2018浅析我国房地产行业对社会经济的影响

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浅析我国房地产行业对社会经济的影响
承载着衣食住行四大需求之一的房地产业，作为国民经济的重要支柱产业，其发展态势值得关注。笔者多年从事与房地产相关的工作，就我国目前的房地产行业市场现状及面临的形势分析谈一点自己的看法。
　　中国经济自2009年开始进入了新常态，其主要特点是结构性减速。由于经济增长率是国民经济的综合表现，它发生趋势性下滑，自然影响与之内洽的一系列宏观经济指标如储蓄、投资、物价、就业等，均呈现新的性状。
　　房地产与宏观经济密切相关。一方面，房地产的走势，受到宏观经济形势的影响；另一方面，房地产的变化，在一定程度上也影响整个经济运行。而随着我国经济发展进入新常态，房地产业在经过了十几年的快速发展后，也进入了增速的平稳期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。
　　一、我国房地产市场运营形势回顾
　　笔者查询了我国房地产市场近十年来的年主要运营指标，见下表：
　　由上表数据可看出，我国的房地产市场曾在2008年、2011-2012年出现过两次明显的调整，最近的这轮调整始于2014年。本轮房地产市场调整与2008年、2011年的两轮调整不同，此次房地产市场下滑的触发因素不是来自政策层面或外部经济危机，而是行业自身发展周期自发调节的结果。
　　二、房地产行业现状
　　1.商品房销售温和回暖。在2015年年初的全国两会中，房地产业再次成为重要话题之一，《政府工作报告》明确提出支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这些表述被业界视为利好消息。除此之外，2014年2015年上半年，国家还频出一系列利好政策，加大对房地产行业的支持力度，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
　　2015年上半年全国商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长。
　　2.房地产开发投资增速持续下行。虽然有政策利好的不断刺激，但并不能阻止房地产下滑的大趋势，我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。2015年上半年房地产开发投资累计完成额32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比14月累计完成额增速回落0.9个百分点。
　　3.国房景气指数创新低。国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。
　　国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。该指数在2014年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015年5月国房景气指数 92.43，创下了1997年指数创立以来的历史低值。
　　这说明，政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局数据，2015年6月十大城市可售面积9769.27万平方米，比2014年底2015年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年上半年房地产开发投资资金来源累计45966亿元，同比下降1.6%。
　　三、原因探析
　　中国经济自2009年进入了新常态，其主要特点是结构性减速。导致结构性减速的因素都源于经济发展的实体层面，主要包括资源配置效率下降、要素供给效率下降、创新能力滞后以及资源环境约束增强等。
　　新常态带来了新挑战，它不仅暴露出国民经济中长期被掩盖的深层次矛盾，而且引发出一系列新的矛盾。房地产市场的波动在一定程度上就是这些矛盾的主要表现方面之一。
　　2014年是房地产市场调整年，本轮房地产市场调整与2008年、2011年的两轮调整不同，此次房地产市场下滑的触发因素不是来自政策层面或外部经济危机，而是行业自身发展周期自发调节的结果。笔者认为，这次房地产市场调整的原因包括：城镇住房市场内在供求格局的深刻变化即供需结构性失衡，住房库存增加；融资成本上升；上年价格与销售基数高等等。
　　多年来，三大资金黑洞无效融资需求（地方融资平台、产能过剩重化工行业和房地产）中的两个都是由于房价不断上升引起的，基本上是内生因素。其逻辑链条也很清晰，房价不断上涨，带来对房价进一步上涨的预期，进而带动房价进一步上涨；房价不断上涨，从而带动房地产投资需求的大幅增加，一度占到整个社会固定资产投资的一半以上；房地产投资的不断增加提高了地方政府收入，也提高了地方财政收入的预期，直接刺激了地方融资平台规模的扩张。另外，房地产行业的不断扩张也直接导致了许多无效产业的扩张。还有，房价高企加重了购房者的负担，严重影响了一大部分社会人群的消费能力。总之，房地产业就像一个巨大的磁石，将大部分的社会资金都吸引入其中。
　　然而，相对于投入到实体经济，如制造业、服务业以及基础设施等的投资，房地产投资对于长期劳动生产率提高的贡献相对较小。因此，投资长时间过分向房地产行业集中，对于提高劳动生产率和整体收入水平是不利的，从长期看会造成有支付能力住房需求的减少，以及房地产市场的供过于求。房地产业健康发展的前提条件是，房地产投资的增长速度与住房需求增长速度相互协调，超出住房需求增速的过快投资增长是不可持续的。（不过，在少数住房供给形势依然紧张、房价较高的城市，如北京、上海等特大型城市，应面对不同的需求增加多层级的房地产投资和供给。）因此，在经历数年的高速膨涨发展后，目前：