2018承租人的优先购买权若干问题初探

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　　“房屋租赁合同是指出租人与承租人签订的关于将房屋交付给承租人使用，承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议”。房屋租赁合同作为当事人间极为重要的法律结合关系由来已久，且普遍得到世界各国民事立法的广泛认可。其原因在于房屋租赁合同有较高的社会经济价值。它不但能给其中的一方当事人（承租人）提供了买卖合同之外获得租赁房屋的使用和收益的机会，而且还给另一方当事人（出租人）提供了融通资金，盘活资产的可能，使承租人和出租人双方利益不经过买卖即可得到满足，充分实现物尽其用，各得其所。随着市场经济的深入发展，房屋租赁合同的应用日渐广泛。对承租人来说，他可以经由租金的一期或多期支付，以相对较少的代价取得对租赁房屋使用和收益的权利，而不必为一时之需而支付购买房屋的价款来取得所要租赁的房屋所有权；对出租人而言，其在不丧失房屋所有权前提下，获得了必要的发展资金（即房屋租赁收益），而且更有利于其生产和生活，为其发展提供了更为宽广的空间。因此，房屋租赁合同对新时期的经济发展，活跃市场经济，拓展就业门路方面起到一定的积极作用。近年来，随着住房制度改革和二级市场的开放，房屋买卖和房屋租赁合同更是发展迅猛，但同时，涉及房屋买卖和租赁的合同纠纷大量出现，其中就承租人的优先购买权的行使与实现问题引发的纷争也显得尤其突出。目前，由于我国法律法规就房屋租赁合同中承租人的优先购买权的问题的规定却显得比较原则而且条文也相对偏少，在审判实践中不便于操作，给司法实践中处理此类案件带来不少困难。本文仅就房屋租赁合同中承租人的优先购买权的概念、特点、法律依据、行使条件及立法完善谈一些粗浅的认识，以期对审判实践有所裨益。
一、承租人优先购买权的概念、特征及其法律依据
优先购买权又称先买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，先于他人购买某项特定财产的权利。在我国优先购买权制度最早可追溯到《唐律》。唐律规定，房地产买卖，必须先问近亲，次问四邻。近亲四邻不要，才得卖与别人。宋朝时《宋刑统》也记载有典卖中的禁止条件和优先权的规定。田宅等产业需要典卖时，其亲属和四坊邻居依照传统享有优先典卖权。我国这种优先购买权制度对于当时维护封建国家宗法制度的需要、维护封建社会秩序起到了一定的积极作用。新中国成立之后，在制定新中国民法典时，立法者也对优先购买权进行了规定，比如《中华人民共和国民法债权篇》第一次草稿第二十九条规定“出租人出卖租赁物时承租人在同样条件下，有优先承买权。承租人在接到出卖通知书后十日内，不作承买的表示，视为放弃优先承买权”随后经过数次修改，都对优先购买权的问题加以规定，只不过表述有了适当的改变，将“优先承买权”改为“优先购买权”了。
对优先购买权的定义，学者各有说法，但大体都是一致的，本文认为优先购买权是指特定的人，依照法律的规定，在特定的买卖关系中，于所有人出卖财产时（主要指房屋，其他一般租赁物不在此限），依法享有在同等条件下，优先于他人购买的权利。优先购买权的种类主要有如下几类，承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，有限责任公司其他股东的优先购买权（公司法第35条），有限责任公司原有股东的新股优先购买权（公司法第33条），合资企业他方的优先购买权（《中外合资经营企业法实施条例》第23条）。本文仅对承租人的优先购买权问题进行初步分析，其他几类不作论述。
所谓承租人的优先购买权，是指出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。目前，我国现有法律法规对承租人的优先购买权问题的规定主要散见于如下法律法规。
（一）1983年12月7日，国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”
（二）1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”
（三）1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
（四）1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第36条第二款规定“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”。
（五）1999年《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
基于上述五个法律文件的规定，本文认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的特点：
1、承租人的优先购买权是一种法定的民事权利，它是由法律直接创设规定，并据此能够对抗第三人的相关民事权利。
