2018商业地产管理――深化城市规划管理的新契机

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　　 摘 要：商业地产发展的兴起，造就了一个又一个著名的商圈，但是无序的商业地产发展为城市管理带来一定的问题。商业地产的规划管理与城市规划管理存在密切的互动关系，通过阐述如何通过加强商业地产规划管理，实现城市资源的有效配置，深化城市规划发展的科学性。
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　　 关键词：商业地产；城市规划；互动；契机
　　 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）33-0144-02
　　
　　 人民币升值预期、商业物业与住宅物业价格倒挂、城市化进程加速、外部经济危机促使内需增加等因素，促使中国商业地产理所当然的迅速发展。少数专注商业地产的开发商，如万达、凯德置地等，获得了巨大成功，吸引了大批的开发商前赴后继进入商业地产领域。连号称专著住宅开发，崇尚短周期、速回款的房地产巨头也悄然转身，投入到如火如荼的商业地产开发中。对于城市管理规划管理当局来说，商业地产管理不是一个新课题，却是一个从未深入研究过的课题。就近年的商业地产开发，城市管理当局的参与指导存在一定程度的缺失，导致该领域存在一定的无序性。
　　 一、商业地产与城市管理的互动关系
　　 商业地产一般是指用于各种零售、办公、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、仓库等经营用途的房地产形式。广义的商业地产（本文采用广义商业地产概念）按用途分类一般可分为如下四类：（1）商业经营类物业：包括商业街、百货商场、购物 中心、超市、独立门市房、产权商铺等。（2）办公用物业：包括写字楼、商住两用楼等。（3）餐饮酒店类物业包括餐馆、酒店、酒吧、旅馆等。（4）仓储类物业。狭义的商业地产仅包括第（1）项和第（3）项。
　　 房地产开发被认为是资源整合的过程，而商业地产作为社会性功能明显的地产开发更具有资源整合的意义。由于商业地产对于资金、人员流动等有高度的聚集效应，且有可能为部分人群创造一种新的生活模式，因此商业地产对城市的各种资源的配置有着重要的作用。同时，城市管理者对于交通的规划、公共设施的区域布置、区域经济结构的有效引导，会促使区域地段价值形成级差，引导开发商在预期高价值地段开发商业地产。商业地产的开发与城市管理之间的互动关心，给城市规划管理的深化带来一个新的契机，城市管理者应该深度介入商业地产的开发管理，确保商业地产的开发为城市管理科学化、资源配置合理化提供助力。
　　 二、目前商业地产发展中的问题
　　 中国商业地产起步也较早，近年出现大规模发展的趋势，但是由于对商业地产的认知不足、规范引导不足，使商业地产开发存在不少问题，且这些问题产生了一系列的城市管理问题，如交通拥挤等公共资源区域分配严重不平衡，严重削弱了经济发展的效率。促进商业地产发展，深化城市管理，首先要认清目前存在的问题：
　　 1.开发缺乏规划。任何商业地产项目的开发，都离不开政府政策和城市规划。作为滞后发展的郊区商业地产开发更是如此。商业地产涉及到相关产业经济、人口数量 消费水平 、市场容量、业态选择、商品定位、商业运营等综合考量。因此商业地产的建设与城市的和谐发展息息相关，加强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划是必需的选择。但目前，中国很多城市商业网点的规划还没有纳入到城市规划这个具有法律效力的规划范畴之中。尽管各地省会城市已经做了城市网点规划，地市级也就是二三级城市正在做这个规划，但是这些规划还没有产生具有城市规划同等的法律效益。而从开发商的角度，出于自身利益的需要，不可能站在地区商业平衡的基础上进行建设，只是从本位的角度出发，力求最高的资金回报。网点建设规划缺乏政策约束，加上开发商逐利的本性，必然导致盲目无序的投资开发。从宏观上讲，直接影响了中国商业网点布局阶段性、地域性的平衡 。在商业业态的结构选择上又多是购物和餐饮，缺少休闲、娱乐 、健身及综合消费的商业设施。布局失衡、业态趋同不仅无法满足消费者多样化的需求、更为严重的是加剧了同业间恶性竞争，使得社区商业地产建设脱离了商业发展的需要，超出市场实际需求和购买承受能力，浪费了宝贵的社会资源。
　　 2.市场定位不明。 定位不准是当前商业地产的主要问题之一。目前，很多商业项目的定位与开发沿用了住宅定位与开发的模式，思路上存在偏差。开发商一般只看重由于人流预期增加带来的地段预期升值潜力，且城市管理者未对区域功能进行明晰定位和指导。使得开发商往往忽视了商业地产的专业性，对商业地产项目的定位存在一定的随意性。一方面未进行专业的市场研究对区域的需求估计错误，另一方面没有从当地消费者的角度进行项目的开发设计。结果导致选址失当、定位失准，由此引发网点店过剩、重复建设等一系列矛盾，为后续经营带来了隐患。
