2018循法辨误 求真鉴行

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　　为进一步贯彻实施《物权法》、《房屋登记办法》，继续营造房屋登记领域学法用法的浓厚氛围，提高登记人员运用法律知识的能力，强化对有关法律法规精神的理解，凭借对前几届举办“无锡产监杯”系列活动的思索和感悟，今年5-8月，无锡市房屋产权监理处与中国房地产杂志社在住房和城乡建设部房地产市场监管司的支持下，在中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会的协办下，联合举办了以“循法辨误、求真鉴行”为主题的“无锡产监杯”全国房屋登记案例纠错活动，获得了圆满成功。
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　　一、本次活动的基本情况
　　1　周密策划充分准备，潜心组织全面宣传
　　本次案例纠错活动是前四次“无锡产监杯”系列活动基础上的融合和升华，是具体登记实务法律知识的实际运用。为确保活动的顺利开展，我们事先做了周密策划和充分准备。
　　首先，周密策划活动方案，确保活动的可行性和实用性。从年初活动酝酿开始，经案例设计、活动方案制定，到全面组织宣传、纠错案例征集，历时8个多月，整合工作中多个典型案例，涉及近20种法律关系、考察了60个知识点，总分为120分，仅设计案例就费时两个多月，先列举考什么知识点，围绕知识点编写情节。案例涵盖了集体土地和国有土地上房屋所有权登记、抵押登记、地役权登记等几十种登记小类，案例通篇对整个房地产开发建设、市场管理、登记等各个方面有着很高的知识储备要求，并需答题者对各种知识融会贯通。本次活动在汲取以往系列活动举办经验的基础上，多次反复修改案例，并邀请了多位专家学者商讨方案，就活动内容如何出新、活动效果如何更为明显、如何贴近实际工作、如何合理确定评奖原则等经过多次讨论修改，力求在各方面考虑周全。
　　其次，潜心组织全面宣传，扩大活动参与面，提高活动知晓度。我们通过网络和杂志等平台宣传本次活动。中国房地产产权网和无锡房地产市场网在最醒目的位置发布活动实施方案；《中国房地产》于今年5月起连续3期在封面等重要位置发布活动介绍；我们组织无锡地区登记从业人员积极参与、热烈讨论。通过多方努力，活动取得了较好的效果。我们邀请9位司法界、登记界、学术界的专家成立了案例纠错专家组，提供了有力的学术、理论支持。另外，通过设置4个等级、近60个奖项吸引各界人士踊跃参加，使活动的各个环节顺利推进。
　　2　及时收集汇总稿件，全力组织批阅工作
　　从今年5月活动方案发布后，在4个月时间内，参赛者可以通过电子邮件或书面信函方式向主办方投稿。我们及时收集各篇参赛稿件，认真阅读，并与投稿内容出入较大的单位及时沟通，让他们按参赛要求作出相应修改。截至8月31日投稿结束时，共收到投稿285篇，以单位投稿为主(有的以单位为名，有的以个人作为单位代表)，覆盖了21个省份、63个城市、76个单位，其中辽宁省共投稿85篇，在所有参与省份中最多；其次为江苏省。值得欣喜的是，青海省西宁市房屋登记机构踊跃参赛，且考分总体达80分以上。本次纠错活动得到了众兄弟城市登记部门的积极响应，有的城市例如江西省赣州市、湖北省黄石市、辽宁省沈阳市等城市登记机构负责人高度重视，有的单位专门下达“红头文件”以成立领导小组的形式要求本单位职工积极参加；有的单位发挥集体的力量，群策群力，专门组织职工开会讨论，最终形成单位的研究成果。登记机构参赛情况可以用“热火朝天”来描述，而在全部的参赛稿件中，非登记机构人员所投稿件也有6篇，参与者有房地产开发企业、检察院、律师事务所等。非登记机构人员虽不从事房产登记工作，但却不受房产行政管理的实务局限，其独特的分析视角，让我们耳目一新。
