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;内容摘要：业主自治是物业管理的基础，在业主实行自治的过程中，如何调动全体业主的参与积极性、制定科学的业主公约是很关键的，同时正确处理业主委员会和居民委员会的关系也是至关重要的。
关键词：业主自治 业主委员会 居民委员会
the Station of Owner's Self-government in Building Harmonious Society
Abstract: Owner's self-government is the foundation of community running. In the course of owner's self-government, how to mobilize all the owners' participating enthusiasm and enact reasonable owner pact are crucible. At the same time, dealing with the relation between owner committee and dwell committee is also vital.
Keywords: owner's self-government; owner committee; dwell committee
随着城市开发进程的推进,住宅已成为我国大部分城市最主要的房地产项目，以高层建筑和多层建筑为主的住宅小区大量出现,使得物业管理业得到了较快的发展，并随之引进和推广了物业管理体制。然而我们也应注意到，物业管理企业与业主的纠纷也呈逐年上升的趋势,这使我们不得不重新反思业主的权利和物业管理企业利益之间的关系。新世纪的今天不仅是房地产和物业管理发展的黄金时期，更是中国发展的关键时期,为了促进我国经济社会的健康发展，我党提出了整合社会、“构建社会主义和谐社会”这一新理念。顺应这一新的发展目标，充分发挥业主自治，是解决当前物业管理工作中许多问题的重要途径。
一、 业主自治是物业管理的基础
建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。所有权是绝对性的权利,它排除了非所有权人对物的干预。无论物业管理企业还是政府都无权干预所有权人对房屋的处分,但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分,而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权,而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以物业管理的基础是业主自治。
社区的自治可能最主要体现在物业管理的自治上。社区是城市生活的最小单位,由于土地供给矛盾,大量多层和高层住宅出现,这些居民自然结成一个社区,同时城市规划设计水平提高,社区购物、教育、休闲等服务设施比较齐全,使居住区相对独立;再者商业化房地产开发使业主均是无传统单位管理的社区人,大家居住在一起结成共同体。这些业主和居民相互地位平等,而平等的民事主体处理共同事务只能遵循民法上意思自治原则,平等协商解决矛盾,而业主自治就是社区自治最好的表现形式。所以建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒才产生了现在的物业管理制度。
所有权是绝对性的权利,它排除了非所有权人对物的干预。无论物业管理企业还是政府都无权干预所有权人对房屋的处分,但是其他共有所有权人却有权干预业主对房屋共用部分的处分,而这种干预也只能要求该业主不得损害其他业主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权,而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以物业管理的基础是业主自治。
在我国目前业主自治的情况并不乐观，主要表现有两个方面：一、业主公约约定不合理，执行性差；二、业主参与意识不强，权利观念淡薄，搭便车现象严重。
第一、业主公约是全体业主（区分所有权人）在平等协商和意思自治基础上形成的共同意思表示。它经过了充分协商,各种业主利益妥协形成最后决议文本,由全体业主签署或加入。它是所有业主之间非单纯性债权性质的契约,它是众多业主之间的社会化契约,它是业主之间权利义务的基本规定,是自治团体的最高规则,也可称小区的“小宪法”。业主公约的主要内容关系到该物业管理区域内全体业主利益的基本事项,涉及物业区域共用、共有部分使用、共同事务的管理、代表机构的选举方式和权限。它对所有加入或签署的业主具有法律约束力。但目前绝大部分的公约几乎都存在着口号性条文多约束力不强，违约责任约定不明。业主自治的依据不足还能奢谈什么有效自治呢？
其实这一问题不难解决，订立公约时咨询法律专业人员，使公约具有较强的操作性，同时业主们让渡一部分公共权利，把追究违约责任的这部分权利委托给物业管理公司行使，业主们这需就物业管理公司的管理结果进行监督即可。{1}因为物业管理是一项专业性极强的事务，它需要专业的服务人——物业管理服务企业。物业管理,从房屋上看,管理主要是维护、修缮;从社区角度上说,管理主要是保洁、保安、绿化;从共同居住秩序上说,管理主要是防止个别业主或租户对共用部分的损害和对全体业主利益的损害。前两点基本是服务,第三点才是管理公共事务,而物业管理的目的是提升业主的居住品质,保护业主的物业财产价值。物业管理的性质是业主将自己对物业一部分的处分权委托给物业管理企业,让物业管理企业服务业主,提高对物业利用的效益。物业管理权纯粹是私法上的权利,其本质是业主自治权利的延伸。因为一个居住区内有众多业主,如果业主采取自我约束或自律管理的方式,虽然可行,但非常不经济,不符合市场经济和社会分工细化的潮流,不能得到最大效益。因此即使物业管理公司行使一些类似于行政管理的“权力”,实际上这种“管理权”仍然源于全体业主或业主委员会的授权和同意,是业主委员会授权物业管理企业代表全体业主维护整体利益和物业的利用秩序。物业管理企业与业主委员会签订的物业管理服务合同从本质上说是一种委托合同。
第二、造成业主参与意识不强，权利观念淡薄，搭便车现象严重的原因有很多，其中物业管理条例设置的自治的门槛太高、自治的成本高昂是主要原因。比如召开业主大会的两个二分之一重大事项的三分之二的规定足以吓退绝大部分想召集大会的普通业主。在那些动辄几百户居住数千人的小区，召集这些业主本身就是一个浩大的工程，需要动用大量的人力和物力，这是一般业主能力所不及的。这一问题的解决需要政府和居委会的帮助，由有关部门给予必要的指导，同时完善立法，降低业主行使权利的成本，借助科学的手段比如电子签到网上投票等多样化的途径行使权利。{2}
二、 正确处理业主委员会与居民委员会的关系
1、居委会
1982年宪法首次以根本大法的形式明确了居委会的性质任务和作用。1989年《中华人民共和国城市居民委员会组织法》（以下简称《居委会组织法》）取代原《条例》，其内容较之《条例》更具体。尽管在法律地位上居委会的存在取得了合理性，但是随着时代的发展，居委会却面临着向何处去的问题。
在现行宪法和法律上，居委会不属于一级政权机关，对居民不直接行使国家权力，而是居民自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织。居委会的自治权不属于国家权力的范畴，而是宪法所保障的城市居委会处理本居住区居民自治事务所必需的权利。居委会作为社会基层的自治组织有对本居住区的社会性事务进行自我管理的权利。
据《居委会组织法》第三条、第四条、第五条之规定。居委会经办事务可分为：委托事务和自身固有事务。委托事务包括两方面：一是必要事务，例如，人民代表选举，人口普查，管制刑事罪犯等。二是选择事务，由居委会根据财力物力协助政府交办的事项。自身固有事务也可分为两大部分；一是办理与当地人民群众福利有关的社会事务；另一方面即按法律规定的自治团体应有的事务。
按《居委会组织法》，基层政权及其派出机关对居委会的工作指导、支持、帮助；居委会协助前者工作。但在现实中二者之间却是主要呈现指挥、领导、命令和服从的关系。此外警署、房管所、环卫所及某些企业也通过街镇给居委会“布置”任务。甚至在很多居委会干部和街道的思想上，认为两者之间的关系就是事实上的“领导与被领导”关系。
从居委会干部的产生来看，一般由街道物色人选，居民选举更多时候只是走一形式，甚至完全不用选举的形式，直接指定。居民的选举权实际上被架空了。
2、业委会 |
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发表于 2018-7-23 22:38:15