答案家

 找回密码
 立即注册
查看: 630|回复: 0

2018房地产调控力促房地产经营模式转型

[复制链接]

1

主题

1

帖子

41

积分

幼儿园

Rank: 1

积分
41
发表于 2018-7-17 11:34:39 | 显示全部楼层 |阅读模式
  房地产调控力促房地产经营模式转型
 1 调控背景及主要逻辑
  自1998年我国实施住房货币化改革以来,房地产业不断发展,事实上成为我国重要的支柱产业之一,在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中,房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下,房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累,并加重了贫富分化与产业空心化现象,甚至对社会稳定造成一定威胁。因此,近年来中央政府已实施多次调控,2011年初以来,中央政府基于对部分城市房价过快上涨的判断而采取主动调控,以限购、限贷、限价政策为代表的调控组合拳空前严厉。
  调控的主要逻辑为:通过限贷、限价、限购,暂时抑制商品房需求,实施从紧的房地产金融政策,改变房地产业金融杠杆过度化倾向,减少开发企业外部供血,从而使得开发企业现金流紧张,不得不改变囤地、捂盘等经营方式,主动降价,实现房价合理回归;同时,在此期间大力发展保障房,完善相关制度、法律,实现房地产市场长期稳定发展。
  从社会财富分配的角度来看,中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利,将社会财富向潜在购房者倾斜,同时,对高度依赖卖地收入的地方政府土地财政形成较大冲击。 论文网 http://
  2 从博弈论视角看房地产调控
  房地产调控的任务极其艰巨,调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上,调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程,对调控前景与调控成效的研判,或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数(行为导致的结果)。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者,其可选行为集合及支付函数简单描述如下。
  2.1 中央政府
  对于中央政府而言,是否坚持调控及调控的力度,构成其可选行为集合,其支付函数则是:调控成功、房价合理回归;调控不成功、房价未合理回归。另外,在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此,中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份,在房价合理、社会公平与经济增长、保证就业之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下,中央政府的主要目的是促进房价合理回归,从而降低贫富分化,避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然,鉴于房地产在国民经济保增长、保就业中的重要地位,以及地方政府土地财政的现实,房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。  
  2.2 地方政府
  对于地方政府而言,是否着力落实调控政策,构成其可选行为集合,其支付函数与中央政府类似,但由于本地区经济、就业及土地财政与房地产市场休戚相关,因此在GDP考核的框架下,地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。
  2.3 各类未购房者或待购房者
  对于购房者而言,调控背景下是否买房,构成其可选行为集合,坚持不买房,则有利于调控目的实现,反之亦然。另外需要注意,对于相当一部分低收入者而言,只能通过保障房解决居住问题,与商品房需求关系不大,反而在房地产调控过程中,更容易面临失业的困境。
  2.4 开发企业
  对于开发企业而言,是否顺应调控,以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合,其支付函数为:降价从而回笼现金流、减少利润;降价但未能回笼现金流;不降价从而维持利润;不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是,开发企业群体是要加以区分的,比如,大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间,刚需项目与非刚需项目之间,因其自身资质的不同,在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响:
  一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说,土地购买支出是最大宗支出,且存在很大被动性;财务费用也比较被动;销售费用具有较大自主性;建安成本与管理费用的自主性则存在分化,中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节,管理费用也具有一定自主性,大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强,允许更多赊账,但工程进度的管理更加规范,难以随意放慢进度,而且管理费用更加刚性。因此,对于小开发企业而言,只要不存在土地款支付压力,则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业,特别是大型快速周转性企业。 论文代写 http://
  二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特,由于买涨不买跌心理的存在,降价未必能换来成交量。因此,降不降、降多少,开发企业都不容易做到心中有底,但是相对而言,大型开发企业对市场研究相对透彻,其产品竞争力和品牌价值也更大,因此大型开发企业降价更容易换来成交量,现金流入概率更大。
  3 房地产调控成效研判
  房地产调控下的各种博弈中,中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位,贯穿始终。而随着博弈的不断深入,开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。   http://
论文代写 http://
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

CopyRight(c)2016 www.daanjia.com All Rights Reserved. 本站部份资源由网友发布上传提供,如果侵犯了您的版权,请来信告知,我们将在5个工作日内处理。
快速回复 返回顶部 返回列表