2018广东房地产投资与经济增长相互关系的实证研究

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广东房地产投资与经济增长相互关系的实证研究
一、引言
　　（一）研究背景和意义
　　2003年的时候，18号文的出现使得房地产业成为国民经济的支柱性产业。作为支柱性产业，其满足四个方面的条件：一是房地产的发展关系着国计民生，促进国民经济的发展；二是房地产具有持续旺盛的市场需求，我国的房地产市场具有庞大的刚性需求和投资需求；三是房地产对其他企业的关联度极高，能带动相关上下游企业的发展，促进上下游企业的生产投资；四是随着我国工业化和城市化的发展，我国房地产业的投资占GDP的比例逐年增加。房地产业的发展状况与国民经济的发展有着密切联系，成为了国民经济的晴雨表，影响着国民经济是否能持续、健康发展。
　　广东省是我国房地产业发展最早的省份之一。近20年，广东省房地产业发展经历了多个阶段，一系列的波动变化，引起了经济上的宏观波动，成为社会的经济热点话题。1993-1995年，广东作为中国改革的前沿省份，推出了一系列刺激房地产发展的措施，在这种房地产非理想炒作盛行的大背景下，广东的房地产业开始迅速地发展。据《广东省统计年鉴》的数据表明，1992-1993年期间的房地产投资增长率迅速上升，超过150%。该时期的GDP增长率虽然亦有所上升，但GDP的增长率却远低于房地产投资的增长率。1998-2007年，国家陆续出台了不少调控房地产的相关政策，广东省的房地产业在该时期亦受到国家宏观调控政策的影响，不再如上一阶段般的非理性增长，房地产的投资增长率从1998年开始趋于平稳，基本与GDP的增长率持平，自2000年以来，房地产投资的增长率为12.6%，比GDP的年均增长率只高0.5%，但是房地产投资的总体水平还是呈现上升的趋势，尤其是广州和深圳两个城市的房地产发展水平远远超过广东省的平均水平。2008的世界金融危机使得外资流出房地产市场，房地产业受到了巨大的冲击，房地产投资额和GDP都有所下降，楼市陷入低迷，为了重新振兴房地产从而刺激经济增长，国家结束了对房地产业的紧缩调控政策，因此在2009年，广东省房地产投资增长率为21.3%，比GDP的增长率高11.6%，广东省房地产业的发展出现了拐点，房价重新攀升。
　　从广东省房地产业的发展阶段特点，可以看出，政府一直致力于房地产业的政策调控，包括房地产价格和房地产投资的调控等。房地产业之所以如此受到政府的关注，主要是因为房地产业的发展与国民经济的发展息息相关。
　　因此，深入研究房地产投资与经济增长的关系将有如下意义：
　　第一，有助于政府制定科学合理的房地产调控政策，保证广东省经济持续健康稳定发展。
　　房地产业作为国民经济的支柱性产业，一直以来，各级政府陆续出台了一系列的调控政策来调控房地产的发展。在2008年以前，房地产业过热，于是政府就出台相应政策打压房地产，以致于后来据广东发改委数据显示，广东省的一些城市房价出现负增长。在2009年的时候，广东省因金融危机的影响，出口严重受挫。于是房地产业就被当作最有效的救市方案，用于刺激经济增长。当时广东出台了粤十五条，用于带动广东经济的增长。如今，据广东2015政府工作报告显示，广东经济下行压力仍大。作为拉动经济增长的三辆马车，消费、投资和出口，广东省目前的消费需求增长弱，投资增长接续能力不强，进出口形势也非常严峻。因此，GDP等经济指标并未达到预期指标。广东省政府宏观政策调控就一改往年打压房地产的方向，在2016年发布了《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）及五个行动计划的通知》，实行房地产去库存计划。可见，房地产业已经被政府当成是调控经济增长的手段。
　　通过研究广东省房地产业对经济增长的影响，可以让政府更好地认识到房地产业具体是如何影响经济增长的，如何调控才能使政策发挥最大的正面作用。
　　第二，有助于社会上的个人和企业更好地把握房地产和国民经济未来的发展态势，作出正确的消费和投资判断。
　　如今无论是个人或者是企业，都纷纷把房地产当作了一种投资的手段。房地產业发展的波动状况影响着个人和企业的直接收益，而房地产业的波动状况很大程度上受经济状况和政府政策的影响。如果个人或企业能很好地把握房地产业的发展状况与国民经济之间的关系，就能对房地产未来的发展情况作出一个合理科学的预测，从而选择正确的投资范围和方向，避免投资的盲目性。
　　（二）文献综述
　　在房地产投资对经济增长的影响方面，张健和吴存兰（2011）认为房地产业通过影响投资拉动中国内需。在投资方面，对房地产的建筑建设是一种投资行为，对房地产周边环境的基础设施建设也是一种投资行为，并在此过程中，吸引了新技术和国际资本，提高GDP的增长。石平平（2012）认为房地产业对国民经济的影响分为积极影响和消极影响。先通过测度房地产业对GDP的直接贡献率和对其他相关产业关联效应的间接贡献率来说明房地产业对国民经济的利处。再通过测度房地产业与通胀的关系，指出房地产对物价水平的消极影响，说明房地产业对国民经济的弊处。刘凡和李秀婷（2014）认为房地产业通过消费投资渠道、银行信贷渠道、产业关联渠道、市场调控渠道和微观主体行为等各个角度对经济增长产生影响。吴嵩（2010）从理论上揭示了房地产投资与经济增长的关系，认为房地产投资与生产要素供给增加和全要素生产率提高有着密切关系，从而影响经济增长。