2018新法规对房地产开发商综合实力的十大考验

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　　      　　为了促进房地产市场的健康有序发展，近来，规范房地产行业的司法解释、部门规章和行政法规连续颁布、实施：2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）开始施行；6月5日中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称《通知》）颁布实施；6月8日国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》），并将于今年9月1日起施行。中央为整肃房地产市场可谓利剑频出。这些新法规从房地产开发、建设、销售和物业管理的各个环节全面考验了开发商的综合实力和规范运营的能力，对开发商提出了十个方面的严峻考验。
　　开发环节的两大考验
　　一、自行全额缴纳土地出让金的考验。根据国土资源部的规定，自去年7月1日起，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。面对高额的土地出让金，许多开发商一直习惯于通过银行贷款解决。然而，6月5日的《通知》这次明确规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于交土地出让金的贷款。这使得很多自有资金不足的开发商“借鸡生蛋”的想法成为泡影。 论文网 http://
　　二、筹措建设资金的考验。《通知》规定，开发商申请银行贷款，除应具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证四证外，其自有资金（指所有者权益）还应不低于开发项目总投资的30％。而且在预售商品房项目中，为减轻借款人不必要的利息负担，《通知》规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这又使得开发商通过购房人垫付建设资金的希望落空。开发商是否拥有雄厚的资金实力，便成为其能否取得项目用地，顺利进行前期开发的重要基础和保障。
　　建设环节的两大考验
　　一、建筑承包商难以垫资的考验。建筑承包商垫资，不仅是房地产行业三角债产生的一个重要根源，而且承包商建设工程价款优先受偿权的行使，直接影响了银行债权的安全，极容易引发金融风险。为了消除房地产界的这一长期痼疾，此次《通知》规定：“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。”这一釜底抽薪的规定，使得开发商在建设过程中，资金的压力空前加大。 代写论文 http://
　　二、确保房屋质量的考验。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房交付使用后，主体结构质量不合格的，买受人有权退房。此次《司法解释》除重申了这一规定外，还增加了：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”尽管这一规定的操作性还有待于进一步明确，但是它无疑在房屋质量问题上对开发商提出了更高的要求。而且，《司法解释》对于不退房时质量问题的处理也作出了更为具体的规定。
　　销售环节的五大考验
　　一、虚假广告责任的考验。目前，百分之九十以上的商品房是通过宣传广告促销的，一些开发商在商业利益的驱使下，往往对销售的商品房作出夸大宣传。而购房人往往出于对开发商在广告和售楼书中美好描述的向往，才与开发商签订了购房合同。然而一旦交房时，购房人发现房屋现状与自己的想像大相径庭，找开发商交涉时，开发商却以原描述未写进合同为由，拒绝承担责任。为此，《司法解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这将对房地产虚假广告的泛滥起到有力的遏制作用。 论文网 http://
　　二、恶意违约而致惩罚性赔偿的考验。针对消费者强烈呼吁的在商品房买卖中适用消费者权益保护法第四十九条的要求，《司法解释》在一定程度上作了采纳。根据《司法解释》的规定，在以下五种情形下，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人（开发商）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这种惩罚性赔偿将会通过对上述严重损害市场交易安全行为的有力规制与打击，促进社会诚信制度的建立。
　　三、房屋面积差异的考验。在预售商品房中，要做到产权登记面积与合同约定面积完全一致，几乎是不可能的。问题在于必须本着公平的原则，将这种面积差异约束在一个合理的范围内。《司法解释》规定，出卖人（开发商）交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，除非双方另有约定，否则应按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息的。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这一规定将使房屋面积严重缩水、公摊面积过大的开发商面临严峻考验。 论文代写 http://

　　四、房屋不能按时交付的考验。《司法解释》在明确将房屋的转移占有（即通常所说的交钥匙），视为房屋的交付使用的同时，还对开发商迟延交付房屋的违约责任作出了规定。根据规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，除当事人另有约定的以外，购房人有权请求解除合同。对于法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
　　五、不能及时办理产权证的考验。为了解决实践中购房人入住后长期拿不到产权证而又投诉无门的问题，《司法解释》规定，由于出卖人（开发商）的原因，买受人（购房人）在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息