2018“营改增”对房地产开发企业的影响探究

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营改增对房地产开发企业的影响探究
营业税是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务，进口货物以及提供部分现代服务业服务的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。营改增是把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。从2016年5月1日开始，我国营改增试点范围扩大到了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将企业新增不动产所含增值税纳入了抵扣范围。
　　一、营改增对房地产开发企业带来新的机遇
　　（一）减轻税负，缓解企业资金压力
　　房地产企业开发阶段的成本中包含的购地成本、建安成本、材料成本等，已经在地税局和国税局缴纳过税款，而房地产公司在末端商品房销售环节还要缴纳营业税，企业税负沉重。营改增后，房地产开发成本中的建安、材料等项目的税款可以进行抵扣，避免重复课税。营业税从属性上来说是价内税，已经属于重复征税的情况。增值税从属性上来说是一种价外税税种，在收缴的过程中需要扣除上一层企业已经缴纳的税款。此次营改增范围涉及到了房地产、建筑业、金融业等，上下游企业抵扣链条趋于连贯，将使整体的增值税扣减系统逐渐完善。假设房地产开发企业在某一项目应税收入确定的条件下，在各环节可获取的进项抵扣税额越大，营改增后企业税负降低的可能性就越大。营改增实施前，营业税税额实行全额征税，地产企业无论盈亏，都需根据营业税规定税率纳税；营改增实施后，增值税仅针对增值额征税，并且做到价税分离，减少重复征税，减轻纳税人的税负负担。
　　房地产公司实行商品房预售制，在商品房预售阶段就已经将营业税上缴地税局。商品房一般为大额销售，与之配比的营业税额就会非常大，造成楼盘还未收回全部房款，就已缴纳大额税款，造成公司资金流紧张。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。文件中指出土地出让金可从销售额中减除，计税基数降低，加上进项抵扣，房地产企业有望减税，减少税款支出。营业税下，房地产开发企业是在预售时按5%全额缴纳的；新政下，房地产新项目按预收款3%预征率预缴增值税。增值税预征制度也可减轻房地产企业的资金压力。
　　（二）有利于去库存
　　根据国家税务总局《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》规定：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。营改增后，纳税企业购置不动产可以作为进项抵扣，很大程度地刺激了企业购置不动产。这是中央对于去化写字楼库存给予最大的政策支持。5月1日之后，企业购买的不动产就可以作为增值税的抵扣部分，这又在一定程度上为计划购买写字楼的企业省下不少的费用。从销售的角度来说，营改增之后购买写字楼，相当于国家给予了11%的价格优惠补贴。不动产可以抵扣，将极大有利于商业地产销售，特别是现阶段的去库存。企业购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增的全面铺开将为商业地产发展创造有利的政策环境。
　　一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。对于营改增之前未能全部售完的商品房，增值税适应简易计税方法，需缴纳的增值税额相比之前征收营业税少，企业可以在原有利润的基础上降低房价，有利于库存房产的消化。
　　二、营改增后房地产开发企业面临的挑战
　　（一）对企业税负的影响
　　营改增以前，房地产企业根据营业税征收相关规定，以销售不动产营业额为计税基数，采用5%税率征收营业税。现在，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地出让金无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣，采取的是常规抵扣法以外的方法差额计税法。按照规定的应税收入扣减对应土地价款后作为销项税额的计税基数。假设企业应税收入为a，对应地价款为m，可抵扣成本为n。营改增后，房地产企业销售不动产的增值税税率为11%，则有：
　　应纳增值税=销项税额-进项税额
　　=（a-m）/（1+11%）11%-n/（1+11%）11%
　　税负率=应纳增值税/应税收入=0.099（1--）若缴纳的增值税税负率等于原先营业税税负率时，则有：0.099（1--）=a5%，增值税和营业税税负率相同的临界点为：+=0.495。
　　+0.495，企业税负较营改增之前轻；+0.495，企业税负较营改增之前重。房地产企业的实际税负在营改增后到底会不会增加，在很大程度上取决于土地成本在开发成本中所占的比重和可获取的进项抵扣税额。这也是影响房地产企业税负的直接因素。尽管不同地区的土地成本在房地产开发总成本中的结构比重存在很大差别，但是某一项目的土地成本是较难改变的，只能尽可能多地获取进项抵扣来降低税负。房地产开发项目周期长，房地产项目的开发流程有着很多环节，涉及多种行业的经济行为。如果上下游企业改革不同步，可能会造成抵扣链条难以衔接，可抵扣成本的比例有限。所以营改增实施后，房地产企业承担的实际税负是增是减，得按具体因素分析，难以一概而论。