2018新经济形势下对我国房地产经济的理性思考

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新经济形势下对我国房地产经济的理性思考
传统经济与新经济的区别
　　谈到房地产经济，就会谈到当下的背景，即新经济形势，但是何为新经济？它与传统经济有什么区别呢？新经济有着许多明显的特征，例如电子商务和社会网络化，这也是与传统经济明显的区别，其中电子商务特征就是包含购物的移动化及线上线下相结合的购物习惯在内的互联网+，社会网络化特征主要表现在对信息获取和信息处理方面的便捷性。除此之外，新经济还具有资本运作、政府过去长期面临的通货膨胀压力得以消除、物价增幅保持在最低水平等特征。与新经济形势相比，传统经济的阶段性特征更加明显，例如资金投入量大与生产周期长，传统的房地产经济对市场的预测是非常重要的，资金的投入具有连锁效应，在生产周期内房地产市场时常会发生巨大变化，因此具有更大的不确定性。而新经济形势使房地产产业信息化、网络化，资金的周转速度更快。
　　2房地产经济对我国国民经济的影响分析
　　21房地产经济是我国固定资产投资增长的持续动力
　　对于房地产经济对我国国民经济的分析，最先要谈的是它对我国固定资产投资增长的重要作用。首先固定资产投资主要包括三部分，分别是农村住户固定资产投资、房地产开发投资和500万元以上的建设项目投资，而房地产经济的作用很明显主要作用于房地产开发投资部分。据国家统计局发布的《国家统计调查制度》显示，自从2000年以来，房地产经济对国家固定资产投资的占比均在151%以上，2010年以后均在192%以上，而且这样的比重在持续的增长。据《中国统计年鉴》显示，房地产经济对我国固定资产投资的贡献率均达到15%以上，其中2010年与2011年达到顶峰，高达225%和226%，这在一定程度上说明房地产经济对我国国民经济增长具有举足轻重的作用。其次就房地产投资而言，90年代房地产经济对投资的贡献率就持续增长，据吉林建筑大学城建学院2015年预测，我国房地产经济投资仍然会保持在17%～18%，这对于我国国民经济的发展意义重大。总之，在分析我国房地产经济对国民经济的影响时，对固定资产投资增长的影响分析是非常必要的。
　　22房地产经济是我国消费增长的持续动力
　　房地产经济对我国消费增长具有重要影响。首先我国的经济增长方式由投资拉动转变为消费拉动，房地产经济对刺激我国消费需求具有重大作用，一方面房地产经济是我国各相关产业的消费动力，另一方面房地产经济也是相关消费产业的供给动力。房地产经济的发展对与它相关的上下游产业的发展起到了推动作用，其中家具产业、房屋中介产业、家电产业以及建筑材料产业在房地产经济的推动下逐渐呈现回暖趋势，这在一定程度上刺激了相关产业的消费需求。总之，在分析房地产经济对我国国民经济的重要影响时，对消费增长的影响分析是其中不可或缺的重要环节。
　　23房地产经济对我国生产、就业的重要影响分析
　　首先，房地产经济对我国生产具有举足轻重的作用，一方面正如以上所述，它的发展与相关产业的发展有着密切关系，另一方面房地产产业包括许多部分，每个部分都具有其独特的功能与性质，而且其在规模方面有所差异。房地产经济在推动我国国民经济方面具有显著作用，同时，我国的房地产发展水平是评价我国的居民消费水平的主要参考依据。其次，房地产经济对我国就业水平也是具有很大影响的，一方面房地产经济的发展能够增加我国的就业岗位，另一方面房地产经济促进相关产业的蓬勃发展，这也为就业方面的改善发挥了一定的作用。总之，房地产经济对我国生产、就业的影响分析是对国民经济影响分析的重要组成部分。
　　3房地产经济中存在的非理性行为
　　31高资产负债率与高空置率下的房地产企业扩张现象
　　高资产负债率与高空置率下的房地产企业扩张现象是房地产经济存在的非理性行为的典型之一。首先，房地产经济近年来的持续繁荣使各行业的企业都看到了商机，而且其投资渠道单一性，政府对资本准入的规定放宽等，使大量资本涌入房地产业，原本占房地产市场比例较大的资金不足的小型企业积累了高负债率。根据海通证券统计显示，近几年房地产市场的负债率已经超过60%，而且还在增长。其次，房地产市场的高利润吸引了众多企业的投资，使房地产市场供大于求，一方面房价在持续增长，很多居民买不起，另一方面国家鼓励建筑刺激经济增长，导致房屋供给量大于需求量，造成了房地产市场的高空置率。最后在房地产市场的高负债率与高空置率背景下，各行业仍然只看到房地产市场较其他行业相比之下的高利润，纷纷进行建筑投资，盲目扩张房地产市场，导致了很多专家所说的房地产泡沫化，但是这种盲目扩张是不是泡沫，抑或是经济放缓大背景下的产能结果，至今仍然未有一致的结论。总之，高资产负债率与高空置率下的房地产企业扩张现象是房地产经济当前存在的典型非理性行为。
　　32违背市场发展规律的地产供需关系
　　违背市场发展规律的地产供需关系也是房地产经济市场中存在的较严重的非理性行为。纵观以往很多关于房地产研究的文献，地产与市场的关系一直是关注的热点。首先，在市场经济条件下，政府只是一味地出让土地以刺激地方经济的增长，当然这样的直接结果就是房价的攀升，这也严重地违背了市场经济的发展规律，政府过多干预房地产市场的自由供给均衡。其次，政府与房地产企业都没有认清土地不是商品，虽然受市场的供给关系影响，但绝不取决于社会必要劳动时间，而是取决于投资收益率。但是在我国政府只是认为地价高对政府收益则会大，其实恰恰相反，地价高只会约束消费，导致产能严重过剩。最后，城市规划严重违背市场发展规律，城市规划就是政府对房地产市场化挑战的代表，以优越的公共设施吸引居民的被迫迁移，这就是典型的以供定需，或者美名为筑巢引凤，这样的情境使房地产经济及土地交换严重违反了市场供需关系规律，这也是房地产发展过程中的又一非理性行为。
　　33房产远离市场化，面临严重金融风险
　　房地产远离市场化，面临严重金融风险是房地产经济中存在的第三种非理性行为，这与第一种、第二种非理性行为有所相似，但却是以上两种的结合。首先房地产远离市场化，一方面是指以上所述的地价的制定，另一方面则是指房地产的产业结构脱离市场化，政府采用高价竞标，误导经营方向，一味地追求城市的高消费、高技术的产业层次结构，导致市场秩序混乱。其次房地产市场面临严重的金融风险，这是上述第一种非理性行为的更深层的思考，高负债率是其本质，而虚假的需求信息才是其表象，高空置率与高负债率相结合必然导致金融风险，因为建筑投资者很可能是民间资本和银行，这很可能会导致整个金融体系风险。因此，房产远离市场化、面临严重金融风险是以上两种非理性行为的更深层的结果，也是房地产经济中存在的更加危险的非理性行为。
　　4结论
　　新经济形势对房地产经济是机遇也是挑战，房地产经济对国民经济的影响意义重大，但是在其作用的背后，我们必须镇静的思考这样的繁荣背后的潜在风险。房地产经济发展过程中所显露的脱离市场及高负债率的弊端使当下的房地产市场面对着前所未有的溃败风险。本文在新经济与传统经济对比的基础上，着重总结了房地产经济对国民经济的影响与其存在的非理性行为，同时也希望为房地产企业的正确决策和行为纠正有所帮助。