2、承租人的优先购买权是一种形成权，它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更、甚至消灭，而不是基于出租人与承租人双方协议而成。只要出租人与承租人一旦成为房屋租赁合同的双方当事人，不论租赁合同中是否进行明确约定，承租人的优先购买权即告形成，不需出租人的任何承诺。只是此项形成权附有停止条件，只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时，承租人方能够行使。
3、承租人的优先购买权是具有期待性的权利。承租人的优先购买权尽管是在租赁合同签订之时就已形成，但并不是说承租人任何时候就能行使该项权利，只有在出租人意图出卖该租赁房时，承租人始能在同等条件下行使其优先购买权。该租赁房屋未出卖时，承租人享有的优先购买的权利尚未现实化，只处于期待权状态。它是一种将来可能取得权利的权利，其权利系寄托在将来可能取得的权利上。
4、承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权，而并非是具有债权性质的请求性。这主要表现为，该权利是由法律明文规定的，这与债权关系纯粹是由当事人自由协商设定完全不一致。纯粹的债权不能对抗第三人，权利人只能获得相应的赔偿，而承租人的优先购买权是一种具有明显的对抗第三人的性质的一种权利，在出租人违反有关承租人的优先购买权的法律规定擅自将该租赁房屋出卖给第三人时承租人可据此向人民法院请求宣告该房屋买卖无效，从而得以行使优先购买权。纯粹的债权具有独立性，而承租人的优先购买权明显具有从属性，即基于房屋租赁关系的事实而始能形成。
5、承租人的优先购买权是一种受限制的权利。承租人的优先购买权首先对出租人行使所有权具有限制性。其次，承租人只能在同等条件下才能行使优先购买权，也是对承租人自身的限制。法律设定承租人的优先购买权的目的在于使承租人取得租赁物所有权，并继续保持其对该租赁物的占有、利用。法律在规定承租人的优先购买权时，也同时对承租人行使优先购买权进行了必要的限制，进而预防承租人过滥行使优先购买权，以损害出租人和第三人的合法权益。
二、承租人的优先购买权的行使条件
（一）承租人的优先购买权存在于房屋租赁合同期间，出租人欲出售该租赁房屋时。此为承租人行使优先购买权的前提条件和基础。
承租人的优先购买权虽然是法定的民事权利，但其主体是特定的，即租赁合同的承租人。承租人之所以能够成为承租人，确需租赁合同成立，且以租赁合同有效存在期间为前提，此时承租人方能成为优先购买权的享有人和行使人。如果在租赁合同成立前或租赁合同到期终止后，该“承租人”已实际上不具有承租人的身份或已丧失了承租人的资格，自然谈不上享有和行使优先购买权。因而只有在房屋租赁期间，且出租人意欲出卖该租赁房屋时始发生承租人的优先购买权行使问题。
（二） 出租人出卖出租房屋时，应负有通知承租人的义务，此为承租人得以行使优先购买权的必要前提。
优先购买权是一种期待权，它尽管在租赁合同成立时即告形成，但其要得以行使却需要期待，即期待条件成就时（即出租人欲出卖出租房屋时）方可行使。这就要求承租人首先要知道出租人欲出售出租房屋，才能依法行使优先购买权，因此法律规定出租人在出卖租赁房屋时，应当通知承租人。出租人的通知义务的履行与否，直接关系到承租人的优先购买权可否行使。但本文所述的优先购买权的五条法律依据中只有三条规定了通知义务，其中只有两条明确规定了通知义务的期限，另外两条仅笼统地或原则地规定了承租人的优先购买权，显然这将给司法实践带来一定的困难。特别是合同法作为新近颁布的法律只是规定了出租人“应当在出售之前的合理期限内通知承租人……”更是不便于操作。如何理解“合理期限”呢？本文认为，依据我国的立法和司法解释，都规定了“提前三个月”通知承租人，基于法律的稳定性和连续性，本文认为，对于合同法第二百三十条规定的“合理期限”应当限定在“出卖前三个月”较为适当。
出租人履行通知义务后，承租人应对其是否行使优先购买权明确向出租人表示，不表示行使优先购权，即对租赁房屋丧失行使优先购买的权利。
（三）承租人同等条件下享有优先购买权。
优先购买权的立法目的在于，在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个买受的机会，使其取得租赁房屋所有权，继续行使其对该房屋的占有和使用，取得更大的经济效益。因此，承租人行使优先购买权不得损害出租人的合法权益，应当在同等条件下与第三人公平竞价。
本文认为，所谓的同等条件主要指价格的同一。如果出租人基于某种特殊的原因给予了其他买受了一种较为优惠的价格，而此优惠的价格能以金钱计算时，应当折合成金钱加入到房屋的出卖价格中，如果不能以金钱计算，应当以市场价格来确定房屋的价格。此处的同等条件，主要指出价条件，包括房屋出售价格，交付房价期限，付款方式，卖方搬迁期限或买方人住时间等因素。在考察同等条件时，价款和付款方式相对来说具有一定的特殊性。如果出租人允许第三人分期付款，而承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不能请求分期付款。如果第三人允诺一次性付款，承租人便不能主张分期付款。