2018政策性房地产金融与商业性房地产金融协同发展研究2

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(一)政策性房地产金融发展思路
　　解决低收入阶层住房问题的根本是要解决贫富差距问题：一方面要通过税收等杠杆调节收入差距，另一方面也要建立国民的社会保障体系。低收入者住房问题也是社会保障体系中的一个重要方面。政府提供廉租房，是解决低收入者住房的根本途径。从香港、新加坡的经验看，这是政府应该承担的责任，不是房地产开发商承担的责任。香港和新加坡政府通过建设廉租房、公屋，以极低的价格卖出或者租给低收入家庭，解决了低收入人口的安居乐业。香港500多万人口中有近200万低收入人口居住在公屋中，中国低收入人口住房问题也要通过政府提供低价房来解决。
　　政策性房地产金融发展的着力点可从以下几个方面展开：
　　1.差别化住房信贷政策。为贯彻落实国办发1号文件精神，切实做好差别化住房信贷政策实施工作，2011年3月18日中国人民银行印发《关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》(银发[2011]66号)，明确各地实施差别化住房信贷政策的基本条件、程序和管理要求，督促金融机构严格执行差别化住房信贷政策[8](P49)。进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产市场健康平稳发展。   http://
　　2.住房公积金政策。1991年，上海参照新加坡模式在中国首先建立住房公积金制度。中国《住房公积金管理条例》第1条指出住房公积金管理的立法意义：一方面是加强住房公积金管理，维护住房公积金所有者的合法权益；另一方面是促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平。目前解决保障性住房融资难的一个重要方面就是要充分利用住房公积金。整合住房公积金资金，一是可以积小钱为大钱。住房公积金沉淀资金分布于全省各地的各家银行，资金量有大有小，难以发挥作用，集中一家到两家银行后，由省级公积金管理部门统一调度管理，以集中委托或购买政府债券的形式将住房公积金转变为专项投资基金，作为保障性安居建设投资公司资金的来源。二是可以变死钱为活钱。按2011年4月6日住房城乡建设部(建金[2011]44号)规定，住房公积金存款利率为2.85％，贷款利率为4.7％(试点项目贷款利率上浮10％)，如河南省公积金存款额为100亿，那么指定银行将多增加2个多亿利润，按商业贷款利率7％算，需要银行多贷出近30亿的商业贷款才能获得这样的利润，这些资金可以授信给保障性安居建设投资公司，支持保障性安居工程建设。三是可以保持建设资金的流动性。廉租房和公共租赁住房建成之后，移交给当地，属地化管理，由当地政府或相关机构在银行的支持下，抵押贷款收购，不足部分以公积金增值收益和土地出让金补充(类似于交通部门的贷款修路、收费还贷模式)，这样既可减轻城市政府的负担，又有利于提高保障性安居工程建设投资公司的专业性和独立性，避免呆账、坏账等现象的出现，保持保障性安居工程投资管理公司资金的流动性，充分发挥建设资金的作用。   
　　3.保障性安居工程建设政策。根据各地保障性住房的实际情况，中国人民银行会同有关部门积极探索建立和完善支持保障性安居工程建设的金融配套制度框架，金融机构保障性住房的信贷支持力度不断加强。2011年3月末，主要金融机构保障性住房开发贷款余额为2274.30亿元，个人购买保障性住房贷款余额为251.02亿元。保障性安居工程建设对各省来说都具有重要的意义：首先，通过建设保障性安居工程，解决居民的住房保障问题；其次，通过供应限价房等政策房来干预房地产市场，能够促进各省房地产市场平稳健康发展；再次，增加住房供应，扩大住房需求，拉动经济增长，改善城镇居民的居住条件；最后，一定程度上阻止各省存款资金的外流，促进了各省经济社会的发展。而对于城市政府的作用则在于，它既解决了经济适用房、廉租住房和公共租赁住房的建设问题，又提高了住房公积金的使用效率，从而提高住房公积金的增值收益。
　　目前，我国的住房和城乡建设部及各地住房与城乡建设厅围绕现实运作过程中保障性住房出现的融资难问题的瓶颈如何解决展开了深入的研究。如：河南省住房与城乡建设厅目前正在筹建保障性安居工程建设投资公司。
　　(二)商业性房地产金融发展思路
　　房地产是联系实体经济与虚拟经济的纽带，研究房地产业的性质、运行规律及其对经济生活的影响无论在哪个国家都是一个具有挑战性的问题。尤其在今天，世界高度虚拟化的时期，房地产在所有资产中居于核心地位，它是人们最长期持有的资产，也就是银行信贷活动中最主要的抵押资产，也正因如此，它可以称得上是金融活动的秤砣。把整个经济系统作为一个价值系统进行研究并注重资金在虚拟经济与实体部门的流动及在虚拟经济子系统内资金流入各行业的数量和方向是虚拟经济宏观监测迫切需要一个更为合适的、能够全面反映金融与经济关系的中间指标，即社会融资规模。只有将除贷款外的其他融资，即金融机构表外融资业务如银行承兑汇票、委托贷款、信托贷款等，以及直接融资都纳入统计范畴，才能完整全面地监测和分析整体社会融资状况，也才能从根本上解决虚拟经济和实体经济的关系问题。2010年12月中央经济工作会议和2011年政府工作报告提出保持合理的社会融资规模，社会融资规模成为宏观监测的重要指标之一。社会融资规模是指一定时期内(每月、每季或每年)实体经济(即企业和个人)从金融体系获得的全部资金总额。这里的金融体系是整体金融的概念。它主要由三个部分构成：一是金融机构通过资金运用对实体经济提供的全部资金支持，主要包括人民币各项贷款、外币各项贷款、信托贷款、委托贷款、金融机构持有的企业债券及非金融企业股票、保险公司的赔偿和投资性房地产等。  论文网 http://
　　目前我国商业性房地产金融发展还很落后。例如，虽然资金供求双方对创立住房抵押资产证券化市场都具有强烈的需求，但由于中国住房信贷业务开展时间短，缺乏足够的统计数据及市场化环境(如利率市场化、证券市场的流动性等)对于中国的金融市场是一项约束条件。今后需要在以下几个方面继续努力：
　　1.大力发展住房抵押贷款证券化(MBS)。房地产抵押贷款包括对房地产开发企业贷款和对个人抵押贷款。逐步培育房地产抵押贷款二级市场，发展抵押贷款评级机构和保险机构，促使房地产融资由间接融资向直接融资方式转变，是防范由房地产市场波动引发的金融风险的重要措施。房地产具有举足轻重的作用，它是家庭财富和企业资产的重要组成部分，是银行发放贷款的主要抵押品，房地产抵押贷款证券是发达国家证券市场不可或缺的一部分，在一些发达国家其规模甚至超过了政府债券和企业债券。无论在发展中  论文代写 http://