2018我国房地产经济泡沫问题探讨

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我国房地产经济泡沫问题探讨
一、房地产经济泡沫概论
　　（一）房地产经济泡沫基本涵义
　　从某种意义而言，我国的房地产业从20世纪90年代后期起步，尤其是进入21世纪以来伴随我国城市化、工业化和新型城镇化进程的不断加快，我国的房地产业得到快速发展，有利支撑了我国的经济建设、财收收入和民生就业。然而，由于种种原因，我国的房地产泡沫问题始终比较突出，严重制约了我国房地产业和经济社会的健康持续发展。据统计，2012-2014年间我国城镇居民年均收入与同期住房均价的比例1：2.5，相对于发达国家的1：1和国际平均水平的1：1.3，我国的房地产泡沫可谓十分严重。2015年以来，尽管中央政府的去库存化政策大力实施，但是全国的房价依旧没有得到很好地控制，尤其是北京、深圳等以一线城市的房价似乎愈演愈烈。从本质来讲，房地产泡沫不仅仅是一种价格剧烈波动现象，而是一个牵一发而动全身的复杂问题，稍有不慎就会出现连锁反应，给经济发展和社会稳定带来严重影响和冲击。
　　（二）房地产经济泡沫形成原因
　　我国房地产泡沫的形成原因十分复杂，概括来讲集中体现在以下几个方面。首先，制度设计原因。比如，我国现有的行政管理体制尤其是对地方经济发展和官员的考核而往往局限在GDP，从而催生了各地盲目发展房地产业；另外，各级政府对房屋结构的比例控制不严，尤其是保障性住房和廉租房供应严重不足；还有，国家在信贷政策方面对房地产业毫无节制的支持。其次，房地产信息不对称原因。目前，我国房地产市场运行亟待完善，尤其是在价格机制方面，买方明显处于信息劣势，导致房价虚高，加之房地产市场存在严重的炒作与投机现象，从而进一步加剧了房地产泡沫问题。最后，土地资源稀缺的原因。作为一种不可再生资源，土地的供给刚性加之各地政府规划管理制度不科学，导致很多房地产开发商盲目圈地，从而造成房地产泡沫进一步加剧。
　　二、房地产经济泡沫的主要危害
　　（一）导致房地产市场产品结构失衡
　　房地产泡沫的长期存在，会对我国房地产业本身和其他相关产业发展带来严重影响，首当其冲的就是导致我国房地产市场产品结构失衡，各种户型面积彼此不配套，高端住房和中低端住房不衔接，在很大程度上造成民众住房需求得到有效满足。中国社科院房地产经济研究所易宪容研究员在研究中指出，我国很多地方的房地产开发商，为了最大限度地提高规模经济，开发高端楼盘，从而在很大程度上忘记了中小户型的开发与供应。实际上，面对庞大的市场需求，真是适合消费者尤其是年轻人的住房需求，基本上是刚需为主，自然小户型的毛坯房更受欢迎，而那些动辄别墅或者大面积的精装修更多地具有炒作价值，与市场需求根本不衔接。与此同时，由于管理当局的宏观管理不到位，致使我国房地产市场中的廉租房、经济适用房供应严重不足，居者有其屋的梦想实现还有不少的差距。
　　（二）抑制了其他产业健康持续发展
　　从2010年以来，我国房地产市场整体上高歌猛进，房价一直在高位运行，即使在2016年的当下，去库存的政策依旧没有将房价降下来。一直以来，我国房地产市场中的泡沫问题，是由管理当局不作为、房地产开发公司抬高房价和投机商的炒作所致。据统计，从2010-2015年间，以温州为代表的炒房团向房地产市场注入了至少3.2万亿资金，并间接带动房地产市场吸引了超过253万亿元的资金投入。金融是一个国家或地区经济发展的核心，我国房地产泡沫的存在客观上造成社会资金配置严重畸形，很多其他产业发展需要资金支持却无法及时融资，久而久之势必会严重影响我国经济的长远健康发展。比如，中国制造业尤其是中小民营制造企业，由于资金不足导致企业技术研发跟不上，并导致核心竞争力不足，最终导致我国实体经济发展后劲不足。