　　 3.资金压力大，后续经营不善。商业地产回收期理论上在十年左右，但是目前国内商业地产的回收期均在十五至二十年甚至三十年，商业地产开发一般会使用大规模的借贷资本，开发商将承受巨大的资金压力，所以大部分的商业地产开发商都采取“部分出售、部分持有”的策略，一方面缓解资金压力，一方面持有资产升值预期。大部分甚至整体的出售，导致开发商对后期经营管理不够重视，国内商业物业管理起步较差，缺乏足够的经营经验，未能充分发挥各类商业物业的效率。开发商将项目部分或全部出租、出售给投资者后，缺乏对项目的整体控制能力，很难把握未来入住经营商户的档次和品位以及对整个项目的影响，导致商场经营杂乱管理不善，最后出现街头“大排档”的局面，实际回报与预期收益相差甚远。这不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，也在空间上限制了社区商业的发展形态，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。
　　 三、强化城市管理、加强商业地产开发管理
　　 由于上述的一系列问题，不仅导致商业地产的城市资源配置作用未能得到正确发挥，而且严重地使得城市资源配置产生严重的区域不平衡，给城市管理带来严重的问题。城市管理者应该把握商业地产蓬勃发展的契机，实施合理的行为引导，深化城市管理。笔者建议：
　　 1.深度介入商业地产规划管理。政府对房地产开发的管理政策、措施等，主要集中在住宅地产领域，而对商业地产的管理却显得不够深入。深度介入商业地产开发管理，主要包括以下几点：（1）积极推进商业地产的法律制度建设。针对商业地产区位选择和布局不合理的现状，应该从宏观角度规范商业地产的经营布局，合理确定规划期内商业地产的数量、规模、档次与业态，减少盲目的开发与无序竞争。日本的“大店法”与法国的“商业和手工业指导法”对于各种规模商业地产的设立都有详细的规定。中国也应该尽快出台关于完善各类商业店铺设立的法律。国家可根据区域经济发展的水平、人口密度的不同将各城市划分不同的等级，确定不同等级城市所对应的商业规模与商业容量。当零售商业地产建设达到控制标准时，应该由相应的各级政府与商业管理部门组织项目听证会，由行业协会组织、当地消费者代表、商业研究专家及同行业代表，还有城市规划、交通、环保部门的各类专家组成，相关职能部门将根据听证会的意见，对申请的商业地产项目进行调整并决定是否审批。（2）加速专用信息的完备化和透明化建设。专用信息是指确定商业容量的参数，即商业地产辐射面积内的居民数量、 消费水平、消费结构和已有商业设施。 这些信息对于不同的主体有不同的价值，地方政府对专用信息的掌握可以为是否发放商业设施建筑的许可提供帮助；对于开发商，专用信息是确定建筑面积的主要依据；而零售商可以根据专用信息进行商店和商品的不同组合。商业地产的专用信息与地理空间的人口分布有密切的关系，所以其信息源的获得应该主要依靠正在不断完善的政府地理信息系统。尤其是人口信息系统，可以对人口空间地理信息进行查询、检索、处理、分析，显示和更新，这类信息构成了商业地产专用信息中的消费者分析的主要来源。这类信息的完备化、透明化，能够有效引导开发商的决策行为。
　　 2.遵循集中与分散平衡的原则。地方政府为了追求短期效应，往往过分强调集中原则，盲目复制各种集中化的园区模式、CBD模式，使得城市中某部分功能高度集中在某一个小片区，这个小片区产生巨大的聚集效应，也因此产生了一系列的问题。近年，上海、北京等地方已经开始探讨多个商业圈，多个CBD的模式，避免过分集中引起大规模的钟摆生活模式，避免城市资源在时间分配上严重失衡。城市管理者应该转变思路，不是所有的产业、所有的行业都需要集中在某一个小片区的，适当的分散更有利于提升城市的整体效率。例如北京中关村，是一个高科技行业集中商业地产，但是中关村只聚集了高科技公司和人群，没有足够的地方和资源配套这个区域的公共设施，导致了大量钟摆族的产生，给北京原来拥挤不堪的交通带来雪上加霜的压力。地方政府应该有一个区域功能配置适当的远期规划，这些规划将成为审批各个商业地产项目的重要依据，因此要求这些远期规划应该集中与分散平衡，合理配置城市资源。
　　 3.培育商业地产服务行业，加强后续经营监管。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、地产运营公司、商业地产建筑设计院等等。成熟的相关服务行业体现出专业细分的特点，与商业地产开发商配合，才能最有效率地推动商业地产行业的发展。因此，中国目前的商业地产相关服务行业应建立起规范标准，借鉴国际经验，提高自身服务的品质。
　　 城市管理者对于商业地产后续经营应保持监管，通过已经营的商业业态持续监测与变更审批、控制区域各种环境承载量等措施，确保商业地产发展在合理的范围内发挥作用。
　　
　　参考文献：
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　　[3] 陈如勇.城市郊区化与郊区社区商业地产的开发[J].商场现代化，2009，(10).
　　[4] 张巍，张腾月.商业地产项目定位决策研究[J].建筑经济，2010，(1).[责任编辑 陈凤雪]