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[摘 要] 物业管理对改善居家环境营建和谐社区提高生活质量和维护社会稳定具有重要意义但是,当前物业管理中业主业主大会或业主委员会与物业服务公司之间矛盾重重,纠纷不断要弄清问题的根源,必须明确什么是物业管理物业管理权属于谁这个基本问题,并在此基础上找到他们之间责任权利和义务的平衡点,才有可能理顺三者的关系《物权法》明确了各个主体的责权利,在解决物业管理纠纷中具有重要的制度价值和实用价值,但作为一种制度创新,它还需要在理论上不断完善,在实践中不断检验
[关键词] 物业管理;委托;信托
一物业管理权的归属——业主
依据《物业管理条例》,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动而按照《物权法》第八十二条:“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督” 物业管理是在业主的委托和监督下,对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行维护保养保修等管理可见,二者的物业管理范围有所不同在《物业管理条例》中,依据我国国情,增加了“区域内的环境卫生和相关秩序”的管理,即保洁和保安管理但二者均强调了物业服务公司提供的专业物业服务是由业主委托,受业主监督,主要内容是建筑区划内的建筑物及其附属设施的管理从物业管理的定义中可看出,物业管理权应属于业主
《物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利” 该规定标志着我国建筑物区分所有权制度的确立,也是国家首次以法律的形式肯定业主对物业的管理权当数个业主(即区分所有权人)共同拥有一个建筑物时,业主对建筑物专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利业主的建筑物区所有权由三部分构成:专有部分所有权共有部分共有权和共同管理权其中,专有部分所有权是基础权利,业主转让建筑物专有部分所有权的,其对共有部分的共有权和共同管理权一并转让业主既是物业管理的权利主体,也是物业管理的责任主体可见,业主的物业管理权属于物权,是一种法定的权利物业服务企业根据业主的委托管理建筑物及其附属设施,其管理权基于物业服务合同的授予,其管理行为应接受业主的监督,因此,物业服务企业获得的是“物业管理权”的一种权限业主的物业管理权是绝对权利,物业服务公司行使物业管理权只是履行以业主为相对人的合同义务,如果没有兑现承诺,就是违约;如果超越范围,就是越权或侵权
建筑物区分所有权理论告诉我们:物权是物业管理权的基础,物业管理作为业主自我管理不动产的权利,是业主实现其财产权的自发需求和重要手段在物业管理活动中,业主不能认为物业管理是物业服务企业强加的,物业服务企业也不能以“管理者”自居业主与物业服务企业双方任何形式的错位和越位,均是对双方正常法律关系的扭曲,并最终无益于业主宪法权利(财产权)的保护
《物权法》第八十一条:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换”显然,物业管理权属于业主,且物业管理不一定非要请物业服务公司不可,它有三种途径:自行管理,即自治委托给物业服务公司委托给其他管理人但此处未明确其他管理人的含义一般为了实现专业化管理,通常采用委托给物业服务公司管理的方式物业服务公司应明确,自己只是接受业主的委托,依据委托合同向业主提供物业服务,物业管理权本质上属于业主,而自己是物业服务的提供者而不是管理者但实践中,往往混淆物业管理主体和管理服务提供者的区别,物业服务公司既做管理者,又做服务者,身兼二职,矛盾突出
因此从本质上讲,物业管理是业主通过合同的形式委托物业服务公司,对其物业进行管理和服务,物业服务公司是由业主聘请的专业服务公司,管理物业的权利属于业主
二从委托到信托的变迁分析
清楚了物业管理的本质,下一步便是设计一种好的制度来明晰和平衡物业管理各参与主体的责任权利和义务
在物业管理委托合同中,只有两个权利主体,委托人是业主大会(业主委员会),受托人是物业服务公司在我国,业主委员会没有独立的财产,不能独立承担民事责任,其参与诉讼活动的后果将归于全体业主,民事责任最终也由全体业主共同承担在《中国民事审判前沿》一书中,最高人民法院的审判意见为:依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,就物业管理有关的涉及全体业主公共利益的事宜,以物业服务公司为被告向人民法院提起民事诉讼;与物业管理无关个别的或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼因此,在委托合同中,业主委员会作为有条件的民事诉讼主体,难以保障单个业主的个别事宜单个业主必须通过召开业主大会才能行使权利,而义务又由单个业主履行,使得业主权利义务不对等如物业管理费的缴纳,根据《物业管理条例》,如果业主欠费,物业服务公司可以以“事实服务”“欠费”轻易起诉单个的业主而业主就公共利益的物业管理问题要起诉物业服务公司,就必须召开业主大会,根据不同情况征得2/3或半数以上业主同意,才能由业主委员会提起诉讼通俗地说,业主必须联合起来才能起诉物业服务公司这在实践中联合成本太高,业主权益难以保障,常常以拖欠物业管理费来抗衡物业服务公司收不到物业管理费,服务质量下降,形成一个恶性的循环单个业主的物业管理与物业服务公司产生分歧时,业主更是处于劣势地位
要解决业主权利义务不对等的问题,必须明晰和平衡物业管理各参与主体的责任权利和义务,变物业管理权委托关系为信托关系
信托式物业管理可定义为:业主大会把属于全体业主的物业管理权委托给物业服务公司,物业服务公司按照信托式物业服务合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动它是基于《信托法》建立的一种业主大会业主与物业服务公司之间的“契约模式”,并非现行物业管理的委托合同关系
在物业管理信托合同中,增加了一个权利主体,即单个业主,更为重要的是,每个业主作为权利主体的受益人都享有和业主大会同样的物业管理监督权根据《信托法》原则,每一个受益人都享有委托人的权利,单个业主觉得物业服务公司服务不好,便可以行使业主大会的权利提出诉讼,如胜诉,全体业主受益
物业管理权从委托到信托的变迁可用如下示意图表示:
从上图可看出:物业管理权从委托到信托,三方当事人间的关系变得更加立体化业主和业主大会(业主委员会)相互监督,一起负责物业管理费的归集物业管理权以信托的方式托给物业服务公司,物业服务公司按信托合同提供物业服务,获取物业服务报酬,同时接受业主和业主大会(业主委员会)监督 |
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发表于 2018-7-23 12:14:12