2018浅谈房地产产业对经济效率的影响

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浅谈房地产产业对经济效率的影响
当今，房地产企业是中国经济企业的一个重要部分，对我国国民经济影响较大。近年来，随着人口的增多，市场上对房屋的需求也越来越大，住房问题是人们关注的重点问题。房地产的迅速发展同时给社会带来了一些令人深思熟虑的问题，给市场发展带来了一些阻碍，因此我们要加强房地产经济协调发展，促进社会调控性发展。
　　一、房地产企业的发展背景和现状
　　（一）房地产经济发展结构缺乏合理性
　　房地产作为我国经济产业的重要一部分，对投资产业有重要的影响。投资保持较快发展，房地产的总体规模也会越来越大，在房地产的市场上，商品房比例较大，而保障性住房比例较小，从而导致市民对房屋的需求性失衡。经济发展条件较好的家庭买的起房屋，而需要帮助的家庭承担不起房屋的购入在房地产购买比例中，购买严重失衡，很多保障性家庭需要购买保障性住房，但是比例较小，导致房地产经济秩序混乱。房地产经济对地方经济发展具有一定的作用，地方政府也会越来越倾向于开发商，从而导致更多的商品房、别墅出现，而保障性住房利润较少，数量逐渐减少。
　　（二）房地产市场秩序不规则
　　在日益发展的社会经济条件下，社会经济规则尚未建立健全，房地产经济销售中出现混乱现象，在前几年，开发商为了取得更大的利益进行炒房，给市民心理上带来了巨大的影响。开发商为了让自己获得更大的利益，不停的炒房、卖房，造成房屋价格虚高，也形成了买房热的现象，前几年出现了房屋难买的现象。
　　（三）房地产经济发展趋向
　　现如今，由于学区房的兴起，每个有孩子的家庭为了孩子的上学问题都买学区房。学区房较其他商品房，房价较高。许多一线城市学区房价格很高，价格让人看得胆怯，但是还是有许多人为了孩子的教育购买。房地产问题离不开市民的生活，房地产的买卖与税收和贷款也有很大的关系。市民房屋价款不够，就会想起去银行贷款，但是也出现了一些坏账。近几年来，房屋销售问题较前几年较大，房屋销售水平不高，政府为了促进房屋销售水平的发展，对个人房屋买卖贷款进行了改革以及对税收有一定的改善。
　　二、房地产发展的策略
　　（一）优化房地产发展结构
　　政府应该加强市场宏观调控力度，从根源上控制房地产市场的供应结构。房屋的建设与土地资源有着重要的关系，目前，商品房占据着所有房屋的重要比例，土地资源比例占据着一定的分量，而相对于商品房，保障性住房比例较小，因此地方政府应该严格控制高档商品房的土地需求量，增大保障性住房的供应量，用来满足普通居民的住房质量，保障居民的生活质量。
　　（二）房地产企业集约化发展
　　现阶段，我国房地产企业的整体发展规模较小，行业集中度较低，由于房地产企业准入机制不健全，现在市面上出现了很多不规范的房地产业，房地产业参次不齐，开发商业务知识不全面，有许多房地产产业利用别人的资质为自己的公司谋福利。政府对房地产开发商的管理力度不足，致使诸多中小型房地产开发企业的管理能力、市场运作能力、自然开发能力和抗风险能力偏低，融资渠道仍以银行信贷为主。随着房地产市场的复苏、繁荣、衰退、萧条时期，房地产经济将会面临着巨大的考验。因此，地方政府应该严格管理房地产业，对房地产业的准入提供一个严格的门槛，加强管理，提高业务知识指导，同时也要加强房地产业与银行之间的往来，确保房地产企业集约化发展。
　　（三）发挥税收和贷款调节作用
　　我国政府面对现如今的房屋经济形势，地方政府发挥着经济调节作用。房屋购买之前根据购房者名下有几套房屋来确定房屋的税收，卖房者卖房屋之前首先要查询自己名下所属房屋的数量以及房屋的年限来确定房屋的税收，五年之内和五年之后税收是不同的，控制房屋买卖者对房屋的买卖需求。银行对开发商以及房屋买卖者贷款有一定的要求，针对开发商利用贷款需要一定的条件，而且在建工程没有取得预售许可证贷款时很难申请贷款的，开发商申请贷款需要满足严格要求条件的;而针对于购房者也需要满足严格要求条件的，必须具有还款要求或者具有相对抵押条件的。针对于现如今的房产销售形势，政府对于贷款进行改革，相对于以前，住房公积金需要缴满一年才可以贷款，现在国家为了提高购房率，住房公积金缴满6个月及可申请公积金贷款，对普通购房者具有良好的优势。
　　三、房地产对经济发展的影响
　　（一）房地产发展成本较大
　　房地产投资是指房地产开发企业进行的房屋开发投资和土地上开发的投资，房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。房地产开发成本不仅要考虑开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的费用，还有土地费用、建设工程前期费用、建设工程费用以及基础设施配套费用等费用。一个项目的完成就需要销售，因此销售代理费用格为重要，一个房产的开发往往带动着很多相关经济产业的发展，房地产经济的发展可能提高附属产业的发展，也可能滞后附属产业的发展，房地产发展对于我国的投资企业具有较大的影响，投资企业对我国国民经济发展也有重大的影响。
　　（二）房地产消费对经济的影响
　　房地产发展投资可以带动住房消费、建材消费、耐用品消费以及房地产经济产业及关联产业的迅速发展，房地产业及关联产业的迅速发展也可提供大量的就业，目前就业形势越来越严峻，社会上有大量的失业人员，针对于房地产业发展的相关企业，可以对失业人员提供较大的就业形势，提高人民的生活水平，有利于社会的和谐稳定。现在很多城市用来比较发展的前景性，都是依据所属地方的房价的高低，房价高则表明这个地方的发展较好;房价较低，则表明这个地方的发展相对不好。不管任何项目都是需要房屋，房地产的经济项目带动着其他的项目的开展，带动着市民的消费，同时也可能带动着一个政府的消费水平值。
　　（三）房地产信贷对经济的影响
　　房地产信贷是房地产业迅速发展的重要因素，一方面大部分开发商承担不起整个房产开发投资成本，基本上都是通过银行信贷开发房地产项目;另一方面，随着社会经济的发展，城市居民收入水平的提高，住房需求的加大，个人住房类贷款成为促使房地产业迅速发展的主要支撑力量，由此可见房地产信贷与房地产业形成了紧密的联系。现在许多银行已经限制多房地产商进行贷款，好多房产商通过寻找担保公司或者借款单位进行借款来开展项目的顺利完成。房地产信贷与经济发展又有一定的关系，适当的信贷能够保证资金流动正常，适度的房地产信贷可以提高经济增长。