2018房地产信托迎来春天

1742468

　　在日前举行的中国国际私募股权投资论坛上，有官员表示，房地产信托投资基金这个新的金融工具既为投资房地产的人提供了金融产品，也为房地产发展提供了新的融资工具。2007年11月，信托公司集合资金信托计划的63%投向金融领域，而投向房地产领域的则仅仅占总规模的2%。12月，这一比例却发生了明显的变化：该月度投向金融领域的集合资金信托计划占总规模的49%，而房地产信托的占比则达到了43%。种种迹象表明，房地产信托正在迎来春天。
http://
　　
　　融资受阻：房地产上市公司急走信托路
　　
　　招商地产日前刚刚宣布通过信托融资10亿元的消息似乎表明，近来，融资无门的房地产上市公司再次相中了久违的信托。通过信托进行融资，无疑是招商地产应对近期资金链绷紧的一个最新举措。虽然目前还只有招商地产等少数公司通过信托进行融资，但这很可能是房地产上市公司新一轮融资竞赛的开始。在此之前，房地产上市公司围绕定向增发、公开增发和公司债进行了三轮融资竞赛。但由于公司债竞赛刚刚开始就遭遇宏观调控升温，以致出现迄今只有金地集团一家的公司债获得中国证监会有条件通过的现实。
　　招商地产董事会表示，拟与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托品种为期限不超过三年的10亿元资金。在此之前的2007年12月11日，大股东招商局蛇口工业区有限公司通过招商银行新时代支行向招商地产提供了2亿元的一年期委托贷款。更早些时候，招商地产已经以同样的方式取得了3亿元一年期委托贷款。2007年8月10日，招商地产全资子公司香港瑞嘉投资实业有限公司向蛇口工业区全资子公司达峰国际股份有限公司分四次借款2400万美元。由于每次融资的资金量都以亿元计，因而招商地产2007年12月28日减持ST中农4198834股所获近3600万元现金，相形之下就显得相当的微不足道。
　　在宏观调控的背景下，房地产上市公司资金链告急的绝非招商地产一家。泛海集团日前也宣布再次通过减持民生银行14479.2万股，所获20多亿元资金很有可能用于泛海建设的地产项目。由于原来的定向增发方案中向机构投资者的现金增发被意外取消，泛海建设存在几十亿元的资金缺口，因而一度让投资者将两者联系在一起。此前，泛海集团称自己去年11月减持民生银行所得19.11亿元主要用于“民生公益事业基金会”和增资民生证券、投资组建再保险公司等。
　　房地产业被纳入信托是从2003年6月央行出台121号文件开始的，随即成为房地产企业2004年和2005年融资的一个重要品种。随着股权分置改革全面推开而启动的“新老划断”，房地产企业纷纷借道股市进行融资。整个2007年，房地产上市公司通过IPO、公开增发、定向增发和配股等方式累计募集资金远远超过1000亿元。由于有上百家房地产企业进行了借壳上市，在其他融资途径悉数遇阻的情况下，它们未来选择信托进行救急融资很容易成为首选。
　　
　　曲折迂回：房地产信托熬过严冬迎新春
　　
　　作为信托产品的“三驾马车”之一，房地产信托被信托业界戏称为“临时牵来的马”，而这匹支撑信托公司走过了几年的“临时牵来的马”，也一直在政策与市场之间迂回。2003年6月央行出台121号文件以后，房地产信托在2003年第四季度出现“井喷”行情，投向房地产领域品种的数量和金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元，房地产信托独占信托业“鳌头”。随着国家宏观调控的展开，为落实国家宏观调控政策，2005年9月，银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，该文件被称做212号文。通知要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。此举使房地产信托产品的发行受阻。此后，一些信托公司在房地产信托上采用股权投资附加回购承诺的形式希望绕开政策限制。但2006年8月，银监会再次下发被业界称为54号文的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，对信托公司开展房地产股权信托作出了新的规定，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212”号文件的有关规定。2006年度，国内集合资金信托市场共发行房地产信托90个，募集资金规模146.47亿元，与2005年相比，发行数量下降了25.6%，发行规模下降了约6.9%。2007年3月1日，信托新政颁布实施，新的《信托公司管理办法》明确规定，对向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得依靠贷款所进行的房地产信托受到更严格的限制，加之2007年股票市场走入罕见的大牛市，房地产信托几近消失。
