2018安徽省房地产经济发展水平评价研究

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安徽省房地产经济发展水平评价研究
本文立足于安徽省房地产经济的发展现状，构建出一套测度安徽省房地产经济发展水平的指标体系，运用主成分分析和因子分析法，测算出2004～2015年安徽省房地产经济发展水平综合得分以及2015年安徽省16个市房地产经济发展水平的综合得分。探索研究安徽省房地产经济的发展水平和发展能力，对加快安徽省房地产经济发展提供了一定的理论和现实借鉴。
　　1 评价指标体系的构建与数据处理
　　1.1 评价指标体系的构建
　　在对有关研究成果进行总结的基础上，依据代表性、科学性、综合性及数据可得性等指标选取原则，经过细分，最终从房地产投资、建设、销售及开发企业等四个方面选取了11个指标，建立了一套较为完整的评价体系（见表1）。
　　1.2 数据来源与处理
　　通过对《安徽统计年鉴》2004～2015年的相关数据分析和整理，得到原始样本数据。由于各评价指标具有不同的性质和内涵，相互之间不具有可比性，因此要对原始数据进行标准化处理，将其转化为无量纲的纯数值，使各指标相互之间具有可比性，公式为：Yij=（Xij-Xmin）/（Xmax-Xmin）式中Yij为原始指标数据进行标准化处理后的数值；Xij为原始指标值；Xmin为该项指标的最小值；Xmax为该项指标的最大值。
　　2 安徽省房地产经济发展水平评价
　　2.1 总体评价
　　利用时序数据对安徽省2004～2015年整体房地产经济的发展情况进行纵向比较，研究安徽省房地产经济发展水平的时间变化。利用SPSS21.0软件进行因子分析，提取了2个公共因子。对原有的因子载荷矩阵进行正交变换，由旋转后的因子载荷图可知：第一主成分F1的F6、F8、F10的系数明显大于F2的系数，主要反映了房地产开发企业规模和平均销售水平；第二主成分F2的F1、F2、F3、F4、F5、F7、F9、F11的系数明显大于F1的系数，主要反映了房地产投资建设和开发企业经营情况。
　　用因子的方差贡献率作为综合评价的权重，于是2个因子按各自的方差贡献率加权相加为综合评价得分，其计算公式为：F=0.87614*F1+0.06287*F2进一步计算，可以得出安徽省从2004～2015年间房地产经济发展水平的综合得分，结果如表2所示。
　　从安徽省2004～2015年这12年间房地产经济的综合得分和排名可以看出：2004年以来安徽省房地产经济总体发展水平呈逐年上升的趋势，表明安徽省房地产经济在投资建设及销售，房地产开发企业的经营、规模方面都有显著提高，且增长速度较稳定。其中，因子F1的指标评价值逐年升高，综合得分值从2004年的-4.18上升到2015年的5.05，说明房地产开发企业规模和房地产平均销售水平均又好又快发展；而因子F2，反映房地产投资建设和开发企业经营情况这类指标的得分先下降后上升，综合得分值从2004年的1.14下降到2010年的-0.87又开始上升直至2015年的1.5，说明安徽省房地产投资建设和开发企业的经营状况有待改善。
　　2.2 安徽省各地区2015年房地产经济发展水平综合得分及排名
　　对原有的因子载荷矩阵进行正交变换，由旋转后的因子载荷图可知：第一主成分F1的F1、F2、F3、F4、F6、F8、F9、F11的系数明显大于F2、F3的系数，主要反映了房地产投资建设与开发企业规模；第二主成分F2的F5、F7的系数明显大于F1、F3的系数，主要反映了房地产的供给与需求之间的关系；第三主成分F3的F10的系数明显大于F1、F2的系数，主要反映了房地产开发企业的经营情况。
　　用因子的方差贡献率作为综合评价的权重，于是3个因子按各自的方差贡献率加权相加为综合评价得分，其计算公式为：F=0.67964*F1+0.13732*F2+0.08433*F3进一步计算，可以得出安徽省各地区2015年间房地产经济发展水平的综合得分及排名，结果如表3所示。
　　对安徽省16个城市的房地產经济进行横向分析比较可以得出：安徽省各地区房地产经济指标得分差别较大，合肥市的房地产经济发展水平最高，达到6.43，芜湖市位列第二名，得分仅1.24，最后一名得分竟为-1.41。此外，16个城市中5个城市的房地产经济得分为正，分别是合肥市、蚌埠市、滁州市、马鞍山市和芜湖市，说明这5个城市的房地产经济发展水平高于安徽省房地产经济发展的平均水平；另外11个城市的房地产经济发展则低于平均水平，尤其是池州市，在16个城市中排名最后，说明该地区房地产经济发展较落后，房地产经济发展水平不高。
　　3 结论与建议
　　3.1 结论
　　对安徽省房地产经济的发展水平从纵向和横向两方面进行评价研究，可得出以下结论：
　　第一，房地产经济发展水平地区差异较大。从横向来看，通过截面数据分析2015年安徽省16个市各自的房地产经济发展水平，得出合肥市房地产经济发展水平最高，芜湖市和滁州市分别位列第二、三名，池州市最后。依据综合得分将16个市划分为四个梯度，可以看出安徽省内各地区的房地产经济发展水平参差不齐，空间发展上不平衡。
　　第二，安徽省房屋待售面积逐年增加，而建筑面积竣工率却逐年下降，供求矛盾突出。2004年安徽省房屋待售面积为272.1万m2，建筑面积竣工率为42.17%，而2015年安徽省房屋待售面积为2509.4万m2，建筑面积竣工率为16.17%，说明安徽省的房地产建设速度远远大于其销售速度，容易形成大面积房屋空置而房价却依然很高的现象，造成买房难的窘境。
　　3.2 建议
　　第一，加强省内联动，实现优势互补、共同发展。安徽省内房地产经济发展差异明显，合肥市、芜湖市的房地产经济发展水平明显高于池州市、淮北市，发挥各地区优势，协调好省内发展水平的差异，对于促进安徽省房地产经济的可持续发展具有重要意义。对于安徽省房地产经济发达地区，如合肥市和芜湖市，市场、技术和资金具有较大优势，房地产经济发展水平在省内位于领先地位，应该发挥其对省内其他地区的模范带动作用，引领安徽全省房地产经济的快速发展；对于落后地区而言，劳动力和资源具有相对优势，因此，各市可以选择自身具有相对优势的项目参与到区域分工中去，将发达地区所拥有的资金、技术与落后地区的资源与劳动力优势结合起来，提高资源配置效率，在省内开展更广泛的分工与合作，缩小地区间发展差异，实现共同发展。
　　第二，对于不同等级的城市，政府部门应当因地制宜地制定相关政策。对于房地产经济发达地区，应当时刻做好抑制房价快速持续上涨的应对工作并要努力健全租房市场，提高住房利用率。对于房地产经济较发达地区，应当积极引导并制定相关产业政策。这些地区与发达地区的部分政治、经济和社会功能相承接，具有增强、容纳发达地区产业资本、人力资本及相关资源外溢的城市能力，与发达地区之间形成良好的合作关系。对于房地产经济一般发达或欠发达地区，政府应当做到积极引导公共资金进入公共服务和基础设施领域。通过增加这些地区自身的生活、就业、生产等综合吸纳能力，循序渐进地培育并健全以满足住房消费需求为主的房地产市场。