　　本次活动最高得分者为济南市房屋登记中心的马红升，分数为108分；此外，100分以上的参赛选手或单位有12个；72分以上(达及格分数线)的有195份，占总参与人数的68％。从得分情况来看，参赛选手理论知识水平尚可，少数参与者对《物权法》、《房屋登记办法》等相关专业法规有较好的认识和理解，反映了这部分人对新出台的各项法规掌握程度较好。有些地区学习运用房地产专项法律的积极性较高，其中山东济南的平均得分达100分，在参赛的各个城市中表现突出，也反映了该市在业务学习上抓得较紧，一线人员理论功底较为扎实。从得分点来看，“宅基地房屋受让人资格”等考点有较高的得分率，全部参赛稿件绝大多数找到这一错误之处，而“已立案是否可以申请异议登记”的考点仅不到10％的选手发现了错误，说明选手之间的认识有着较大的差异，从另一个方面说明了异议登记的现有法律规定过于原则，也是今后各登记机构需加强研究的业务内容。
　　本次活动的阅卷时间仅10余天，由于均为主观题形式，阅卷人员需人工一一核对，每份卷子平均阅卷时间要1个小时左右，而需阅稿件却有近300份。另外，很多参赛者未很好领会参赛要求，也增加了批阅的难度。
　　二、本次活动的特点
　　1　形式新颖，富有创意
　　本次活动突破性地采用大案例题的形式，结合了主观题和客观题的特点，既有标准答案得分点，又不拘泥于标准答案，答题者可各抒己见，陈述理由。这对答题者提出了很高的要求。例如：住宅转为商业用房，标准答案是需规划部门批准。有参赛者提出另外需要全体业主同意，这在《物权法》上有体现，所以我们在阅卷过程中也认同了这个观点。
　　2　内容丰富，环环紧扣
　　案例既要考虑《物权法》和《房屋登记办法》的实施时间，还要考虑上下法律关系的自然连接，要把平时见到的各个不同情形小案例有逻辑性地整合在一起，形成一个完整的案例。本次活动案例可谓是从一个房地产项目开发到多次流通的微缩版，揉合了房屋登记各个环节的业务操作、理论知识以及与房屋登记相关的各类业务知识，如土地登记、商品房预销售、房屋拆迁、房屋各类登记等。案例起源于集体土地房屋的登记，结束于国有土地上房屋转让的第三人是否为善意的判断，案件中出现的主体有十几人，发生的民事关系也近20种，房屋转移、土地出让、在建工程抵押、房产开发销售、地役权登记变更、抵押权变更和设立都是广大登记机构所耳濡目染的民事和行政行为，案例内容极为丰富，各个子段落也是层层紧扣，吸引案例纠错者去发现错误并改正。
　　3　贴近生活，通俗易懂
　　本次案例贴近生活和工作，像宅基地房屋的非法流转在各地农村很常见；征地拆迁安置也是近几年的热门话题；房屋抵押在市场经济环境下更是如火如荼地发生着，因此所举事例均为大家生活中最常见和熟悉的登记行为，也吸引了不少非登记机构工作人员参赛，扩大了参赛者的范围，普及了房屋登记知识。
　　4　理论结合实践，指导性较强
　　活动主办方希望以生动而复杂的实务案情为载体，融合大量的民法、物权法、行政法等法理知识，让参与者在通读法律故事的过程中找出不合法的错漏之处，主要目的即考察工作人员对法   律的掌握程度，通过查找问题加深对法律法规的认识，提高依法登记意识，从而进一步降低登记行政风险。为此，本案例以检验参赛者实务操作能力为主，通过活动检查工作中的漏洞，以活动促进实践能力的提高。比如，案例中处置未成年人房产、委托权限、最高额抵押权的确认和转移、异议登记及预查封等知识都是登记日常工作中所遇到的业务，与实际的结合较为密切，对工作的指导性较强。
　　5　登记之外知识体现参赛者个人素质
　　本次活动中能够提交答案的大多数参与者是下真功夫的，这种比赛也是为培养业内人士的耐心和钻研精神。虽然是房屋登记知识的纠错活动，但是通过一些参赛者的答案可以看出某些参赛者具有发散性思维，找出了许多标准答案以外的错误，虽然是和房屋登记无关的事项，但是也有道理。比如，不能购买商业用房作为学区房、律师事务所不能申领营业执照等。
　　三、活动反映出的问题
　　1　案例难度设计过高，影响了参赛者积极性
　　本次案例篇幅长达4000余字，设计难度偏高，最高得分仅为108分，没有出现满分者：72分以上的及格率较低，仅为68％。难度偏高主要是由于案例干扰项较多，错误隐蔽性强，没有深厚的法学底蕴和丰富的登记经验很难一一找出其中的错误点。为此，阻却了一些普通工作人员参与，转而以单位的名义通过集体思考的方式来参与活动，使个人独立思考的成份有所减少。
　　2　各地操作模式大相径庭
