2018房地产实体经济与虚拟经济的均衡发展研究

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房地产实体经济与虚拟经济的均衡发展研究
房地产市场的宏观调控已经历了10来年，但是效果并不能令人满意，反而房价在数轮调控中大幅度上涨，使得中央政府出台的房地产宏观调控政策成为了泡影。传统的观点将房地产的开发行为看做一种实体经济的市场活动，强调如何来规范房地产企业的经营行为，促进房地产市场的发育和完善，最终达到房价的平稳。但是在房地产经济虚拟化的背景下，这种观点无法解释房地产价格为什么会大幅度上涨和房地产宏观调控为什么会失效，从虚拟经济的视角研究房地产市场无疑为我们提供了一个全新的视角。因此研究虚拟经济对房地产市场的影响则有着重要的意义，可以促进房地产市场的实体经济和虚拟经济的均衡，从而确保房地产市场的平稳发展，对我国市场经济的发育和完善发挥着重要的作用。
　　一、房地产实体经济与虚拟经济的二重性
　　房地产不仅仅是一种实物资产，更是一种权益的组合。这也意味着它既包含了实物资产的成分，也包括了虚拟资产的因素。因此，房地产具有虚实二重性。房地产的价格上涨既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实二重性密切相关。
　　（一）房地产的实体经济
　　房地产又称不动产，是指土地以及土地以上的所有自然资源以及永久性建筑。房地产作为市场经济中的一种重要商品，也是我们衣食住行不可或缺的生活必需品。这是房地产的一个基本功能。从实物资本的含义来看，房地产是一种有形的，或具有刚性的要素禀赋的资本。因此，房地产具有明显的实体经济的特征。首先房地产的本质和基本属性是实物经济的一部分，它必须经过生产 分配交换消费的完整的经济活动过程，需用工人将各种生产资料重新组合造出房子，最后将生产出的房地产产品卖给购房者，从而企业在这个经济活动过程中实现了利润和增值。即便是在房地产交易的虚拟化后，也必须以房地产的实物为前提，其交易必须建立在现实存在着的作为产权载体的房地产之上。因此，房地产的实体经济是我们经济中的基础，必须以实物的形式开发出来，我们才能进行下一步具体的经营活动。
　　（二）房地产的虚拟经济
　　广义的虚拟经济认为一切能满足人们心理需求的这种有别于使用价值的价值称之为虚拟价值。人们创造、交换这种虚拟价值的经济活动为广义虚拟经济。随着市场经济的发展，经济生产总值的不断增长，社会各界都开始追求对财富的拥有。由于财富和标的的分离，加之社会多元化的心理需求，致使财富标志泛化。特别是房地产在财富标志泛化的驱动下已经成为了投资市场追求的主要标的。因此，房地产不仅是家庭的重要财富和企业资产的重要组成部分，更是投资者们喜爱的投资品和银行贷款青睐的抵押品。房地产逐渐具备了虚拟经济的特征，这必然引起房地产定价方式和价格波动方式的变化。
　　房地产的虚拟经济具有经济性和虚拟性两个本质。第一，房地产的虚拟经济具有经济性。房地产的虚拟经济说到底也是市场经济中的一种重要经济活动。房地产产品是房地产企业开发出来后所创造的的劳动价值，也是以后房地产进行虚拟运行的基础，因此房地产的新房售价就体现了虚拟经济的特点经济性。第二，房地产虚拟经济的交易标的物并非是实物，而是价值符号，并且交易方式和增值方式也是虚拟的。在房地产的交易对象和过程主要是针对房地产的产权，更多的是完全纯粹的资本运作，资本增值方式也不是因为交易标的物的数量增加。特别是房地产价格上涨的时候，房地产的持有者会按照最新的价格来估算自己的名义财富。在房地产面积不变的情况下，房地产所表现出来的价值会大幅度上升，这就是房地产的虚拟性所在。
　　二、虚拟经济对房地产实体经济的双重影响
　　现代经济的发展，离不开虚拟经济的支持。特别是房地产的虚实二重性，决定了房地产是联系实体经济和虚拟经济的重要纽带，以房地产价格、货币资金流和信贷资金流作为房地产与实体经济的传递指标。虚拟经济发育不足，将会制约房地产企业的发展；而虚拟经济发展过度，将会遏制房地产经济的正常发展，如图1所示。因此，发展虚拟经济对促进房地产市场和实体经济的协调互动发展，进而实现虚拟经济和实体经济二者间健康、协调发展具有重要意义，如图1所示。前国务院总理温家宝同志曾提出要处理好实体经济和虚拟经济的关系。我们需要虚拟经济的健康发展，来促进实体经济的发展。因此，虚拟经济必须与实体经济相协调，绝不能因为虚拟经济出现问题而影响实体经济的发展。
　　（一）适度规模的虚拟经济能促进房地产实体经济的发展
　　1.有利于房地产项目的开发
　　房地产属于资本密集型的行业，资金之于房地产项目开发而言尤同于人体之于血液一样重要。每一个房地产企业在项目开发过程中，都必须对资金进行精心和准确的安排，确保该项目有着充足的流动资金作为支持。如果一旦资金链断裂，将会意味着项目的烂尾。这对于房地产企业的发展将会是致命性的打击。房地产企业如果拥有充足的资金，将会有利于他们迅速地开发项目，实现公司的良性发展。所以房地产企业需要通过多种途径来获得项目开发的资金，而虚拟经济的发展正好为房地产企业获得资金提供了一种便捷的渠道。
　　2.有助于房地产企业实力的增长
　　虚拟经济的发展有助于房地产企业扩大自身的资本实力。从国内的房地产市场中来看，市场份额占有量名列前茅的企业都是上市公司，例如，万科地产、恒大地产、保利地产、万达地产等。房地产企业通过在内地、香港甚至是美国的上市，通过虚拟市场的股票、基金和信托等方式融资，获得大量的融资资金，使得他们的企业实力大增。反过来，他们可以股票向银行或者其他金融机构抵押或担保，进一步再次融资，使得他们拥有了充足的资金，从而他们有实力可以在全国各地购买土地进行大规模的开发，提高项目开发的效率，进一步扩大市场份额。另外，各种金融衍生产品也使得他们能够分散自己所面临的市场风险，从而提高了自身的抗风险能力。