2018浅析物流园区圈地的成因与解决路径

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摘　要：国家对房地产的调控，可谓是一年比一年加强，也收到了比较好的效果，许多房地产企业在此调控的大背景下，也逐渐将自己的投资目标转向了工业地产，这直接影响了工业用地，特别是仓储用地出让，各个地方均出现了“高供地率、低用地率、低地价”的情况，使得仓储物流用地没有发挥其本身的作用，反而对当地的经济产生负面影响。本文对造成物流用地“圈地运动”的主要原因，在政绩工程、规划等几个方面作出了分析，并针对各个方面原因，谈了谈笔者的几点建议。
关键词：“圈地运动”、国家调控、物流用地
　近几年，国家为了稳定房价，频频重拳出击，取得了阶段性的效果。2011年又是房地产调控之年，“国八条”、“房产税征收试点”等措施，全面延续并强化了此前出台的各项调控政策，尤其是对需求的管理达到前所未有的力度。2月9日，兔年的第一次加息不期而至。与此同时，各地也在紧锣密鼓的准备出台与“国八条”相配套的地方调控措施，加之各地出台的房产限购令，让整个房地产市场孕育着一场大的变革。
　　在此种外部环境下，商业地产已微利可图，不少企业将目标转移至工业地产。直言之，许多房地产企业“积极”抓住商机，通过以物流用地性质获取低价土地后，把少量的土地用作物流用地外，其余大部分土地用作商业开发，以获取更大暴利。随着物流园区的“圈地运动”大幕拉开，物流用地的规划、监管已成为不容忽视的问题。
　　物流用地是进行生产经营物流服务所使用的物流设施占用的土地。该定义包含的要点：
　　（1）物流基本活动包括运输、仓储、流通加工、装卸搬运、包装、配送等活动。
　　（2）物流设施包括交通设施、仓储设施、装卸搬运设施、流通加工设施、信息设施等，不包括工厂、商店、批发市场中进行生产和销售的设施。
　　在我国，物流用地大都归类于工矿仓储用地，土地价格没有得到良好的控制，经常出现企业借物流用地的名义圈地现象，土地资源没有得到较好的管理和充分的利用。
一、 造成物流用地“圈地运动”的主要原因。
（1） 招商引资与工业用地招拍挂出让仍存在矛盾。
随着国发31号文的颁布，以及《全国工业用地出让最低价标准》的制订，结束了工业用地粗放、低价、低效利用的时代，但经济社会发展与土地供需矛盾仍然突出。
对于经济欠发达地区，因为外来投资少，为拉动经济增长，在进行物流园区招商时，往往把招商成功，引进资金，增加税收作为第一位，也作为衡量干部政绩的标准，将大面积工业建设用地以低于市场价甚至低于成本价出让，作为吸引投资的重要手段，而对招商后的控制和监管，则不是十分规范与严格。
而沿海发达地区虽然投资环境相对优越，产业集聚效应明显，工业用地供不应求，但地方政府容易患上“大企业饥渴症”，很多地方政府往往以着眼长远发展为由，追求大企业未来的产出效益，以最低价挂牌出让给具有实力的大企业。因为大企业能带来高附加值，还能作为旗帜吸引更多高端投资。
（2）利益趋使企业大面积圈占物流用地。
针对物流用地，企业存在“挂羊头卖狗肉”现象，一般房地产开发的土地费要比用于物流的土地高出二至三倍，这使得在物流园搞房地产开发大有利益可图。
企业看好物流用地的原因基本概况为三点：第一，地理位置优越。物流园区一般处于交通顺畅、经济发达的地段，在城市扩张的过程中，升值潜力显著；第二，物流用地功能附加值高。物流基地往往要承担部分社会职能，地方政府会出台很多优惠政策，可以低价拿地，这对企业有很大吸引力；另外，国家对经营性用地的调控越来越紧，而物流业是新兴的产业，又是地方政府力推的项目，拿地相对容易。
（3）规划不科学，盲目跟风，忽视实际，单纯追求数量、规模等问题明显。
近几年，物流园区规划建设持续升温，各地政府重视物流园区发展，加快物流园区基础设施建设。但是，盲目跟风、不搞科学调研、比大比多的现象十分严重。物流需求分析以及预测工作是物流园区规划建设的重要前提，我国物流业发展还处于起步阶段，有些需求其实是非理性的，更多需求有待进一步开发及需要积极引导的。一些政府部门在规划建设物流园区过程中，为了显示其发展现代物流的决心，往往过于追求“第一”“功能最全”等须有的头衔和名号，把物流园区的建设看成是各地方政府“作秀”的舞台。有些地方政府仅仅派团考察沿海地区规划建设了不少的物流园区，大型机场规划建设了航空港、转运型的物流园区，经营状况较好，于是，没有结合自己地方实际情况，相继建设了物流项目，导致不少物流园区空置现象严重，既占用了土地，也浪费了建设成本。
（4）土地价格偏低，远低于物流用地的市场价值。
现代物流需要现代的仓储作为支撑，没有现代的仓储，现代物流实际上没有根基。现行的土地利用分类中，没有物流用地这一类别，而现代仓储用地属于工业用地的范围，遵循着国家对工业用地实行的最低价标准、结合各地区工业用地的基准地价，做出工业用地的出让价格。但广义上的物流用地，不单单是讲仓储用地，仓储只是物流用地的一项职能，从这方面来说，以仓储用地的性质做出的物流用地的价格，远低于物流用地本身的市场价值。
二、 解决路径的建议。
（1）及时进行完善、补充与修改当前不相适应的土地管理法律法规。要从各地实际出发、及时重新修编土地利用总体规划，不在搞一刀切的做法，使物流用地融入各具地方特色的土地利用总体规划，以便更加有利于经济社会和谐发展。要紧密结合全国土地市场秩序的治理，针对新出现的物流用地，严格审批，从严监管，严厉整顿。要进一步加强土地的法律框架建设，完善土地法规，对物流用地的开发利用要建立在科学合理健全的法律制度基础之上。
（2）建立科学的领导干部考核体系，引导干部正确认识招商引资的意义，树立正确的政绩观。对领导干部的考核，不能片面停留在经济指标和招商引资的数量上，更要关注质量、方法及效果，并如实反映到对领导干部的考核机制中去。通过全面、科学的考核机制促进领导干部观念的转变，只有观念转变了，才能从根本上杜绝为了数字搞虚假招商、土地利用粗放、“假投资、实圈地”等情况的发生。作为领导干部，应全面贯彻科学发展观，树立正确的政绩观，正确认识招商引资的重要性，把增加资本投入、促进地方经济的快速增长作为招商引资的第一要义，把