2018我国房地产经济波动与金融风险防范探讨

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我国房地产经济波动与金融风险防范探讨
现阶段房地产已经成为我国国民经济发展过程中非常重要的支柱性产业。就国内GDP增长率来看，就将近有24%是来自房地产行业的贡献。众所周知，房地产行业不仅是资金密集型产业，其自身还与金融体系之间存在非常密切的联系。但是还需注意的是，房地产经济本身具有一定的波动性，一旦出现波动就会对金融体系造成影响，从而产生严重的金融风险，如果不对其进行有效控制，还容易使其蔓延成金融危机。
　　一、造成我国房地产出现经济波动的原因分析
　　1.经济原因
　　影响房地产出现经济波动的诸多因素中，经济因素是其中最为主要的因素之一。而这里的经济因素指的就是房地产发展和生存所处在经济环境，也就是我们通常所说的宏观经济因素。而经济变量和参数这二者的优势就是通过在其作用影响的时间段内，对经济增长率、国内生产总值、真实发展指数、物品价格水平、实际的通货膨胀率、房地产自身结构以及外界金融环境等方面进行表现。
　　2.城市发展原因
　　房地产行业给城市发展建设奠定了良好的基础，而城市发展水平高低就可以由房地产水平来直接反映。城市发展好坏也决定了基础设施、居民住宅等方便的切实需求，此外还对城市中人口数量的多少、实际流动性、交通枢纽等多方面带来影响。而这些方面直接作用在房地产行业中，就会给其经济带来影响，进而使得房地产经济出现波动。
　　3.房地产供需原因
　　在一定程度上，房地产实际供需关系也是影响其经济出现波动诸多因素中的一种。供需关系也是跟随着市场实际情况的变化而变化的，想要保证房地产经济快速发展就需要消费者作为基础和支撑，不然经济发展水平就会长时间得不到提升。再加之房地产供应数量会受到劳动力、资金数量以及施工建设技术等方面的影响和制约，这也就充分表明房地产供求关系本身具有不确定性，使得需求波动一定会出现在供给波动之前，因此这也是造成经济波动的重要因素之一。
　　4.资金原因
　　一旦加大在房地产行业中的投资，就会推动房地产行业的快速发展及扩张，使得这一产业进入良好的繁荣时期。例如，按照中国统计年鉴》所给出的数据可知，2003年到2013年这10年里，房地产行业中有40%以上的资金是由银行贷款来作为支撑的，而单就2008年来看，全国范围内房地产企业实际到位资金就达到了 3.81万亿元之多，其中有国内贷款有0.7万亿元，外资投资为0.07万亿元，房地产开发企业自身筹集资金为1.51万亿元，企业自身拥有0.9万亿元，而剩余到位资金都是通过其他有效途径或者是方法来进行筹资的，这也就直接表明现阶段我国房地产资金的实际来源还是主要依靠银行借贷来作为支撑。
　　5.投资回报原因
　　如果在房地产产业中投资回报率出现较高的情况时，就会涌入和吸引大量的资金进入到行业中来，进而使经济曲线逐渐提升，并进入到繁荣的时期，这样以来就会使房地产的总供给数量持续增加，从而对供求关系造成影响，致使经济波动出现。从上个世纪90年代初期到2013年年底，我国房地产行业实际的投资总量提升了将近58倍，而90年代初期房地产行业的投资金额仅在540亿元左右。因此表明，供需关系以及回报率的增加使得房地产行业达到了快速的发展。
　　6.心理因素
　　就现阶段实际情况可知，心理因素对房地产经济波动的实际影响主要表现在较短时间的市场波动方面上，这是由于房地产投资人员以及相应的购买者，对未来某一阶段的房地产价格进行预期而引发的问题，所以使得他们自身的行为具有一定的投机性。这样一来随着时间增加，就会使参与者在信息沟通方面越完善，促使人们心理逐渐趋于平稳，所以心理因素对房地产波动有着较为直接的影响。
　　二、有效应对房地产业出现经济波动以及防范金融风险的有效途径
　　1.有效应对房地产业出现经济波动策略
　　（1）加强对房地产业的投资政策的调整
　　首先，投资主体结构的改变。这是由于投资结果的实际情况会对房地产造成周期性的影响。想要有效应对经济波动，就要做到明确产权、职责清晰，并且还要形成一套能够有效规避风险的机制，同时还要根据房地产企业的实际情况制定相应的具体措施。
　　其次，投资规模的改变。投资规模的大小、数量等都会对房地产行业带来一定影响，在编制相应的政策时，要保证房地产实际投资规模要和我国宏观经济规模之间相符合。同时在相应目标的制定方面也不能偏离我国实际的经济发展水平，同时还要注意的是，要进一步确保固定资产投资中房地产资产投资金额以及规模的比例，预防房地产泡沫的出现。
　　最后，要对政府部门的投资活动进行规范及健全。众所周知，政府部门的投资在经济发展过程中起到了一定的引领作用，而政府部门可以通过自身投资活动和行为，来实现对房地产行业管控的目的。
　　（2）提升对房地产价格变化的管控
　　在市场经济环境背景下，房地产价格的变动是非常普遍和正常的现象，国家要根据实际情况进行分析以后，再对房地产实际价格进行有效调控，然而调控并不是完全意义上的管理，如果房价的变动在正常范围内，国家就不需要对其进行深入干预，因为这种正常的价格变动不仅能够推动市场竞争水平的提升，还能提升房地产企业自身的经济实力。然而一旦房地产和附属行业的价格过高或者是脱离市场平均水平，这时政府部门就要根据切实情况来对其进行调节和控制。这里要特别注意的就是地价的问题，因为其价格高低直接对房地产价格造成影响，如果其价格偏高就会提升房地产价格的迅速上涨，在一定程度上阻碍了中低水平消费者对住宅的实际需求，使得相关产业价格上涨，引起通货膨胀的现象发生。因此，对房地产价格进行调控能够降低其经济上的波动。
　　2.应用房地产行业中金融风险的策略
　　（1）构建起完善的宏观监测指标系统。
　　就现阶段实际情况来看，我国要快速构建起完善的金融预警系统，进而有效对房地产行业实际供需关系以及实际投资情况等进行分析，只有使用有效的数据和指标，才能更好的对房地产所具备的金融风险进行有效监测及分析，确保相关政策的完善引导贷款方面的投向。例如，商品房实际空置率指标、房地产价格偏离度指标以及抵押贷款真实收入的弹性指标等。
　　（2）构建起健全的个人征信系统。
　　个人信用系统的不完善也是导致金融风险出现的重要因素，再加之部分房地产商出现严重的违约，使得购房者的自身进行还款的积极性被影响，这样一来就加剧了住房贷款的违约率，导致银行损失严重，加大了金融风险出现的几率，因此建立健全的个人信用征信系统是十分必要的。首先，制定其规范、合理个人信用调查系统。其次，建立起良好的个人信用系统法律环境。
　　（3）构建全方位的融资途径。
　　现阶段，房地产融资的主要是以银行融资为主，这种单一融资方式导致房地产风险都集中在银行中，因此根据实际情况，就要有针对性的拓宽其融资渠道，建立起完善的融资系统从而推动房地产行业发展。例如，信托融资、投资基金以及资产证券化等。
　　三、结论
　　总而言之，随着我国经济社会的发展，房地产行业的快速发展，使得房地产经济和金融风险时常出现，如果不对其进行有效的调节及管控，就会造成严重的影响。因此，要避免其积极波动和金融风险的出现，就要对其产生原因进行分析，然后有针对性的使用相应对策来进行解决，从而更好地推动市场经济的发展，促进我国经济转型的成功。