2018中外房地产业比较研究

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摘　要：庞大的人口基数和地域空间，快速的经济增长，为中国房地产业的发展提供了举世罕有的机遇，房地产业也给人民带来了“居住的革命”。但是，市场不是万能的，解决弱势群体的居住问题，有赖于政府的调控和帮助。总之，效率与公平都不可偏废，中国房地产行业的理想模式不是两者之一，而在两者之中。
关键词：房地产业、发展的建议、效率
　当前，房地产业已成了最牵动人心的产业之一，不仅因为其对国民经济影响力巨大，而且因为其事关人民的生活、社会的和谐。中国房地产业如何健康成长？应以历史的、世界的眼光审视这一产业。
　　1、中外房地产业的发展历史
　　房地产交易行为早在封建社会就已存在，但交易是分散的、零星的。进入资本主义社会后，工业化、城市化、市场化加快，房地产业逐步成长为国民经济中一个举足轻重的产业。
　　1.1欧美房地产业的发展历史
　　18世纪下半叶开始，英、法、德、美等国相继发生工业革命，生产过程机械化、组织管理科学化使城市工业化的速度不断加快，城市经济的规模有史以来第一次超过了农村经济，也吸引越来越多的农民进城打工。轮船、火车和汽车的出现又大大节约了交通时间，农村人口能更便利地城市迁徙，城市人口基数的扩大促进了房地产业的兴起。尤其是二战后，高速公路网络的扩张，进一步加速了欧美国家的城市化进程。
　　1.2中国房地产业的发展历史
　　相对欧美，中国房地产业还很年轻。新中国成立初期（1950年—1957年），中国工业化快速推进，但城乡二元的户籍制度阻碍了城市化。“文化大革命”期间，知识青年“上山下乡”运动又使中国城市化开了倒车。1958年-1978年，中国城市化率由17.2%增至17.9%，20年间仅仅增加了0.7%。
　　作为市场经济意义上的行业，中国（大陆）房地产业起步的标志是1980年邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》：城镇居民可出售自己的房屋，也可购买别人的房屋；在购房时，可以一次性付款，也可分期付款；在建房时，可单位集体建，也可私人自己建。1990年以来，住房有偿分配、住房市场购买完全取代了福利分房。改革开放后，二、三产业的发展吸纳了亿万农村劳动力，中国城镇居民从1980年的1.9亿增至2010年的6.66亿左右，房地产业日益兴盛起来，城市化率接近50%。
　　2、中外房地产业的经营模式
　　一直以来，房地产实业界对经营模式问题，无意或无暇作认真的研究。实际上，这事关做一个“什么样的企业”。当前，世界上普遍认同的经营模式有两种。
　　2.1“美国模式”的简要情况
　　“美国模式”形成于20世纪50年代后期。二战结束后，房地产业广阔的市场空间和丰厚的投资回报吸引了资本的大量进入。20世纪50年代后期，美国房地产市场趋于饱和，房地产企业出于竞争的需要，纷纷调整经营策略，收缩业务半径。
　　“美国模式”的第一个特点是“专业化”。资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等环节全部独立运作，由不同的公司协调合作，责任、权利、义务分工明晰，是一条横向的价值链。“美国模式”的第二个特点是“以资本为中心”。美国对土地实行市场化供给，而且巨额的土地转让金必须在在短期内支付。所以，美国的房地产企业寻求银行信贷支持的意义不大，主要依托雄厚的自有资金和发达的金融市场。房地产经营的核心是资本运作而非开发营建，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）等机构投资者才是市场的真正主导者。
　　2.2“香港模式”的简要情况
“香港模式”的生成有其特定的土壤。香港地域狭小、资源匮乏、人口密度大，呈现典型的城市型经济特征，对外表现为经济高度依赖，对内表现为产业高度垄断，而房地产业最具代表性，香港的房地产市场基本上被长实、新鸿基等大公司瓜分。
“香港模式”的第一个特点是多元化：一是产品多元化，涉及住宅、商场、酒店、写字楼、工业大厦等；二是服务多元化，涉及市场策划、租赁服务、物业管理、房地产信托、基础设施建设等。“香港模式”的第二个特点是“以土地为中心”，在土地买卖、规划设计、建筑施工、市场营销、物业管理等房地产开发的所有环节中，获取土地是盈利的基础——在地域狭小的香港，土地资源十分稀缺。
　　2.3“美国模式”与“香港模式”的比较
　 “美国模式”能实现行业的充分竞争与合作，有利于发挥企业的各自专长、控制经营成本。2002年，万通集团主席冯仑提出，中国应由“香港模式”转变成“美国模式”，这一观点得到了内地开发商的热烈响应。万达集团向美国投资基金出让股权，万科集团发行可转债、寻求外资合作、收购南都股权等活动，都反映了土地运营向资本运营转变的趋向。
“香港模式”属于全能型开发，治理结构复杂，财务风险较大，但可以获得多个赢利点，抗击打能力强。目前，“香港模式”在中国大陆是主流，美其名曰“肥水不流外人田”。有意思的是，美国房地产企业也在借鉴“香港模式”，如一向专注的Pulte Homes也在1990年代中期迈出了价值链延伸的步伐，涉足建筑材料生产、地产金融服务等业务。
　　3、中外房地产业的房产价格
　　20世纪90年代以来，大部分中国房地产企业赚得盆满钵满，先富一族也体验到了居住的幸福，但中低收入者苦不堪言，房价依然在高位徘徊。中国房地产市场是否陷入了耶鲁大学经济学教授Robert Hiller所说的 “非理性繁荣”呢？
　　3.1中国房地产业的房产价格
　　本文以1996年为基点，观察一下中国主要城市房产价格的变化。1996年，北京、上海、广州三大城市的房价为2000元-6000元/平米，大连、青岛、南京、杭州等城市的房价为1000元-4000元/平米。如今，很多一、二线城市的房价超过了1万元。剔除农村后，市区的房价更是高达2—4万元，在北京、上海、杭州等城市，甚至出现了超过10万元、20万元、30万元/平方米的豪宅，房价的涨幅惊人。根据《2010年北京社会建设分析报告》，北京城乡所有市民加权平均后的房价收入比高达25∶1！这远远超过国际警戒线——世界银行和联合国人居中心给出的“合理房价收入比”为3：1—6：1。
　　3.2国外房地产业的房产价格
　　2000年以来，全球经济持续增长，房地产价格也普遍上涨，但2007年次贷危机后经历了一轮下跌。目前，从房价收入比角度看，发达国家普遍低于中国：在东京次繁华地段，买一套100平方米公寓要花4500万