2018吉林省房地产价格与经济增长关系动态分析

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吉林省房地产价格与经济增长关系动态分析
一、引言
　　房价的高低与人们生活水平息息相关，合理控制房价，使居民能够安居乐业已经成为政府工作的重点。虽然吉林省房地产起步较晚，但是随着住房制度的不断改革和住房消费政策的切实落实，吉林省房地产业已经得到快速发展，并且成为推动吉林省经济增长的主要动力。
　　从房地产开发投资占固定资产投资的比重来看，全国1995年为15.87%，之后一直下降到1998年最低点为12.72%，此后经过短期增长后一直在15%以上波动，2012年该比值达到19.16%。而1995年吉林省为10.42%，之后一直下降，到1997年该数值下降为6.93%，从1998年开始逐渐增长，虽然一直处于不断波动状态，但是均在10%以上，2012年该比值达到13.77%。
　　从房地产价格角度来看，在未剔除价格因素的条件下，吉林省房地产平均售价从1994年的1，359.76元/平方米增长到2012年的4，146.72元/平方米，年平均增长率为6.39%，增幅为2，786.96元/平方米；同期，全国房地产平均售价从1994年的1，408.63元/平方米增长到2012年的5，790.99元/平方米，年平均增长率为8.17%，增幅为4，382.36元/平方米。
　　从以上数据可以看出，吉林省并未出现投资过热和房价高企的现象，也就是吉林省还处于房地产开发成长时期。
　　二、吉林省房地产价格与经济增长关系实证分析
　　（一）指标选取和数据准备。本文选择的变量是吉林省房地产的平均售价和人均地区生产总值。搜集了1994～2012年房地产销售的相关数据，经过计算得到房地产平均售价。为了消除价格因素对变量的影响，采用以1994年为基期的GDP平减指数对人均地区生产总值进行处理，得到不变价的实际人均地区生产总值；采用以1994年为基期的居民消费价格指数对房地产平均售价进行处理，得到不变价的实际房地产价格。最终，文章采用实际房地产价格（RHP）和实际人均地区生产总值（RPGDP）进行研究。
　　（二）实证分析。本文首先对经过处理后的两个变量RHP和RPGDP进行平稳性检验，然后进行协整分析并建立误差修正模型对二者的长期和短期关系进行分析，接着对二者之间的因果关系进行格兰杰因果关系检验。
　　1、平稳性检验。由于非平稳时间序列在进行分析时容易出现伪回归等问题，所以需要先对变量进行平稳性检验和处理。本文采用ADF单位根检验法进行平稳性检验。检验方法如下：
　　△Yt=1+2+Yt-1+ i △Yt-i+t
　　其中，t 为纯粹白噪声误差项，而Yt-1=（Yt-1-Yt-2），△Yt-2=（Yt-2-Yt-3）以此类推，由AIC准则或SIC准则来决定所产生的大多数的滞后期数。在ADF检验法中，虚拟假设为=0：即存在一个单位根和时间序列是非平稳的。如果，对立假设是0：即时间序列式是平稳的。
　　从RPGDP的ADF检验值为3.677776，大于5%显著性水平下的临界值-1.961409，可知该序列非平稳；而一阶差分后的RPGDP序列的ADF检验值为-2.769244，小于5%显著性水平下的临界值-1.962813，所以，序列D（RPGDP）为平稳序列。同理可知，RHP序列为非平稳序列，D（RHP）序列为平稳序列。由于RPGDP和RHP两个序列均为一阶单整的时间序列，因此可以进行协整分析。
　　2、协整分析。本文采用E-G两步法来对RHP和RPGDP进行协整检验。
　　假设{yt}和{xt}均为I（1）变量，并且建立回归方程为yt=0+1xt+ut。本文模型所估计的残差就是拿t=t-0-1t对t进行平稳性检验。
　　将RHP和RPGDP分别作为被解释变量和解释变量进行回归，得到回归方程为：
　　RHP=-1800.685+0.724501RPGDP+t
　　t=（-5.802538）（10.77198）
　　R2=0.872215 2=0.864698
　　D.W.=1.298566 F=116.0355
　　该方程中所有变量系数均通过了显著性检验，且模型拟合程度较好。
　　3、误差修正模型。由以上分析可知，变量RHP和RPGDP之间是协整关系，但是，RHP和RPGDP在短时间内是否会偏离均衡，还需要建立一个误差修正模型。本文建立的误差修正模型为：
　　△LHPt=1+i△LHPt-i+j△LCPIt-j+ecmt-1 +t
　　其中，ecmt是作为误差修正项，也就是相当于协整方程中的残差项。如果把残差项t作为ecmt，而且将其作为非均衡误差项代入上式，这样就可以建立误差修正模型：
　　D（RHP）=-6.819136+0.561945D（RPGDP）-0.791906ecmt+t
　　t=（-0.142377）（2.018434）（-3.697999）
　　其中，除常数项外各变量都通过了10%显著性水平下的检验。
　　根据上述方程，短期内实际人均地区生产总值每增加1%，实际房地产价格将上涨0.56%。误差修正项系数为-0.791906，所得到的调整方向与误差项反向纠正原理相吻合。
　　4、格兰杰因果关系检验。格兰杰因果关系检验验证变量之间是否存在因果关系。本文利用Eviews5.0进行格兰杰因果关系检验。
　　当滞后期为1期时，均拒绝两个原假设，说明滞后1期时，商品房价格与经济增长是互为因果；当滞后期为2期时，均接受两个假设，说明滞后2期时，二者之间不存在因果关系；当滞后期为3期时，接受RHP不是RPGDP的原因的假设，拒绝RPGDP不是RHP的原因的假设，即商品房价格并不能促进经济增长，但是经济增长却带动了商品房价格的上涨。当滞后期为4期和5期时，均接受两个原假设，二者不存在因果关系。
　　三、结论与建议
　　通过协整分析得出，吉林省房地产价格与经济增长之间存在长期稳定均衡关系，并且正向关系，即实际人均地区生产总值每增长1%，房地产价格将会增长0.72%；通过建立误差修正模型分析得出，吉林省房地产价格与经济增长之间存在短期动态修正机制，短期来看，当实际人均地区生产总值每增长1%时，实际房地产价格会增长0.56%，短期弹性明显小于长期；通过格兰杰因果关系检验得出，短期内，房地产价格与经济增长相互影响、相互促进；中长期内，经济增长与房地产价格存在单向因果关系；长期来看，二者并不存在因果关系。
　　针对以上结论，本文提出以下三条建议：
　　第一，加强房地产市场监管力度。政府需要加强对房地产市场的监督管理力度，这就可以很好地、快速地解决在进行房地产市场调整过程中所出现的问题和矛盾。
　　第二，分类调控稳定房价。实行分类调控，有利于抑制房价过快上涨，促进房地产业健康发展。
　　第三，推进经济结构升级。在维持房地产业是国民经济支柱产业的前提下，合理调控和引导房地产及其相关行业的产业结构升级，同时依靠科技进步积极推进经济结构升级，减少因房价调控对经济增长造成的冲击，使房价回归合理，实现房地产业健康发展和经济的可持续发展。