2018《婚姻法》解释三和涉婚房产登记

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　　《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三)》(法释[2011]18号，以下简称解释三)公布后，在社会上和房屋登记机构内部引起了强烈的反响。对此，我想谈谈我的看法。
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　　在房屋登记中，房屋登记机构之所以要查验申请人提交的婚姻关系证明，主要是因为：
　　第一，《中华人民共和国物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
　　第二，《中华人民共和国婚姻法》第19条第1款规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”。该法第17条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有”。该法第18条规定，“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产……遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。
　　第三，按照《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国婚姻法》的规定，归夫妻共同所有的“涉婚房产”，不经物权登记，即发生法律效力。这样的“涉婚房产”，是“隐性共有”的房产。
　　解释三第7条第2款根据购买“涉婚房产”出资人判定其所有权归属的规定，承认了经物权登记后，“涉婚房产”的“隐性共有”。
　　第四，《房屋登记办法》第18条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，就“申请登记房屋是否为共有房屋期间申请人。第13条规定，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”。
　　第五，《中华人民共和国物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
　　由此可以看出，在房屋登记中，房屋登记机构查验申请人婚姻关系证明，不是从实体意义上确认申请人是否具有婚姻关系，仅仅是为了要求“共有房屋，应当由共有人共同申请登记”，仅仅是为了防止当事人提供虚假材料申请房屋登记，避免给他人造成损害，避免自己承担赔偿责任。
　　解释三实施后，申请人申请房屋登记时，应当按照规定，相应增加提交给房屋登记机构的材料，房屋登记机构应当变更审核方式和内容吗?回答是否定的。这是因为：
　　第一，解释三是最高人民法院为正确审理婚姻家庭纠纷案件，正确适用《婚姻法》的有关问题做出的解释。
　　第二，解释三是人民法院审理包括“涉婚房产”纠纷在内的婚姻家庭纠纷案件适用的法律规范；房屋登记机构不是国家审判机关，无权适用解释三。
　　第三，房屋登记机构不受理有权属纠纷的房屋登记；不涉及权属纠纷的“涉婚房产”登记，不适用解释三。
　　第四，《房屋登记办法》对于房屋登记机构怎样按照人民法院生效法律文书，办理房屋登记已有若干规定，这些规定未因解释三的实施而被修订、废止。解释三的公布实施，不会负面影响房屋登记工作，房屋登记机构应当继续按照《房屋登记办法》的规定，办理必须按照人民法院生效法律文书办理的房屋登记。
　　解释三第7条、第10条是引起社会和房屋登记机构强烈反响的规定之一。这折射出有关方面对这一规定存在重大误解。事实上，这与《婚姻法》第17条、第18条、第19条的规定并无冲突。这是因为：
　　第一，“先说后不乱”，是处理好“涉婚房产”归属的至关重要的选择。当事人如果能够同时顾及婚姻的“情面”和财产的“得失”，书面约定清楚“涉婚房产”房屋所有权和土地使用权的归属，固然很好。否则，如要顾及婚姻的“情面”，则不要计较财产的“得失”；如要计较财产的“得失”，则不必顾及婚姻的“情面”。
　　第二，当事人取得“涉婚房产”前，应当按照《中华人民共和国婚姻法》第19条第1款的规定，“先说后不乱”，书面约定清楚婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。当然，当事人也可以在房屋所有权和土地使用权登记之后，重新作出与登记内容相反的书面约定。但是我要强调的是，当事人关于“涉婚房产”归属的书面约定，最好在取得“涉婚房产”前。
　　第三，当事人对“涉婚房产”归属的书面约定，实际上是对双方感情、婚姻、家庭的考验。当事人按照《中华人民共和国婚姻法》第19条第1款规定书面约定清楚“涉婚房产”归属后，就不会发生“涉婚房产”权属纠纷，就不会出现解释三规定的关于确认“涉婚房产”归属的种种可能。
　　第四，当事人没有书面约定或者书面约定不明确，不能按照《婚姻法》第17条、第18条的规定，确定“涉婚房产”归夫妻共同所有，或者为夫妻一方所有，起诉到人民法院的，人民法院将按照解释三审理“涉婚房产”权属纠纷。解释三强调，人民法院审理“涉婚房产”权属纠纷时，仍然要适用“当事人另有约定的除外”，“离婚时该不动产由双方协议处理”的规定。
　　第五，房屋登记机构不能凭借自己的职权，在房屋登记中，行使本该由人民法院行使的权力，根据购买“涉婚房产”的出资情况，判定该“涉婚房产”为夫妻一方所有或者双方按份共有。
　　第六，当事人愿意或者不愿意就“涉婚房产”归属进行书面约定，是法律赋予当事人的权利。任何单位和个人，必须尊重当事人的选择，不得横加干涉。