2018房地产经济的宏观调控策略分析

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房地产经济的宏观调控策略分析
一、房地产经济中货币政策问题与策略分析
　　（一）货币政策存在的问题
　　我国对房地产市场调控的主要手段之一是货币政策，房地产市场调控效果与货币实际负利率、宽松的信贷条件、货币的快速增长都存在较大联系。其中房地产投资与银行贷款的关系较为密切，所以房地产投资能够通过信贷政策获得调节。但是由于随着经济的增长信贷规模通常会超出既定目标，并且银行为了获取利益会坚持扩张房地产贷款这一业务，因此房地产经济在信贷政策的调控下不会发生明显效果。另外，房地产周期变动与利率变动关系密切。通过利率对住房贷款成本的提升作用，能够形成对房地产需求的抑制，需对房地产需求进行刺激时利用利率的相反作用即可。
　　（二）货币政策策略分析
　　政府相关部门应当结合当前房地产处于刚性需求状况，通过存款准备金率的提升来实现对房地产价格的有效控制，相对于减少房地产开发贷款这个方法效果更佳明显。房价上涨通过减少贷款只能获得短期抑制，长期减少贷款则会降低供给量，反而提升房地产价格，所以商业银行应根据央行的引导对信贷投向进行调整，通过紧缩流动性实现对投资性购房的抑制，并适当收缩房地产信贷，将提高存款准备金作为房价调控的主要货币政策工具。对利率政策进行使用时，应对投机性需求和消费需求进行区分，并采取对正常购房的低收入人群采取优惠的信贷政策与利率的灵活措施，同时为了对投机性需求的抑制应提高二套以上购买者按揭利率。
　　二、房地产经济中财政政策问题与策略分析
　　（一）财政政策存在问题
　　当前房地产市场中普遍存在着信息不对称和垄断现象，这使得严重的利益分配与博弈机制的扭曲长时间存在于金融部门、政府、开发商、消费者等主题之间。又因为当前各个地政府财政收入和支出之间缺口严重，地方政府的主要财政收入不得不依赖土地。地方政府利用房地产业发展获得的收入对地方债的过度屏障进行限制，土地价格随之不断走高，使得购房者成为政府这一行为的最终埋单者。而在2014年全国地方财政收入的五层以上来自于土地出让。在房地产业发展为地方财政主要来源地情况下，市场主体之间利益分配会因房地产的宏观调控而发生调整，因此不同主题对宏观调控怀有的态度和方式各异。特别是地方政府担心地方财政收入受到调控的影响，经常消极对待国家的宏观调控政策，使得宏观调控的作用很难有效发挥。
　　（二）财政政策策略
　　对于地方政府财政收入过度依赖土地财政的现状，各级政府应当对财政体制进行改革，通过对地方税制的完善以及地方财权的强化，实现对地方财政资金紧缺问题的根本解决。具体操作中可以利用多元化城市公共投资机制形成对政府谋求预算外收入动机抑制，并通过对地方政府的税源和税基的扩大为地方政府具有相对充裕的自由财力提供保障。同时应当对房产税、遗产税等税种进行征收，通过地方税体系的完善，推动地方政府财政向税收财政方向发展。同时还应当对科学的绩效评估体系进行建立，对以往GDP和财政收入为主的考核标准进行变革，在考核目标中纳入增加保障房建设、控制房价过快上涨，进而实现对地方政府过渡依赖土地财政行为的控制。
　　三、土地政策问题与策略分析
　　（一）土地政策存在的问题
　　我国从2005年开始通过土地政策开展对房地产市场的宏观调控，在房地产市场运行调节中相关土地政策发挥了积极作用，调控思路从最早强调土地供给变为当前土地供给优化，后期用地的管理和预算调控越来越受到重视，进而形成了对开发商行为的有效约束。通常来说应通过减少土地供给量抑制房地产市场的过热投资，通过扩大土地供给量满足房地产市场需求，但土地资源总量有限，所以只能在一定范围内范围内应用土地扩张政策。同时相对于货币政策，土地政策具有时滞性长的特点，使其短期内对房地产市场的影响效果得到限制。另外，由于当前土地政策细致化、差异性、弹性的缺乏，影响了不同结构、不同用途、不同城市规模、不同区域土地供应量配给的合理性。
　　（二）土地政策策略
　　房地产的价格很大程度上取决于土地供给，因此国民经济稳健发展的重要基础之一就是土地市场规范化，房地产经纪可持续发展也以此为前提。政府部门应当对市场化的土地供应制度进行建立健全，通过对土地审批和监督的强化，促进当前土地出让金收取、土地审批、土地规划等权利集中于政府的状态的改变。同时提升提地供给量时，应当保证保障房建设土地供应面积在所有土地童颖面积中的比重也获得相应的提升，此外还需对土地供给的速度进行有效控制，避免过度开发和透支的发生。地方政府部门对土地出让计划进行规划时，应当对房地产市场现状和土地市场供需水平进行全面考虑，进而对计划进行科学调整，为增加调配房地产用地供给量提供依据。地方政府对土地政策的内容进行制定时，应当制定差异化和具备一定弹性的政策以适应住房用途的不同、城市规模的不同、城区的不同。此外还应当严格查处未经批准擅自变更土地用途和保障房用地建设的行为，进而形成对房地产市场秩序的有效规范。
　　结语
　　本文分析了房地产经济宏观调控中存在的问题和相应调控策略进行了分析，以求为促进房地产经纪稳定发展贡献绵力。但本文还存在一定局限，希望相关部门能够加强重视，不断提升房地产经济调控水平。