在着较大的差别。对我国24个主要大中城市实际人均住房面积的估算结果明显小于统计年鉴公布的数据，而且不同城市之间存在较大的差距;利用估算结果进一步估计各城市的房价相对泡沫指数，结果表明一些城市相对于其他城市存在较高的房价泡沫。我国城市人均住房面积与发达国家相比还有明显差距，对住房的刚性需求仍然强劲，房地产业还将保持较快的增长速度;对已经出现较大房价泡沫的城市，应防止其局部风险向全局风险转化，而对于房价泡沫程度不高的城市，应支持居民的合理住房需求。
　　关键词：人均住房面积;房价泡沫;人均居住面积;房地产市场;房价相对泡沫指数;住房需求;城镇人口;人均可支配收入;房屋折旧率
　　一、引言
　　在谈到中国是否存在房地产供给过剩以及是否存在房地产价格泡沫时，媒体、房地产从业者、政府部门官员以及研究学者经常引用的一个指标就是国家统计局公布的城市人均住宅建筑面积。
　　人均住房面积数据对于分析和预测我国房地产市场的发展具有重要意义。如果居民的住房现状已经达到发达国家的水平，那么今后房地产投资的增长速度将有可能出现趋势性的下降;而如果居民的住房状况与发达国家相比还有很大的差距，那么随着中国城镇化进程的继续，房地产投资仍将保持较快的增长速度，继续成为拉动经济增长的重要力量。事实上，目前关于房地产投资是否过剩、房地产投资未来的走势以及是否存在房地产价格泡沫等问题的判断，都与这一统计数据有关。如果这一统计数据有偏差，不能反映城市居民实际的住房情况，那么就会严重误导人们对房地产业未来发展趋势的判断。
　　按照《中国统计年鉴》的数据，2012年我国城市人均住宅建筑面积为32.9平方米，已经达到了较高的水平。目前在世界发达国家中，美国的人均居住面积大概为60平方米，英国、法国、德国的人均住宅面积大概为35平方米左右。虽然由于统计口径的不一致，我国的数据很难与世界其他国家进行精确的对比，但似乎可以大致判断，我国城市居民人均住房面积已经基本达到了发达国家的水平。考虑到中国各个地区和城市的居住条件存在较大的差异，在北京、上海等特大型城市，由于人口规模庞大，人均住房面积应相对较低，但是按照各个城市统计年鉴的数据，即使在北京，全市城镇居民人均住宅建筑面积也已经达到29.26平方米(2012年)，如果按户均3口人计算，则户均住房面积已接近90平方米这一数值也接近日本东京的人均住房面积，根据日本统计年鉴的数据，日本家庭平均每户住房面积由1983年的81.6平方米升到2008年的92.4平方米 (Statisrical Handbook of Japan， 2013，日本国家统计局网站：http：//www.stat.go.jp)。 。也就是说，从国家统计局公布的数据看，我国的人均住房面积已经基本达到了发达国家的水平。
　　但是，统计年鉴公布的数据似乎与现实情况并不符合。特别是在大城市，快速增长的人口规模和家庭数量导致对住房的刚性需求依然十分强烈，不论是买房还是租房，房源短缺、一房难求的现象普遍存在，无论是房价还是房租都呈现不断上涨的趋势;而一般收入人群的收入难以支付高昂的房价或租金，合租和群租成为新入职年轻人的普遍选择。因此，有必要对国家统计局公布的城市人均住宅建筑面积指标进行分析，厘清其真正的含义。
　　已经有学者对全国人均住房面积进行过测算。郑玉歆(2014)、李昕和徐滇庆(2014)等已经清楚地指出，国家统计局的这个数据来自入户抽样调查，是有特定含义的。调查人员通过询问有户籍和有住房的当地家庭的住房面积，得到人均住房面积的数据。因此，这一数据其实反映的是城市中有当地户籍并且有住房的居民的人均住房面积。这与城市人均实际住房面积的概念存在着较大的差异。目前中国正处于城镇化的加速时期，在大城市，常住人口数大大超过城市户籍人口，而没有当地户籍的城市常住人口的人均住房面积很有可能小于有当地户籍居民的人均住房面积。因此，这一统计数据应当明显高估了我国城市实际人均住房面积。郑玉歆(2014)利用城镇人口和新建住房建筑面积数据，假设1986年城镇人均住房建筑面积为10平方米，折旧率为2%，估算了1985―2012年全国城镇人均住房建筑面积。按照他的估算，2012年城镇人均住房建筑面积仅为18平方米，远远低于统计年鉴公布的32.9平方米，也明显低于欧美以及日本等发达国家。
　　张延群：24个大中城市人均住房面积及房价相对泡沫估算
　　我国目前正处于快速城镇化时期，近十多年来各个地区的城镇化率都有明显上升。但是由于享有的资源和自然禀赋不同，各个城市吸引人口流入的程度有较大的差异。由于具有较多的就业机会、较浓厚的文化氛围、较高的教育医疗等社会服务水平以及一般来说较好的气候条件等，我国一些大城市，特别是直辖市和各个省会城市正在吸引更多的人口流入。图1是2002―2012年我国部分城市人口规模的增长，可以看出，其中存在着很大的差异，最高的天津达到118%，而最低的哈尔滨只有20%。人口增长速度的不同是形成各城市人均住房面积、住房供给以及房价存在较大差异的一个主要原因。我国目前房地产市场出现了较明显的分化，在北京、上海等一线城市，住房供不应求的状况还很明显，体现为房价的持续上升和高位企稳;但是，在一些二、三线城市，出现了房屋成交量下降、新建房屋库存上升的情况，房价下行的压力较大。因此，对各个城市的人均居住情况进行准确测算对于预测房价和房地产投资的走势也是十分必要的。虽然在各个城市的统计年鉴中可以查到城市人均住宅建筑面积数据，但其统计的口径和方法与中国统计年鉴是一致的，即反映的是有当地户籍并且有住房家庭的人均住房面积，因此也存在明显高估的倾向。
　　本文的主要工作和贡献是，对我国24个主要大中城市的实际人均住房面积进行了估算，然后测算各个城市的房价相对泡沫指数，并对其形成的原因进行分析。研究的结果对于判断不同地区房价的泡沫水平以及房地产投资的走势具有一定的指导意义。
　　二、24个大中城市实际人均住房面积的估算