2018工业地产:宏观调控“独行侠”

8616038

　　中国的地产投资更像是一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资遂转向写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资再转向工业地产。
/2/view-387193.htm
　　
　　戴德梁行的2005年第三季度工业物业市场报告显示，上海11个主要的工业区物业的平均售价和租金已经连续7个季度保持增长势头。
　　戴德梁行分析师对此表示，持续的需求以及漕河泾和张江类型的工业区开发高品质办公型物业等因素，将继续推动上海工业区物业租金水平的增长。
　　中国的地产投资更像是一场“游击战”：住宅被宏观调控，地产投资遂转向写字楼、商业等物业；写字楼、商业地产“调控”风声吃紧，地产投资再转向工业地产。
　　例如素来只在北京及上海大展拳脚的海外资本正将珠三角等地的二线城市视为下一个战略投资地，工业地产则是其首选的投资项目。与此同时，国内各路资金，包括格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子也纷纷打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区。
　　甚至是像浙江的民间资本、乃至是做汽车配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。
　　
　　8%以上的年回报率
　　
　　工业地产的投资回报相对稳定，年投资回报率大约在8%左右，好的项目能达到9%，甚至高达15%左右。以前地方政府为吸引投资，工业用地控制得并不严，土地的粗放使用导致工业地产的投资价值不高。近两年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，2003年全国有3763个工业园区被减掉，而2004年则有4813个被减掉，全国各级各类6015个开发区也撤并整合了2046个，土地供应突然减少，土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，这样，工业地产就有了投资价值。
　　以上海为例，2005年第三季度上海主要工业区新增物业面积为14.6万平方米，与第二季度保持一致，而吸收量较第二季度依然保持强势增长，季度性的增长率达到37%，市场需求旺盛。
　　其中，第三季度上海奉浦的物业新增量最多，达到6万平方米。其余的新增量来自青浦、外高桥、松江和闵行。同往常一样，张江高科技园区，作为上海工业区的领导性园区之一，从2004年以来一直没有新增物业。由于来自跨国公司和本地高端客户对物业的需求继续增多，张江的物业租金继续保持增长。
　　由于强劲的需求带动，2005年三季度上海11个主要工业区的工业土地平均价格继续保持增长，平均价格为97美元/平方米。
　　资金的配置很容易，劳动力的转移也不是太难，但是土地并非如此，土地有一个特殊性，就是用途转变的单向性。从农地转为非农用地很容易，反过来很难，但工厂转为商业用地并不难――这可能是工业地产投资最吸引人的部分。
　　“从市场需求的强度来看，出租没有压力，投资回报率保守估计是8%。”由温州资本组建的浦庆投资公司副总经理宋乙格坦承，从先前的住宅开发、商业项目开发，到此次转战工业地产开发，“主要原因是目前工业园区的投资回报率最高”。
　　而世邦魏理仕提供的最新数据也验证了宋乙格的判断。统计数字显示，至2005年二季度，上海工业园区平均空置率下降至六年来最低，而租金攀升至六年来最高。上海工业用地平均售价达86.1美元/平方米，比一季度升5.3%，厂房月租金的报价已达4.3美元/平方米，比一季度升4.4%，达1998年四季度以来的最高点。
　　从前年5月份至今，上海的工业园区土地供应一直处于断档状态，因此新增物业供应非常紧缺。与此同时，市场对工业厂房的需求却丝毫不减。在上海的国家级开发区中，漕河泾高科技园区几乎已全部满租，张江高科技园区、外高桥保税区、金桥出口加工区、嘉定工业园区和青浦工业园区的入驻率也保持在90%以上。
　　目前，工业地产的开发模式主要有两种，一种是和商业地产将商场建好后招租的模式相类似，建好标准厂房后出租；另外一种，是根据客户对厂房的需要量身订做。
　　
　　工业地产投资多元化
　　
