2018新经济环境下我国房地产经济发展分析

2857682

新经济环境下我国房地产经济发展分析
房地产经济是房地产的生产、流通和消费过程中所发生的各种经济活动及其条件的总称。它由房地产生产、房地产流通和房地产消费等多个环节组成，涉及到钢铁业、水泥业、铝材业、电工业、装饰材料业等诸多行业，在经济产业链中占有极其重要的位置。可以说，房地产业的振荡会涉及到其它行业，在国民经济发展中占有重要地位。但是，它在很大程度上受到国内乃至国际经济环境的影响，又反推回来波及其它行业的发展。因此，房地产经济既是国家宏观调控的对象也是宏观经济的重要组成部分之一，其作用相当微妙。
　　一、2014年上半年我国经济的发展状况
　　就总体情况来看，2014年上半年我国的经济运行情况总体平稳，基本呈稳中有亮点，稳中有上升，稳中有风险。从经济运行总体平稳来看，主要表现为经济增长平稳，就业平稳，物价平稳这几个方面。一、二两个季度，经济运行没有大起大落，增长水平在预期的范围内。如上半年国内生产总值同比增长7.4%，其中一季度同比增长7.4%，二季度同比增长7.5%，可以说，在经济下行压力较大的背景下，能取得如此大的成绩，实现增速略有回升的势头，总体运行平稳，是中央稳中求进战略总基调的体现。调查数据显示，我国上半年，如6月份的31个大城市城镇失业率是5.05%，上半年城镇新增就业747万人，完成了全年任务目标的73.8%强。同时，上半年居民收入同比提高2.3%，增幅与一、二季度基本持平。稳中的亮点是农业生产稳定，夏粮丰收，并在结构优化、转型升级方面获得了实质性进步。高技术产业增长加快，如信息传输增长24.7%，而高耗能产业的投资增长呈下降状态。稳中有上升，主要是指中央创新了宏观调控方式，推出20多项微刺激措施，力度虽然不大，但含金量却极高，在稳增长的同时，调整了结构，惠及了民生，其成效是显著的。如，6月份PMI连续回升，6月份规模以上工业增加值同比增长9.2%，等等。可以预期，下半年这些措施还将继续显示和发挥作用。但稳中也是有风险的。如经济社会中存在着的地方增长投融资平台、房地产泡沫、产能过剩等问题，严重影响着下半年的经济运行状况，特别是房地产经济对金融的影响，尽管我们有足够的手段和能力去防范和应对，但也应该引起高度重视。
　　二、我国房地产经济的现状
　　我国房地产业虽然走的是市场经济的路子，但毋庸置疑，政府行为，官方色彩很浓。这在很大程度上产生房地产经济虚假繁荣的现象，为整个国民经济的良好运行产生很大的不良影响。笔者经过多方调查，发现房地产经济中主要存在以下几方面问题。
　　1、房地产规划严重脱离市场配置的轨道。中央一再强调要充分发挥市场对资源的配置作用，但遗憾的是，出让城镇土地使用权时，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，很多已经由政府决定而非市场需求，如现在不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划好，并完成了水、电、路三通，之后以优惠政策吸引投资者、居民住户来投资。这种做法虽有成功的范例，但这种脱离市场实际需求的盲目行为严重违背了市场经济规律，因而出现了许多所谓的鬼城，给国民经济良性运行带来巨大风险。
　　2、供给决定需求的不合理性使房价居高不下。如前所述，本应该是市场对房地产经济进行配置，但实际情形是政府的供给决定需求，使得房地产的规划脱离了市场化的进程，房产的规模、范围、选址等不是市场需求决定的。这种不合理的发展模式，必然抬高房价，使房价涨幅惊人。如年轻人普遍都有买房难、住房难的压力。另外，房产供需有很大的问题，高端的住房较多，却基本无人问津；商品用房供不应求，保障性住房严重不足。这严重影响了人们正常的生活，同时也间接性的影响了社会秩序的稳定，不利于社会经济的发展和人们生活质量的提高。房地产经济中存在的这些问题，只能按照市场需求决定供给的原则，才能运行良好，健康发展。
　　3、房地产经济存在着严重的泡沫。
　　我国虽然地大物博，但可利用的土地不多，加之我国人口基数大，对住房需求量也大，这是土地与住房建设的基本矛盾。这种土地特有的稀缺性必须会导致供求关系的不协调、投机需求的持续膨胀、银行信贷在房地产业中过度扩张，出现房地产泡沫是不可避免的了。简单地说，就是银行放贷的数量越大，居民手中用以购房的资金就充足，购房的热情就高，这就推助了房价的上涨。上涨的房价又诱使居民把购房当成了投资渠道，而此时，居民就需要再向银行贷款，银行再次扩张银行信贷，在这种恶性循环中，房地产泡沫就产生了。
　　三、解决房地产经济存在问题的对策
　　1、进一步提升市场合理配置土地资源的功能。
　　众所周知，我国可利用土地的数量有限，要合理的使用有限的土地资源，只有发挥市场对土地资源的配置作用，才能使房地产业发展的红利真正为民众所共享。这就需要政府退出对土地资源的配置，走市场化发展的房地产经济之路。把政府管制的一些民生事业，如经济适用房、廉租房等的开发权交给市场去完成。政府部门应该做的是，充分发挥自身的引导作用，通过市场的手段来使房地产商间的竞争得到有效合理的配置。在房地产发展过热的背景下，只有进一步合理配置资源，强化土地管理，通过税收的杠杆来控制和引导房地产经济发展的方向，才能实现房地产市场调节，使低收入群体成为真正的受益者。
　　2、加强市场对资源配置的力度，控制和平抑房价的上涨幅度。
　　通过近二十多年的房地产经济的运行发展，我们得到一个经验，就是房价将会不断影响国民经济平稳运行。为此，我国政府不仅要不断加大对房地产的宏观调控，使房价不至产生太大的波动。还需发挥市场对房地产资源的配置作用，增加保障性住房的供给，惟其如此，才能控制和平抑房价的上涨幅度，从而促进房地产市场的良性发展。
　　3、严控银行放贷规模，规范房地产金融业务，防范金融风险。
　　在房地产信贷活动中，要严格审查贷款条件，要运用差异化金融政策，以强化贷款管理，杜绝不良贷款的产生。这个道理是容易理解的。因为银行的金融政策对房地产融资是至关重要的，没有了银行的资金支持，房价是不可能大幅上涨的。在现实生活中我们也能够看到这样的现象，买得起房，特别是多套房的高收入人群是靠银行贷款来实现的。因此，银行要实行差异化贷款政策，即金融机构应该在个人按揭贷款和房地产开发贷款上，在套数和贷款标准上，低收入者和高收入者应区别对待，可使低收入者多贷，高收入者少贷，以此控制房价的不合理上涨。