　　对于房地产信托，政策上似乎也一直处于一种游移的状态。虽然2005年后，随着国家宏观调控的展开，银监会先后发布了212号文和54号文，以规范房地产信托，防范房地产信托风险。但对于房地产信托，相关管理层也并非是“一棒子打死”的态度。事实上，相关管理层也曾研究并拟发布“房地产信托管理办法”，希望将其正规化、规范化。而对于房地产信托，直至目前，尚有房地产信托究竟是宏观调控的“漏斗”还是“补充”的争论。“漏斗说”认为，房地产信托钻政策的空子，削弱了国家对房地产的调控力度；而“补充说”则认为，房地产信托在整个房地产行业的融资需求中所占份额非常小，不足以削弱国家对房地产行业的调控，相反，作为宏观政策的补充，房地产信托避免了宏观政策“一刀切”所付出的代价。但2007年下半年开始，关于房地产信托投资基金（即REITs）的话题开始在各个层面被广泛提及。据了解，联华国际信托投资有限公司作为试点之一，已经开始研究内地REITs的产品设计及发行等试点工作。这一消息在一定程度上对房地产信托有刺激作用。此外，随着银行贷款对开发性贷款的进一步收紧以及监管部门对房地产上市公司再融资的相对限制，房地产信托这种一直游走于政策与市场之间的融资方式有可能再度成为房地产公司融资的重要手段之一。以至于在日前举行的中国国际私募股权投资论坛上传出了官员的声音，房地产信托投资基金这个新的金融工具既为投资房地产的人提供了金融产品，也为房地产发展提供了新的融资工具，应该发展房地产信托基金。
　　
　　寻机介入：投资房地产信托应注意风险
　　
　　一般来说，房地产信托产品的投资期限是1～2年，很少有超过3年的。相比基础设施信托产品4%左右的年收益率，社会投资者投资房地产信托产品，一般可以获得5%～6%的年收益率。显然，房地产信托产品的收益水平更高。
　　1月16日，招商地产宣布将与上海国际信托有限公司合作以信托方式融资10亿元人民币，房地产信托在股市红火近两年后重新进入投资者的视野。然而，房地产信托产品虽然收益水平较高，但风险亦不可小觑。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的，如果房地产项目无法按时还款，信托公司只能通过处置质押、抵押物等方式来回收信托资金。而房地产信托不作保底承诺，更意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金都会有危险。对于投资者而言，房地产信托仍然与地产股一样，是一种可以间接从房地产市场的增长中获得收益的投资方式。
　　在房地产信托计划中，信托公司投放信托资金的途径主要通过直接贷款给房产项目获取收益，或是房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司绝对控股权阶段性让渡给信托投资公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权。
　　还有一种类似REITs的物业财产权信托，这种信托产品是以商用物业的租金作为投资者收益的来源。但由于内地信托还无法突破200份的限制，因此，这种信托产品目前仍然是私募性质的。
　　在房地产的项目类型中，同等条件下，商业地产的收益率可能会比住宅项目稍高一些，收益可能相差1个百分点左右。但由于商业地产项目的变现风险更大，投资者需要承担的投资风险也比投资住宅项目要大一些。根据现有《信托法》的规定，每个信托计划最多只能卖200份的硬性要求，而单个房产信托项目的规模都在1亿元以上，这意味着单个投资者最低的投资门槛也需几十万元的资金，对于一般的中小投资者而言，房地产信托的投资门槛相对较高。
　　此外，去年初银监会公布了修订后的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等监管规则。新规定设定了合格的个人投资者应当符合三项条件之一：个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币，或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供收入证明；在认购信托计划时，个人或家庭金融资产总计超过100万元，且能提供财产证明；投资一个信托计划的最低金额不少于100万元。显然，投资房地产信托的个人投资者门槛已被提高。