　　在过去的20年间，工业地产都是由政府主导开发的，比如现在的园区管委会就是政府专门成立起来管理开发区、工业园的。不过。仲量联行助理董事单维其分析说：“随着工业地产的发展，越来越多的不同投资主体开始进入这一领域。除了政府外，国有企业、外资企业、民营企业，甚至还有海外基金都开始了这一领域的投资。工业地产的投资主体已经呈现多元化趋势。”
　　和土地出现紧张的局面形成对比的，是大量的制造企业在发展中城市圈下巨量土地。以重庆为例，招商物流把物流配送中心建在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边，占地100亩；美的集团在南岸圈地800亩；海尔集团在江北占据1400 亩黄金地；重庆西永微电子工业园开发有限公司总体规划16.7平方公里，九龙园C区将建西部第一CBD，面积达22平方公里，可谓一个比一个大。
　　为什么这些企业能够轻易获取巨量土地呢？专家举了一个例子：“比如，物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。”
　　像重庆海尔工业园区位于港城工业园区A区。而海尔最看中的是港城便利的交通，海尔工业园区有独特的区位优势，国道210、319从园区穿过，依托寸滩港口一个2平方公里、年货物吞吐能力为90万标准箱的寸滩港口，同时拥有重庆最大的火车货运编组站(300万吨级)。据港城工业园区工作人员介绍，江北区四通八达的交通，还加上一个早已规划好正在竭力打造的CBD商务中心作为支撑，地理位置真所谓得天独厚，还有几条即将建成的轻轨以及渝怀铁路同时助阵，重庆海尔工业园区扼守了江北区的制造工业宝地。
　　同时，海外资本也非常看好国内的工业地产市场，而且近期投资频繁。比如美国普洛斯公司除在上海、深圳运作工业地产项目外，还与苏州物流中心有限公司合资，投资3亿美元建设苏州物流园区。此外，普洛斯还在天津与泰达集团合作开发工业地产；最近盛阳地产基金与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，意图共同开发中国内地工业地产；世界上最大的直接投资公司之一的美国凯雷集团也表示，除住宅项目外，凯雷亚洲房产基金将主要投资于商业、零售和工业地产。而中国在2004年吸引的外国直接投资总额已达600亿美元，其中相当部分用于在遍布全国的工业园区内建设工厂、仓库和研发中心。
　　对于涉及中国工业地产的海外投资机构来说，最成功的是新加坡投资的苏州工业园区。苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，地处苏州城东，中新合作开发区规划面积70平方公里。苏州工业园区开发完成后，这几年的经济效益十分可观。就拿2004年来说，全区共实现生产总值503亿元，完成地方一般预算收入29亿元，增长42%；进出口总额达281亿美元，其中出口119亿美元，分别增长96%和99%；固定资产投资282亿元，增长39%，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。
　　海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素和回报率。至于进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。
　　由于上海、北京以及广州的劳动力成本和土地成本的上升，很多跨国公司越来越倾向于将其工业投资转向其周边城市或内地，由此也带动海外资本投向二、三线城市的工业地产。而中央和各市级政府采取的优惠政策也促使相当多的外国投资分流向东北、华中和西部地区。
　　
　　投资风险同样存在
　　
　　工业地产的特点是进入门槛高、投资回报高但投资风险也比较高。
　　工业地产要求开发者资金实力雄厚，因为工业地产开发讲究的是规模效应。在工业地产开发的高回报背后是高风险。工业地产开发不光受经济形势影响，还会受政治形势影响。因此，投机者一般也不敢问津。而且，政治形势对工业地产开发有直接的影响，比如中美撞机事件、抗日游行出来后，都影响了相关国家的企业来华投资。另外，工业地产投资一般都长达5年、10年甚至20年，所以必须要考虑整个区域的发展。
　　而投资物流设施则需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没了。而15%的空置率只相当于一个中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。
　　
　　编辑/陈亚南