　　《房屋登记办法》出台已有时日，各地根据《房屋登记办法》也都出台了各自的操作规程，然而各地房屋登记实际操作仍有很多不一致。如继承公证问题，有的地方需要全部公证，有的地方不要公证，有的地方又是部分公证，尺度不一：而抵押权转移登记是否要先注销，也存在操作上的不同，先注销后转移和直接转移的都存在；预告登记后的房屋是否可以预转现登记也存在可以和不可以的情况。这导致对于相同的问题，有些地区认为是错误的，有些地区认为是正确的。这说明制定统一操作模式是解决存在的争论和矛盾的有效方式。随着经济的发展，异地置业及房产投资也将逐年增加，全国性统一的登记操作模式才能更好地服务于社会。
　　3　各地房屋登记水平不平衡，认识水平有待提高
　　本次活动已是连续第五年举办全国性登记知识系列活动，在吸引各地各界人士参加的同时，我们发现一些陈旧观念仍未改变，如有的地区认为登记机构明知权利人房产证未遗失的坚决不能办理补证登记；对一些法无定论的东西认识不清，如有些地区认为当事人至法院起诉后登记机构仍可受理异议登记；对新的法规掌握不够，如《房屋登记办法》规定登记簿是主要依据，但有的地方仍以产证为主要依据，拆迁补偿不以登记簿为依据。这反映出各地房屋登记水平发展仍然不平衡。与之相反的是，此类活动积极参加或者取得成绩较好的省市，都是房屋登记水平较高或近几年来水平提升较快的地方，如：江苏、山东等。
　　4　基础法理知识仍显薄弱
　　通过本次案例纠错活动，我们发现有些工作人员的基础法理知识仍显薄弱。全文60个考点，得分率不到50％的仅有10处，绝大多数得分率超过70％，简单测算来看不及格线人数应较少，但实际上不及格人数达到89个，大大超出了预期，且较为集中在几个地区，反映了这些地区工作人员基础法理知识较为薄弱。例如对基本登记知识用途确定尚不坚定，考点21“建造房屋用途与土地用途和规划批准用途不一致”，仅有一半的参赛者找出；考点41“房产证用于质押”得分率不到20％，说明抵押与质押的概念混淆不清；考点17“在建工程抵押给工商银行作为第二抵押权人”准确率仅9％，说明对在建工程抵押的法理未充分领会。相关基本考点得分率低说明了基础法理知识的薄弱，基础概念未真正掌握。
　　5　登记程序规范化程度差
　　由此次活动我们可以发现，目前该实地查看的不查看，房屋拆除新建的没有先予注销再办理初始登记，询问程序中未签字确认的情况并非少数。该建立登记簿的未建立，影响登记簿的完整性，如属于全体业主共有的公建配套应当由开发商一并初始登记，但许多参赛者未能发现这个问题，这与实践中没有操作是分不开的。这些不规范的做法埋下了登记风险，有待各地引起重视。
　　四、今后的计划
　　1　继续开展“无锡产监杯”系列活动，打造知名学习品牌
　　连续几年举办“无锡产监杯”法律知识宣传活动，为全国房屋登记机构互相沟通交流搭建了稳定的平台，营造了学法用法的和谐氛围，使登记人员依法行政的观念和操作技能得到了进一步加强，也使房屋登记事业得到了房屋登记领域以外社会各界的了解和关注。我们将一如既往，积极配合住建部出台的各类新规定和规程，继续发挥这一学习品牌的效应，为共同提升各地房屋登记水平、提高行业形象作出应有的贡献。
　　2　以登记官制度为契机，培养一批高素质的登记人才
　　为贯彻执行《房屋登记办法》关于房地产登记审核人员持证上岗的要求，住建部2009年下达了《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作(试行)的通知》，并开展了首批房屋登记官的确认工作，今年房屋登记审核人员培训考核工作已经全面开展。为此，各地房屋登记机构可以以登记官培训考核为契机，积极参与各类学习活动，培养并挖掘一批学习能力强、综合素质高的登记专业人才，为登记事业的可持续发展提供必要的人才储备。
　　3　坚持大众参与的原则，增强学习趣味性
　　“无锡产监杯”系列活动是面向全国各行各业的活动，并一贯坚持大众参与的原则，不论是否登记专业机构人员，不论个人单位，只要参与，我们都热烈欢迎。大众参与原则是我们普及法律知识、提高认识水平的基石，只有拥有最广泛的参与群体才能不断提高理论实践水平、不断取得进步。为了坚持这一原则，在今后的活动中，我们将不断增加活动的趣味性，吸引更多的参与者。