2018二套房贷新政 你如何打理

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　　日前央行与银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》终于使社会各界在认定标准、还清贷款再贷和公积金贷款是否被排除在外等问题上迎来了统一的认识。面对新政，专家为您支招。
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　　以小换大
　　
　　对于已经在银行贷款购买了一套房子，但有更换一套更大面积的房屋的人来说，专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。毕竟在此强烈的紧缩政策之下，这么做无疑掉入了政策预警圈，似乎显得有些“无辜”。而如果真有“换房”需求，也应在充分考虑原来房子的面积、还贷情况以及转售为租的成本之后再打算。
　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，就可以按照一套房的标准贷到款，即当您的住房面积低于该标准时就应该充分享受“照顾政策”的优惠。而如果第一套房面积在此之上，又利用了银行贷款，是否以小换大也值得商榷。对于已经还清贷款的人来说，按照新政都属于“有贷款记录的客户”，那么要想乔迁新居有三条出路：第一，将小房卖掉，在银行办理按揭贷款，但是按照第二套房的新规执行；第二，将小房转售为租，用租金抵房贷月供；第三，将小房抵押给银行，办理抵押贷款购房，其余缺口可办理按揭。
　　假设甲在上海拥有一套2004年竣工2室2厅的房子，当时成交价为100万元，评估机构将其现在的房产评估价格定在150万元。但现在其萌发了购买一套200万元新房的想法，以下为三套方案的明细：
　　第一种方案，假设甲将150万房款全部用于首付，约定20年还清50万元余款，如按等额本息还款，则共计利息支出为405742.77元，月均还款额为3773.93元。
　　第二种方案，将房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭约定20年还清余款120万，则首付＝200×0.4＝80万，共计利息支出为973782.64元，月均还款额为9057.43元。
　　第三种方案， 假设银行抵押贷款额可以达到7成，期限为3年，并按照基准利率的1.1倍计算；按揭20年还清余款95万，则可贷款额为105万，按揭利息总额为770911.26元，月均还款额为7170.46元，抵押贷款利息共计105×7.83%×1.1×3＝27万元。
　　由此可见，第一套方案虽然月供压力和利息成本都最低，但是失去了小房的产权，对于没有房产投资意愿的买房人来说比较合适，而且如果能负担50万元的余款就完全没有必要在银行贷款。第二套方案代表了部分看好后市的投资人的想法，它不仅保留了原先的产权，而且利息成本也相较低于抵押贷款；第三套方案不仅程序复杂，而且成本较大，虽然保留了产权，但是会对购买和供养第二套房产生较大的压力。
　　
　　欲购第一套房
　　
　　对于大部分家庭来说，新房的购买刚性需求是不容忽视的，他们又主要存在于新婚夫妇的新居购置、父母为子女买房和子女为父母买房的三大类需求。
　　专家建议，对于新婚夫妇来说，如果目前没有趸缴房款的实力，但是又有急切的买房需求，可以考虑两种解决办法来规避二套房严格的房贷政策。其一为先买一套小户型房或经济适用房作为青年时期的过渡，并且尽量不用公积金贷款。《补充通知》中明确了对于人均住房面积低于当地平均水平的购房者的照顾，即他们贷款购买第二套房时比照第一套房政策。这样既解了燃眉之急，也可以期待政策的回转或规避提高首付和利率的压力。同时由于公积金贷款额度较低，如果不能起到太大作用最好不要将第一套房的指标用完。
　　其二，对于经济实力相对较强的夫妇来说，是购买一套面积稍大的房子还是将其用作投资也是因人而异的。假若拥有一定的投资实力，既期待资本市场的较高回报率又看涨房市，那么可以投资和贷款买房双管齐下，否则应当在二者间权衡利弊。
　　对于为子女买房的父母来说，子女是否成年是考虑的关键因素。如果是以未成年子女的名义购房而由父母作为还款人的话，并不会占用子女成年之后再贷款买房的第一套房指标，因为该子女并没有贷款记录。专家认为，界定第二套房并不能从产权来认定，也就是说子女成年并转移户口之后，是可以新的“户”为标准享受优惠的。而如果买房时子女已经成年，但是却是以父母作为贷款人，那么按照《补充通知》，该成年子女如果想要购买一套自己的房子是受到“第二套房”政策约束的。
　　对于为父母买房的子女，专家认为很难规避第二套房新政的约束。由于年纪超过一定限额的中老年人来说，银行往往顾忌其放贷风险而“紧缩荷包”，但是农行推出的“接力贷”似乎给四十岁以上的中老年人和刚参加工作和收入暂时不高、还款压力较大的年轻人以解决之道。如果子女作为共同借款人，那么其再次贷款买房将首付40%，并支付银行高于基准利率10%的利息。但是专家同时提示，将产权登记为成年子女或许可以解除部分人的心头之患。
　　（摘自：《上海证券报》编辑:周南 ）
　　
　　链接：二房套贷的四大变化
　　2007年12月11日，人民银行和银监会公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，使得 “悬”而未决的“第二套房贷”政策终于有了自己的“结案”。与“9.27”政策相比，此次政策有四大明显变化：
　　变化一：备受争议的“第二套房贷”界定说法终于“尘埃落定”。 央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”“正式”的说法；
　　变化二：“公积金”贷款不再成为逃避政策的“挡箭牌”。《补充通知》规定对于已经利用住房公积金贷款的借款人，如经有关部门查证后发现借款人家庭人均住房面积超过当地平均水平，那么借款人再次申请住房商业贷款时，将会按照第二套房贷政策来处理；
　　变化三：政策充分保障 “民生”，向中低收入自住型购房群体倾斜。 “已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果；
　　”变化四：央行严防“购房信贷”风险，政策出现“罚则”制度。《补充通知》的出台，使得2007年继央行5次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的“实效性”更强，充分看出政府“保障自注抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心以及“遏制金融增长高位加快的势头，切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的意愿。