2018城市土地收益分配改革思路探讨

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城市土地收益的基本内容城市土地收益包括经济上的地租、对土地投资的均匀利润、土地资本的利息和补偿，它主要以租、税、费形式表现。地租是土地所有权在经济上借以实现的增值形式，属于初次分配。地税是国家按照法律规定的对象和比例占有、支配土地价值的一种特定分配关系，属于再分配。地费是对土地投进资金、设备、劳动等之后的一种补偿。地费存在有两种形式：一是规费，即国家对居民或法人提供某种特定服务而收取的治理费、手续费和工本费，如土地使用证工本费等二是项目性收费，指土地使用者直接或间接享受各项基础设施所必须交纳的用度，如城市建设配套费等。另外，城市土地治理手段也被理解为一种重要的分配方式，可分为三种类~调节土地使用控制带来的宗地间土地增值或减值的不公平现象，通过协议和激励方式引导开发商将来源于城市土地增值中的资金投进到公共利益的支出中，直接利用城市土地收益作为系统运作的资金支持实现相关经济、社会和环境的目标。我国现行城市土地收益分配体系。一是政府作为整体与土地使用者一起参与土地收益的初次分配；二是政府所获得的城市土地收益，在政府内部不同层次之间，主要是中心政府与地方政府之间的再分配。再分配的对象是地方政府作为整体政府的代表而获得全部土地收益；其中，地费收益是作为地方政府的治理本钱和开发项目对城市基础设施建设本钱的分担，应由地方政府全部所有。因此，城市土地收益再分配的实质是对地方政府所获得的地租、地税在中心政府和地方政府间的划分。本文以河北省为例，根据河北省城市土地收益状况统计进行分析。河北省2000-2004年城市土地收益中的地租分别为3.85亿元、5 87亿元、11.35亿元、18.42亿元和29.51亿元，均匀增速为67.08%，2001-2004年的土地收益均匀增速为25.82%，地租收益增长水平高于土地收益增长41.26个百分点，在促进土地收益增长方面作用明显。同期，地税收益均匀增速为15.42%，低于土地收益增长10.40个百分点；相对于地租来说，税收增长在土地收益中所起作用较小。通过统计调查，河北省2000-2004年城市土地收益占财政收进比重均值为15.68%，均匀增速为11.38%；同期财政收进均匀增速为13.28%，低于土地收益增速12 54个百分点。 城市土地收益分配中存在的题目（一）初次分配中的题目分析1．政府应获得的土地收益流失。此部分题目主要表现为以下四方面内容：城市土地出让中存在不规范行为。首先，土地出让审批权违规下放造成违法批地用地，或是借用其它名义以协议用地为名，而行经营性开发之实。其次，以招拍挂方式出让城市土地的比例不高，即使实行招标，也多采用定向招标、邀请招标，真正实施公然招标拍卖的往往是区位差、搬迁补偿大或开发本钱高的土地，成交数目少。房地产开发公司往往通过协议方式取得土地使用权，在商品房开发经营中获取巨额土地增值收益。造成政府应得的城市土地收益大量流失。土地用途变更中补交土地出让金方式的低市场竞争性。原划拨国有土地发生转让时，只是一次性地与主管部分协商补交土地出让金，这与公然招标拍卖的价格相往甚远；同时按照现有规定，开发商初次获得土地使用权后，如要变更土地用途，只需与原批准机关进行协议补交土地出让金即可，这种协议方式市场竞争低，补交的出让金远低于变更土地用途应有的土地增值。这部分本应属于政府的增值就又成了开发商的