|
|
[摘 要]目前我国政府有相当多的公共政策出现偏差。本文以政府在房地产政策调控为例评析公共政策的效用,由公共政策无效为出发点阐述政府职能需要转变,即防止纠正市场失灵、提供公共产品。
[关键词]公共职能;房地产政策调控;公共政策
1 房地产调控的政策效用分析
1.1 房地产市场的调控政策过程
2006年国家建设部等九部委联合出台国六条;同年7月的《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,开始了强制性征收二手房个人所得税。随后建设部的171号外资限购令,限购的政策开始登台。2007年《物权法》出台,央行五次加息,九次上调存款准备金率,二套住房首付比例被追高至五成。2008年70/90政策,央行五次上调贷款准备金率,小产权房拒发宅基地证。2009年加强管理土地出让,未满5年的个人住房转让征收全额营业税。2010年1月,国务院出台国十一条,严格二套房贷款。3月,国资委要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。4月15日,国务院颁令,二套房首付款不得低于50%。两天后,新国十条发布,国务院规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2011年对房地产市场的控制可以说达到了顶峰,央行银根再次紧缩,民众买房,贷款难上加难。
1.2 房地产政策调控的结果
纵观整个调控过程,国家调控楼市的措施是一轮又一轮,显示了政府调控房地产的决心之坚定。但从实质的效果看,全国楼市却依然呈现一副回暖态势。据国家统计局公布的数据,2009年11月全国70大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10 月扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10 月扩大0.5 个百分点。房价同比和环比涨幅均创年内新高。
2010年4月新国十条的出台,使得全国70个大、中城市房价同比涨幅由12.8%开始回落。在新国十条出台后三个月的时间内,国内房地产市场进入价稳量跌的博弈阶段,但是进入8月,国内楼市再度出现了价升量增的状况,楼市的回暖迹象及开发商的逆市提价立即招致了国家的第二轮调控政策。2010年10月,上海房地产新政细则一出台,上海楼市进入观望期,同样出台了限购政策的深圳却逆市上扬,成交量是去年同期的3.5倍。
2 对房地产政策调控的评析
2.1 房地产政策调控失效的表现
从十一五计划开始,房地产市场已不再是以往单一的经济市场,而是转为由政府调控、引导政策市场。在众多国字号规则的影响下,政策的频繁出台,政府以政策引领,用调控来规范,已然成为现今和往后行业发展的主要思路和方式。显而易见,商品房和商品住宅的价格在调控中不断上涨,政策的权威性、稳定性不断受到侵蚀和挑战,政策的科学性和落地性越来越小。居民买房负担越发严重,民意被严重忽视。低收入与高房价业已上升为社会的重要结构性矛盾,对中国人民生活、经济可持续发展、社会稳定均造成了严重的伤害。
经历数次失败的调控以及楼市调控大逆转后,公众对政策的公信力难免会打折扣,而倾向于认为调控政策是投机性选择,缺乏长远的规划和明确的目标。只要宏观经济出现逆转,政府就会放弃对市场的调控。
2.2 房地产政策调控失效的原因
地方政府作为利益主体,很难成为调控的中立第三方。对房地产调控更致命的威胁是灰色收入。有房产研究机构指出,我国25%的购房直接由现金支付,4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房,冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在,对于我国房地产市场的改革非常不利,既挑战了政策的效用,更让房产税等调控政策等同于利益群体艰难的自我革命。
本文认为我国房价上涨跟土地价格的上涨也密切相关,政府掌握相对稀缺的土地资源,土地金收入为财政收入的大头,由此我们不难发现随着土地价格的水涨船高,从土地卖价上控制房价的上涨确实不失为控制房价上涨的好办法,但政府自己割自己的肉有些不现实,所以老百姓越来越买不起房子。
政府掌握过多的资源,过多的财富,能够支撑大规模的政府,并用于投资,尤其导致资源的浪费以及政府的寻租腐败。而民众拥有的资源太少,在博弈过程中处于劣势。保持社会的公共有序,保证政府公共政策的有效制定并执行,就要求政府在政策制定过程中转变职能,为社会、为民众谋福利。
3 政府职能的转变 |
|
发表于 2018-8-24 15:07:44