2018针对房地产企业融资问题

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　　摘要：自2010年4月17日国务院发布“新国十条”楼市新政以来，经过近半年的调控，房价似乎并没有真正降下来。针对日渐“反复”的房地产市场，9月29日国家多部委联手出台了被媒体称为“比史上最严”更严的新一轮调控政策措施。为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，中央政府实施了被称为史上最严厉房地产调控政策，紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，也受到紧缩货币政策较大的影响，房地产企业融资难度加大。在这样的情况下房地产企业该如何正确的去解决融资问题呢？
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　　关键词： 国家调控 房地产企业 融资途径
　　一、2010 年以来房地产调控政策
　　 一是强化规划调控，改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布；二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为、三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价、四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理；五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六是加强金融监管。各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险；七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为；八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。
　　然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10 月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。为此，2011 年1 月26 日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16 个城市出台了相关细则。新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多。
　　在“新国十条”和“新国八条”两次政策调控下，房地产企业面临的不仅仅是市场问题，更重要的是融资问题。然而，不同阶段的房地产企业应当采用不同的融资方式，正确的融资方式才能使得房地产企业能在这一次危机度过。
　　二、房地产企业各阶段面对融资困境的主要应对策略
　　1 开发初始阶段主要融资方式选择
　　开发初期阶段的融资方式，主要解决了房地产企业或其他项目公司初始成立阶段的资金来源、构成、组织与运作模式等。
　　1.1 地产投资银行
　　 房地产投资银行模式主要是指投资公司出资金来帮助股东公司（开发公司）购买土地或者是进行前期开发。比如A公司购买了投资公司的股份，则成为投资公司的持有者和受益人。当A公司需要通过公开购买的方式获得土地的时候，由于土地价格昂贵，A公司没有能力独立完成，投资公司将在这个时候借钱给它，帮助A公司完成土地购买，等土地使用证明下来以后，A公司把土地拿到银行进行抵押，把钱还给投资公司。这样，A公司手头只要有几千万或者更少，就可以进行土地前期开发了。
　　1.2 合资
　　合资的方式主要是指双方和多方共同出资房地产物业项目的方式。其背景往往是，开发期贷款人在提供房地产项目开发所需的贷款时，要求开发商先将一定数量的自有资金投入该房地产项目，如果开发商缺乏所需自有资金，就会寻找合资伙伴共同开发。当然，有些开发商即使有充足的自有资金，也不想全部投入，因为尽管他必须将开发利润与合资伙伴分享，但这种方式可以减少他自己所需投入的自有资金，相应也减少风险，而且还可以将其有限的自有资金投入到多个项目的开发中。
　　2 开发过程中主要融资方式选择
　　开发过程中的融资方式，已开发物也为标的，测算其总体资金投入需求，依据不同开发阶段及其投资阶段、资金使用成本等，综合选择较为合理的融资方式。
　　2.1 银行贷款
　　房地产企业申请贷款主要包括信用贷款和房地产抵押贷款。前者依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款，由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导位置，但采用此种方式的银行贷款额度有限，一般为60%左右，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言是需要仔细权衡的条件。
　　2.2 房地产投资信托（REITs）
　　在美国，房地产投资信托（REITs）已发展成为一种成熟的房地产证券化模式，有效地为房地产开发商筹集资金。其标准运作模式是：由房地产信托基金公司负责对外发行受益凭证（普通股票、商业票据和债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有分享。它采用股份公司的所有制形式，将被动投资者股东的资金吸引到房地产业中来，其发行的受益凭证可通过证券公司上市及流通，比房地产有限合伙方式更具流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这以利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。相对来讲，房地产信托有以下几个优势：其一，信托产品能够比较灵活，充分的适应和处理房地产的多种经济和法律关系，信托能解决其他渠道难以解决的问题；其二，相对其他融资渠道，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的投资成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续应用和公司的发展；其三，信托在供给方式上更灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
　　3 建造经营阶段主要融资方式选择
　　建设运营阶段的融资方式，服务与建设与运营要求，通过有效盘活利益相关着的资金，减少房地产开发资金占用量，提高资金使用效率，并实现资金的快速回笼。
　　3.1 工程承包融资
　　在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到建设任务，愿意到资承包建设工程。这样，开发商就可将一部分融资的空难问题和风险转给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。这个利息率要高于银行存款利率，地狱银行贷款利率，更要低于开发项目的投资收益率，才会对双方都有利。
　　4 运营成熟阶段的主要融资方式选择
　　运营成熟阶段的房地产公司，是指通过几轮房地产项目开发，在获得良好投资回报的同时，积累了良好的市场信用与客户口碑，公司价值随项目价值提升而大幅提升，具更高层面的融资条件与能力。
　　4.1 发现股票融资
　　主要指股份制房地产企业，依托于证券市场，通过发现股票筹资，用于新项目开发。这种形式不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率；而且将经营风险分散给投资者霍投机者共同承担，是最理想的房地产开发融资方式之一。
　　4.2 发行债券融资
　　发行债券融资分为政府发行、金融界发行和房地产企业发行三种。它可以聚集一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目投资等，但发行者必须保证债券到期后，向持有者偿付本息，这是它面临的最大风险，此外，对房地产企业来说，发行企业债务必须符合一些限制性的规定。而且如何选择好发卷世纪，销售形式也得深入研究。
　　三、结论
　　房地产开发企业的生存、发展与壮大都离不开资金的支持，而充裕的资金又与融资相伴。在国家如此调控的严峻市场经济条件下，房地产开发企业对融资驾驭控制得好，可以给企业发展、壮大增加动力；反之，融资失控必然影响企业健康发展、稳定和信誉，同时也会给企业、债权人、甚至国家造成损失。因此，房地产企业做好融资对策积极拓宽融资渠道已经是当前解决出路的一个重要工作之一。同时另一方面也需要国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时,进一步完善法律法规,努力创新金融工具,不断丰富融资方式,从而规范房地产行业的一种金融秩序，保证房地产行业的健康发展。