2018上海市楼宇经济的发展形式及其对策研究

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　　　　摘要：在知识经济革命背景下，正朝国际大都市迈进的上海应选取既具有知识密集型属性又具有都市型属性的产业来引领未来产业结构的调整与升级。具有高聚集度和高辐射力的楼宇经济不仅具有上述的双重属性，而且在上海的发展前景广阔。上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼，针对其聚集度不高的问题，提出规划和布局应从整体入手、走产业集群道路、发展成高度聚集的“发展极”等对策。
　　关键词：上海市楼宇经济；产业属性；发展形式；产业聚集
　　Abstract：In the era of knowledge economy，Shanghai，moving towards an international metropolis，should select those both knowledge-intensive and urban-located industries to lead industrial restructuring and upgrading. Building economy，a highly aggregative and radiating industry，has not only the dual properties，but also bright prospect in future. Building economy form in Shanghai，with great potential，involves headquarters building，occupational expertise building and knowledge-based media building. In order to resolve the problem of its lower aggregative degree，the paper puts forward the measures of conducting the overall planning and layout，accomplishing industrial clustering，and developing “growth poles”，etc.
　　Key words：Shanghai building economy；industry attribute；form of development；industrial cluster
　　
　　在21世纪的今天，一场新的革命正在悄然兴起，这就是以信息技术、知识产业的迅猛发展为主要标志的知识经济革命。知识经济是一种继农业经济和工业经济以后的新的社会经济形态，就是以知识为基础的经济，用OECD的说法，就是建立在知识和信息的生产、分配和应用之上的新型经济，知识经济具有知识迅变经济、知识主导经济、知识就是经济三个基本特征。
　　在经济全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影响力和相当控制力的城市才称得上“现代化国际大都市”，国际化大都市所要具备的基本条件是强大的经济辐射能力。上海已初步形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，正在努力建设经济更加繁荣、社会更加和谐、创新更加活跃、生态环境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加进步、人民生活更加殷实的社会主义现代化国际大都市。
　　对于上海这座正在朝社会主义现代化国际大都市迈进的城市，面对这场前所未见的、新的社会经济革命，应该如何选择未来引领上海市产业升级的产业呢?笔者认为应该选取既具有知识密集型产业属性又具有都市型产业属性的产业作为未来引领上海市产业升级的产业(见图1)。
　
　　图1 未来引领上海市产业升级的产业
　　
　　一、楼宇经济是具有都市型产业和知识密集型产业两重属性的产业
　　上海未来发展可供选择的产业非常多，有些产业本来就应该大力发展，如金融、贸易，但是根据我们研究，楼宇经济既具有都市型产业属性又具有知识密集型产业属性，是上海目前发展空间大、速度快，能迅速做大、做强，并能引领产业升级的产业。
　　都市型产业是由大都市诱发的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的产业。具体表现为：首先，从科技、人才、资金、市场、信息、交通、产业条件等方面，都市型产业是由大都市诱发的，最大受惠于大都市的产业；其次，从气候、水、土地、能源、环境等方面，都市型产业是水消耗少、占地面积小、能源消耗少、环境污染小的产业，是最小受制于大都市的产业；再次，都市型产业都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的产业；最后，都市型产业的地均产出和楼均产出最高，且产品的知识含量高、附加值高。
　　知识密集型产业是以知识为基础的高端技术和智力成果集中的部门，其生产过程需要高度的投资和创新，这些产业中的企业将相当比率的资源分配给研究和发展，并提供高附加值的财富。知识密集型产业涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业，具有高集聚性、高成长性、高收益性等特性。
　　楼宇经济是以商务楼宇为载体，在楼宇内从事企业活动的产业。楼宇经济具有知识含量多、创新能力强、地均产出和楼均产出非常高、产品附加值大等特性，据有关专家统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等。
　　
　　二、上海市楼宇经济发展前景广阔
　　改革开放以来长三角都市圈的经济取得飞速发展，其各个经济总量指标上都已经超过了珠三角、京津都市圈，成为中国经济增长最重要的引擎之一。我们对东京、纽约和长三角三大都市圈进行比较后，发现它们之间目前经济总量的比例为3：2：1，如按中国经济现在的发展态势，在2012年左右长三角的经济总量会超过纽约和东京两大都市圈，成为“世界第一圈”。上海作为未来“世界第一圈”的核心，应充分整合利用周边地区的资源优势，增强集聚和组织引导力，促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。在这种背景下，具有高聚集度和高辐射力属性的楼宇经济，其发展要求和动力显得更加迫切了。
　　上海目前有高层建筑近3 000幢，其中100米以上的超高层建筑有200余幢。在都心的静安、卢湾、黄埔和浦东陆家嘴功能区60平方公里内，楼宇经济是各区税收的主要来源，如在静安区7.62平方公里土地上，2005年税收超过1亿元的楼宇有11幢，50幢重点楼宇创造的税收占全区总税收的52.6%，其中恒隆广场、中华企业大厦、中信泰富广场的税收分别达到5.6亿元、4.3亿元和3.5亿元，而到了2007年，仅恒隆广场一幢楼的税收就超过12亿元，与2005年相比，翻了一倍多。以金茂大厦一幢楼宇为例，其3层到50层的写字楼被誉为“垂直的金融街”，这儿汇集了20多个国家和地区的近百家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其中包括荷兰银行、康柏中国投资、道琼斯办事处等几十家世界500强企业，出租率超过90%；53层到87层则是金贸大厦主营业务的另一个板块——超五星级的金茂君悦大酒店，金茂君悦大酒店有555间客房，每年营业收入数亿元，在上海同行中遥遥领先；在金茂大厦“楼宇经济”中，还有一个最耀眼的“旅游效益”，全国首批4A级旅游景点之一的金茂88层观光厅，每年收入几亿元，是申城旅游的热点。因此，在寸土寸金的上海，楼宇经济就显得非常有发展前途。