2018房地产投资对经济增长的影响研究

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房地产投资对经济增长的影响研究
一、房地产投资现状
　　虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。从短期看房地产投资比非房地产投资能更好的预测经济增长，而从长期来看经济增长能同时引导房地产投资和非房地产投资的增长。研究认为除中部地区外，全国、东部和西部房地产投资和经济增长均存在相互反馈作用；房地产投对经济增长的贡献和影响受地区经济发展水平影响而存在差异。与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。
　　二、房地产投资对经济增长的影响
　　经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，从2011 年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比 重分别为：1978年的9.15%、1998年的11.23%、2010 年的 12.89%。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产的产业链比较长，房地产业的发展需求对其他行业的发展具有引致需求的促进作用。比如钢铁、家居装饰及建材等行业，通过产业关联效应对 GDP 增长具有间接的贡献作用。另外，还可以通过拉动消费，对 GDP 增长具有引致消费的贡献作用。
　　三、房地产投资与经济增长之间的关系
　　
　　近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一缺陷。所以，利用投资乘数法对房地产投资与经济增长的定量关系进行测算。
　　投资乘数是现代宏观经济学中的重要概念，它是指某一变量增加一单位数量（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使另一变量变化的倍数。国民经济乘数法是当今国际上广泛使用的一种定量分析方法。为此，我们也可以把乘数概念引入投入产出分析中。具体地说，当国民经济某一部门增加一单位最终需求（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使各部门某一指标（如产出、收入、就业等）变化的倍数。利用投入产出表和其他统计资料，可计算出多项内容的分部门乘数，已成为宏观经济分析的有力工具。
　　我们运用EVIEWS软件，按照投资乘数法测算出了房地产开发投资对经济增长的贡献，结果显示：房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，其直接效应为0.063225，故间接贡献和引致消费贡献大约是1.063742。
　　这表明，第一，房地产投资对经济增长的初始效应反映了增加一单位房地产投资，所产生的基本的收入量。房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，远远高于其他行业的初始效应。从此角度分析，房地产投资较其他行业而言，对经济增长的贡献度较大。
　　第二，房地产投资的直接效应为0.063225，说明房地产部门增加投资所带动产业内部收入增加较小。房地产业的发展主要是依靠投资拉动的产业，其产业收益的增加具有滞后性和分散性，当部门每增加单位投资时，当期内部效益额的增加有限，故房地产投资的直接效应比较低。
　　第三，房地产对经济增长的间接贡献较大，为1.063742，大于房地产投资的初始效应和直接效应的总和。故房地产开发投资对经济增长的贡献中，由房地产开发投资拉动的其他产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献，故房地产开发投资对GDP增长的间接拉动作用是房地产促进经济增长的重要因素。
　　并且，通过测算，结果显示房地产开发投资对经济增长的贡献呈现逐步上升态势，而且2007年我国房地产投资乘数为1.96078。房地产开发投资对我国经济增长具有重要作用，房地产投资大规模增加，在推动经济增长中发挥了明显作用，贡献率不断提高。其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。
　　同时，我们也发现，房地产投资增长确实有助于经济增长，但房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献。况且，房地产投资对经济增长的贡献并不能完全归功于房地产业一个产业。另外，与房地产投资占固定资产投资的比例相比，房地产业的产出贡献率目前仍然较小，统计期内房地产业增加值占国内生产总值的比例一直没有超过5%。总之，整体来看，房地产投资对国民经济中其他产业的拉动作用较大，乘数效应大致有1.96078左右。如果考虑到购房后对家电、家具等消费的刺激效应，房地产行业对经济的拉动作用还要更大。  
　　四、我国房地产投资与经济增长的关系与建议
　　1、主要结论
　　 (1)我国房地产投资与国民经济增长之间存在长期稳定的均衡关系