2018云南省房地产去库存政策效果情况报告

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云南省房地产去库存政策效果情况报告
2015年下半年以来，云南省政府及部分州市政府陆续出台了房地产去库存、促进房地产市场发展的相关政策，为了解云南省房地产去库存政策效果，昆明中支及时组织了问卷调查，到有关政府部门及银行业金融机构进行了调研，现将有关情况报告如下。
　　一、云南省房地产去库存政策出台情况及其效果
　　（一）文件出台情况
　　2015年下半年以来，云南省政府在支持房地产去库存方面主要出台了3份文件，云南省16个州市中，有10个州市出台了13份房地产去库存方面的政策文件。主要分为三个方面的政策：
　　1.扩大市场需求方面的政策。第一，鼓励农民购房方面。一是加快农民工市民化，建立新市民住房补贴制度；二是鼓励农民进城购房，进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变等；三是各州、市、县、区人民政府要制定出台鼓励农民工和农民进城购房的政策措施。
　　第二，鼓励境外人员机构购房方面。取消对境外个人、境外机构的购房限制，支持在境内设立分支、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习的境外个人购买符合实际需要的自用、自住商品房，逐步形成与建成面向南亚东南亚辐射中心相适应的房地产供应类型和规模。
　　第三，住房保障货币化方面。一是大力推动住房保障方式由实物保障逐步向货币化保障转变；二是因重点项目建设征地拆迁的，原则不再建设回迁安置房，按照以购代建方式进行安置。
　　第四，落实税收政策方面。营改增试点工作启动后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税等。
　　2.金融支持购房方面的政策。第一，金融产品创新方面。各地人民政府要积极协调对接农业银行等金融机构，推行农民安家贷等信贷产品，支持农民工和农民进城购房。第二，住房公积金贷款方面。一是全面放宽住房公积金提取贷款使用条件，取消住房公积金贷款购房套数和面积限制，非房屋共有人的直系亲属间可以共同使用公积金贷款和支取住房公积金，适当提高住房公积金最高贷款额度。比如：昆明市上调住房公积金贷款额度为单职工40万元，双职工80万元；二是提高住房公积金缴存覆盖率，放开异地贷款户籍限制，提高公积金个贷率等；三是适度提高住房公积金贷款额度，住房公积金贷款最低首付比例调整为20%，执行住房公积金基准利率；四是全面落实住房公积金异地贷款政策，省内连续足额缴存住房公积金3个月以上的职工即可在购房地申请贷款。
　　3.调整和控制房地产供给方面的政策。第一，控制房地产供给总量方面。对于库存总量消化周期明显过长的州、市、县、区，暂缓或减少房地产开发土地供应。第二，调整房地产供给结构方面。一是从2016年起，全省原则上不再新建公共租赁住房，新建商品住房项目也不再配建公共租赁住房；二是允许商业地产的大土地证换发小土地证；三是房地产项目未预售的，房地产开发企业可申请调整商住比例；四是在规划条件许可的前提下，经申请审核，允许库存房地产项目调整房屋用途、套型结构；
　　（二）去库存政策效果逐步显现
　　2015年下半年以来，随着国家和各级地方政府一系列房地产去库存政策的出台和实施，云南省房地产市场逐步回暖，显示出政策效果正在逐步显现，主要表现为以下几个方面：
　　1.房地产开发投资增速由负转正。2016年1-5月，云南省完成房地产开发投资892.46亿元，同比增长2.8%，增速较上年的-6.2%提高9.0个百分点，较今年1-3月的1.5%提高1.3个百分点。其中，昆明市完成房地产开发投资490.12亿元，同比增长21.2%，是拉动全省房地产开发投资增速回升转正的主要因素。
　　2.商品房销售增速持续扩大。2016年1-5月，云南省商品房销售建筑面积1145.57万平米，同比增长20.5%，增速较上年和今年1-3月分别提高22.0和13.1个百分点。其中，商品住宅销售建筑面积917.86万平方米，同比增长14.8%，增速较上年1-12月和今年1-3月分别提高16.4和16.2个百分点。
　　3.主要城市房价运行趋稳。今年以来，云南省昆明市、大理市房价运行总体呈现环比由降转升、同比降幅收窄的特点。其中5月份，根据国家统计局发布的全国70个大中城市新建住宅销售价格指数显示，昆明市和大理市新建商品住房价格环比分别上涨0.4%和0.6%，同比分别持平和下降-0.3%。
　　4.商品房待售面积由高位回落。截至2016年5月末，云南省商品房待售面积1915.40万平方米，同比增长36.0%，待售面积较3月末减少52.37万平方米；商品住宅待售面积1158.20万平方米，同比增长29.2%，较3月末减少96.94万平方米，较2月末减少122.76万平方米，今年以来已连续3个月减少。
　　二、云南房地产市场存在的问题及其对经济金融的影响
　　（一）房地产市场存在的问题
　　1.商品房库存结构性问题比较突出。5月末，按物业类型商品房待售面积情况分析显示：以2015年以来（过去17个月）月均商品房销售面积测算，云南省住宅已竣工待售面积消化周期相对偏短，但非住宅已竣工待售面积消化周期较长。不同物业类型已竣工商品房待售面积消化周期分别为：住宅5.6个月、办公楼10.9个月、商业营业用房14.7个月、其他房屋（如车位等）22.2个月。
　　2.商品房库存区域性不平衡。4月末，按州市已竣工商品房待售面积情况分析显示：以2015年以来（过去16个月）月均商品房销售面积测算，昆明市已竣工商品房待售面积725.7万平方米，占到全省的36.6%，但消化周期为6.93个月，低于全国和全省平均值（7.07和7.99个月）。除昆明市外，丽江、普洱、楚雄、红河、文山、西双版纳等6个州市已竣工商品房待售面积消化周期低于全省平均值。而部分州市已竣工商品房待售面积消化周期偏长，如：德宏州22.47个月、保山市18.52个月和昭通市16.58个月。