2018从“X+房地产”到“房地产+X”

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　　论文联盟编辑。从X+房地产到房地产+X  
　1991年至今出现了三次房地产上市高峰期，期间经济过热迹象明显，股市走牛。
　　第一次是1993年，上市的达到9家，时年海南房地产泡沫演绎到极致；第二次是2001-2002年，上市的达到11和12家，这始于2001年政府对房地产行业的扶植；第三次是2005-2009年，2009年达到21家。高峰期后房地产在遭遇调控的情况下股市走熊的概率大。1993年高峰期后宏观调控使得1994-1996年市场处于熊市；2001-2002年宏观调控后的2003-2005年市场也处于熊市；2009年高峰期后至今，股市的高点出现在2009年，这也是房地产调控最严时期，房地产财富效应明显。2004-2005、2007-2008年首富(胡润榜)的企业均在房地产，最新的排行榜上，前三十位的多数来自房地产行业。
　　
　　上市公司进入房地产行业途径
　　
　　对房地产行业上市公司的上市途径进行梳理，A股上市公司进入房地产行业主要有三种途径：IPO、自主转型和借壳上市。
　　
　　途径一：IPO
　　房地产行业是政策性比较强的行业，一直以来深受政府的关注，针对房地产企业上市的政策规定也较多。上世纪90年代初期，我国证券市场刚刚成立，社会各界及政府管理部门对房地产企业进入股票市场普遍持欢迎态度，相关政策也较为宽松，通过IPO发行上市的房地产企业如珠江实业、陆家嘴、万科、兴业房产、深深房等具有很高的人气，为投资者带来了丰厚的收益。为了抑制房地产的过度投机、规范房地产市场和证券市场，国家开始宏观调控，1995年证监会开始对房地产企业IPO闸门收紧。虽然2001年起有所松动，但国家始终对于房地产企业IPO发行上市并不持鼓励态度，所以房地产企业IPO上市的高潮出现在90年代初期后便偃旗息鼓。  论文网 http://

　　
　　途径二：主动转型
　　部分上市公司主动收购房地产业资产，逐步渗透进入行业；通过自主转型上市的房企公司数16家，占比11.4％，该模式运作比较稀少。
　　原本主营业务为非房地产行业的上市公司看到了房地产行业蓬勃发展带来的无限商机，主动摈弃经营绩效不佳的主营业务资产，通过收购房地产业资产或者主动投资房地产项目等方式，将公司主营业务转型成为房地产行业上市公司，比较典型的有福星股份、华联控股，长春经开、数源科技，中体产业等。
　　
　　途径三：借壳上市
　　对于绝大多数房地产企业来说，大陆的上市渠道只剩下借壳上市。相比IPO项目，借壳上市具有很多便利性。借壳上市在处理历史问题时较为宽松，上市审核程序也相对容易，仅仅需要证监会重组审核委通过即可。另外，在全流通之前房地产企业借壳上市的方式主要通过二级市场收购和法人股转让上市后的结果往往是低价买壳和高价融资，因此借壳上市方式深受房地产企业的青睐。房企借壳上市最早出现在1993年世纪星源借壳因财务欺诈陷入经营困境的深原野。房企借壳在2001-2003年达到高潮，而借股改东风从2005年开始的房地产企业借壳热潮已经是第三轮，2005-2009年，每年都有超过10家的房企借壳上市，直到2010年，随着针对房地产的调控政策趋紧，才逐渐浇灭了房企借壳上市的热情。房地产企业借壳后，对于壳公司注入高盈利能力的房地产业务，往往带来上市公司营业利润的大幅度提升。对于资本市场来说无疑是重大利好。如被誉为史上最牛地产股的万方地产，借壳上市后复牌首日暴涨560％，2009年上半年净利润暴涨135倍。2010年以来，国内房地产企业在A股成功上市的数量为零，无论是借壳上市还是IPO，两条道路均被截断。  代写论文 http://
　　
　　主业X进入X+房地产房地产+X去掉X
　　
　　追逐利润最大化是资本在不同行业之间流动的主要驱动因素，房地产行业的发展更是见证了这一点。行业高度景气时期，地产业务受到上市公司热情追捧，非房地产主营业务的上市公司纷纷涉足地产行业，从X转变成为X+房地产型企业，其中相对于房地产而言，X是一个变量，代表着除了房地产业务以外的其他主营业务。主营业务是房地产上市公司剥离非房地产主营业务集中力量发展房地产业，从房地产+X转变为单一房地产主营业务型企业。
　　
　　X转变为X+房地产案例
　　房地产行业多年高度景气运行，不仅给相关上市公司带来了靓丽的财务报表，也帮助了多家经营绩效不良的上市公司渡过难关。由于房地产业务具有强有力的盈利能力，许多主营业务为非房地产行业的上市公司披露的年报中经常可以看到主营业务的盈利能力相比房地产业务反而显得相形见绌。甚至部分公司出现了一段时间内主营业务连年亏损，房地产业务成为唯一盈利项目的尴尬局面。
　　如深天健，主营业务为建筑施工业，2003年至今，建筑施工业营业利润始终大大低于房产开发业务。2006年，房地产主营业务收入仅占集团的22％，而利润却占了98％，2007～2009年，建筑施工业连续三年亏损，而房地产业务表现了良好持续的盈利能力。  代写论文 http://

　　再如英特集团，前身是凯地丝绸有限公司，属于丝绸生产行业，2000年主营业务开始亏损，后2000年至2002年连续三年主营业务亏损，房地产业成为唯一盈利的业务。
　　
　　房地产+X转变为房地产案例
　　面对房地产业务带来丰厚盈利回报的诱惑，部分房地产行业上市公司积极剥离收益甚微的非房地产业主营业务，集中配置资源在房地产业务上。
　　如万科A，于2001年剥离了仅存的零售业务成为单主营业务的房地产开发公司；深振业A，2007年顺利完成董酒公司股权转让，集中资源发展房地产开发业务。
　　
　　房地产+X到X房地产到房地产+X
　　
　　史上最严厉的房地产调控政策
　　2010年底至今，政府密集出台一系列税收、信贷、极度严格的限购政策，政策强度、密度前所未有，被认为是史上最严、影响面最广，力度最大的房地产调控政策。
　　需求和供给同时调控。本轮调控采取需求和供给双管齐下的政策思路。在需求方面，严格执行差别化信贷政策，提高消费门槛，对房价上涨过快的地区实施全面的限购令，限制消费资格；从供应方面，增加保障房供给，调整供应结构，增加中小套型商品房建设。   
　　从常态调控升级到行政手段。此前我国调控政策的主要方向是利用市场自我调节机制，抑制投机需求，但是并没有起到理想效果。限购令作为一种强制的行政手段走上历史舞台，不同于其他调控政策，旨在提高买房门槛，强调的是买房资格，当有能力买房的消费者被剥夺了买房资格，房地产市场会在短期内受到影响，目前全国已有41个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计今后还有其他城市将被限购令覆盖，无疑限购令的严格实施必然会使需求短期内得到强有力的抑制。
　　政策制约下房地产市场继续发热动力渐现不足。