2018保经济增长政策目标下房地产市场走势分析

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保经济增长政策目标下房地产市场走势分析
2014年以来，中国经济增长出现了明显下行趋势，在此大背景下，房地产投资增幅大幅度下降，房地产市场疲弱，房地产业对经济增长的贡献下降。为了遏制经济下行趋势，保障经济平稳增长，政府自2014年下半年来出台了一系列促进房地产业发展的政策。这些政策对我国房地产市场回暖起到实际的推动作用，同时也对保证经济增长速度起到了一定的作用。
　　一、保经济增长目标选择的背景
　　2015年，中国政府将GDP增长目标确定为7%左右。继2012年后，政府再次下调经济增长目标，尽管经济增速目标下调，但完成也并非易事。目前经济下行压力仍然较大，发展中面临的各种矛盾不断深化。2014年中国经济开始步入新常态，增速换挡，GDP同步增长7.4%，为24年来的新低。2015年GDP增速目标下调至7%左右。李克强总理称，随着服务业比重上升、小微企业增多和经济体量增大，7%左右的速度可以实现比较充分的就业。从现实情况来看，短期稳定经济的关键仍是投资，投资的三大重点领域制造业、房地产、基础设施建设成为稳定经济的关键。房地产业下行趋势明显，政府迫切需要出台新的房地产政策，以确保经济的平稳增长。
　　（一）房地产开发投资增速逐月回落
　　数据显示，自2013年5月以来，房地产投资增速逐月回落，已从2013年5月的百分之二十以上回落到2015年5月的百分之五点一，投资增速回落十分明显。
　　（二）房屋新开工面积回落而房屋竣工面积持续增长
　　数据显示2015年以来，房地产竣工面积、新开工面积均出现了负增长，房地产施工面积增长也不断下降，与2013年相比，房地产业形势依然不容乐观。
　　（三）土地购置面积持续大幅下降
　　2015年以来，土地购置面积、土地成交价款均出现了负增长，土地成交价款的减少，对依靠土地财政的部分地方政府带来了较大的压力。
　　（四）房地产开发企业到位资金增速持续回落
　　进入2015年以来，房地产企业到位资金增速保持在较低水平，2月份甚至出现了负增长。房地产投资资金来源的持续走低，表现出逐利的资本市场并不看好房地产业，资本流向利润更高的行业，比如股市等。
　　（五）房地产开发景气指数处于低位
　　自2013年5月至2015年5月国房景气指数持续走低。
　　（六）房地产销售面积和销售金额大幅度下降
　　自2014年10月以来，商品住宅销售额、销售面积增长持续下降，但2015年2月至5月，商品住宅销售额、销售面积有上升趋势。
　　（七）大部分城市房价出现环比下降
　　2013年5月至2014年10月百城住宅价格指数持续下降，2014年11月至2015年5月百城住宅价格指数有所回升。百城住宅价格指数的回升表现出近期房地产市场逐步好转。
　　从以上房地产市场供需各项指标看，房地产市场供给过剩，需求不足的矛盾比较突出，房地产市场运行疲弱。在房地产投资增速快速回落，土地出让面积大幅下降、商品房销售困难以及房价平稳回落的背景下，中央和地方政府为了促进房地产市场平稳健康发展，出台了一系列促进房地产业发展的政策。一系列政策的出台对稳定房地产市场起到了一定的促进作用，特别是2015年以来住宅销售额和销售面积出现上涨趋势，百城住宅价格指数环比也出现了上涨态势，这些指标的好转，显示了2015年以来房地产市场有走向好转的趋势。
　　二、保经济增长目标的房地产政策
　　2014年以来，我国经济结束了高速增长的趋势，开始进入新常态，房地产市场也出现了明显的下行趋势，房地产各项指标明显下滑。在此背景下，政府通过调整货币政策、放松限购、加快棚户区改造等一系列措施提振房地产市场。
　　在2014年至2015年国家和地方政府出台了一系列的促进房地产发展的政策，各地陆续放宽公积金贷款政策，限购政策也不断松绑，部分地方政府通过财政资金支持居民自住房需求，中央银行也多次降准降息，对房地产业资金支持不断增大。一系列房地产利好政策的出台，有效促进了房地产业的平稳发展。
　　（一）公积金政策的调整
　　在房地产市场不断下行的趋势下，各省纷纷调整了住房公积金政策。政府希望通过公积金政策的调整以达到支持自主型住房需求，发挥公积金住房的保障作用。各地分别从贷款缴费年限、首套房公积金贷款比例等方面调整公积金政策，部分城市实现了公积金的缴存互认。
　　（二）各地限购政策不断松绑
　　截至2014年底，全国除北京、上海、广州、深圳等一线城市外，其他城市均已对限购政策做了调整。部分城市由限购转向全面放开。部分城市坚持定向放松限购政策，对于取消限购的房屋类型、城市区域分别限定。
　　（三）地方加大财税支持鼓励自住需求
　　在库存压力增大，房地产市场持续下行的背景下，各地纷纷通过多种财政和税收手段刺激市场需求。部分城市实施契税减免政策，对金融机构实际发放符合条件的贷款给予财政补助。不少城市调整了普通住宅的标准，而普通住宅的标准则与各类购房优惠政策和契税标准等息息相关。