　　（三）扰乱金融市场和市场经济秩序
　　房地产泡沫的存在还会对我国的金融市场和资本体系造成巨大的压力，并导致社会经济秩序失衡。众所周知，房地产开发企业属于典型的资本密集型组织机构，很多房地产开发企业自有资金严重不足，大都是依赖银行贷款来上项目，一旦行业不景气，便会导致投资预期收益无法实现，从而导致银行呆坏账的产生。与此同时，我国很多居民购房平均超过65%的资金来自银行贷款，同样也会受到市场不景气的影响，一旦未来收入无法保证，也会跟银行带来严重的财务压力。据统计，截止到2015年底我国银行业不良贷款超过75万亿，其中有很大一部分就是由房地产泡沫所致。最后，房地产泡沫的存在，还会诱发钢铁、水泥和电解铝等传统产业无序发展，真正具有高附加的高科技产业由于资金供应跟不上而无法得到科学发展。久而久之，房地产泡沫的存在，会导致我国的经济社会秩序失衡，必须引起社会各界的高度关注。
　　三、科学防范房地产经济泡沫的对策
　　（一）致力于行政管理体制改革
　　我国房地产泡沫问题的防范与解决，管理当局责无旁贷，应当逐步完善行政管理体制，对各级政府和官员的考核从单纯的GDP指标，向包括生态、环境和自然和谐发展的综合指标体系转型升级。官出数字、数字出官，只有管理当局完善行政管理体制，才可以切实打破地方各级政府依靠房地产和土地财政发展地方经济的诟病，逐步向人与自然和谐发展的新型工业化道路迈进。与此同时，管理当局对于房地产业的发展也要强化宏观调控力度，对于那些投机倒把、哄抬房价、圈地不开发坐等渔利的开发商严厉打击，引领房地产开发上将高中低档住房开发纳入经营战略，同时从财政的视角加大经济适用房和廉租房的供应与保障力度，助推我国房地产业健康持续发展。
　　（二）完善房地产市场预警机制
　　我国房地产泡沫问题的防范与解决，管理当局要综合采取多种措施，构建房地产市场价格监测和发布机制，引领企业和消费者理性投资和消费，逐步优化社会资金配置，提高资金适应效率，完善住房产品结构。房地产泡沫从某种意义而言是一种价格现象，我国管理当局要综合选择房地产价格检测指标体系，围绕不同地区和不同城市的合理样本，动态科学采集房价信息，综合研判房价水平，并于人们的收入水平和增长速度进行比较，定期不定期发布房价分析报告。一旦发现房地产泡沫现象，就综合采取行政、金融、税收和法律等多种措施进行干预，合理控制房价。在此基础上，引导社会资源如土地和资金合理高效配置，切实规避住房投机与炒作行为，优化住房商品结构，向实现居者有其屋的战略目标稳步迈进。
　　（三）进一步强化金融监管力度
　　我国房地产泡沫问题的防范与解决，管理当局要健全完善金融监管法律法规，强化金融政策法规执行力，合理控制房地产信贷规模与结构，加大房地产信息披露制度，严格审查房地产抵押贷款资质和条件，确保房地产金融合理、有序和高效。中央银行和银监会首先要严格制定相关制度，规定金融部门投向房地产市场的贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率。其次，要加强银行信用规模的控制，要使社会总信用与实际经济的发展要求相适应，防止房地产贷款的过度膨胀，从根源上防止房地产泡沫的发生。再次，严格审查房地产抵押贷款的资质和条件，完善信用制度、抵押制度以及二级市场。最后，加强按揭贷款风险控制，严厉打击过度投资行为，对捏造，编纂虚假信息者予以严厉惩罚，大力开展房地产审计，加强其市场的监督和管理，使房地产的投资过于理性。