2018中国海外商业物业投资需注意的问题与优化途径

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张德春　河南牧业经济学院
摘　要：近年来，中国投资者纷纷拓展海外市场，开始在海外进行商业物业的大规模投资。虽然现阶段取得了较好的投资成果，但在具体投资过程中仍面临着海外商业物业税目多、物业面积计算方法不统一及中介诚信缺失等诸多问题。由此，本文首先分析了中国海外商业物业投资现状，随后深入探究了投资者在海外投资商业物业需注意的问题，最后提出了相应的优化途径。
关键词：海外投资；商业物业；注意问题；优化途径
近几年，在投资海外市场中，海外地产业尤其是商业物业逐渐进入国内投资者视野，并获得大规模投资。从海外商业物业投资类型来看，主要包括办公物业、酒店物业、商贸物业和休闲娱乐物业四种类型。2017年前5月对外商业物业投资达202亿美元，同比增长65%。但是，在拓展海外市场过程中，中国投资者逐渐发现海外商业物业投资，仍需注意很多问题。因此，认真系统地梳理海外商业物业投资需注意的问题，对扩大海外商业物业投资具有重要的参考与借鉴意义。
一、中国海外商业物业投资现状
（一）投资规模增长迅速
近年来，与国内商业物业市场欠佳的状况相比，海外商业物业投资需求旺盛，中国投资呈现出爆发式增长。据世邦魏理仕报告显示，2011-2016年，中国资本投资海外商业物业的年复合增长率高达70%，2016年投资总额为294亿美元，2017年前5月投资总额已经超过200亿美元。此外，由于发达国家经济开始复苏，刺激经济增长的政策频频出台，国外市场对国际资本投资非常欢迎。在此背景下，国外各大城市持续吸引中国资本投资本国商业物业，中国内地企业纷纷顺应外国经济发展趋势，积极拓展海外物业市场，增加商业物业投资数量与规模。据观点地产网调查数据显示，2017年上半年，中国投资海外商业物业千万美元以上项目数量也已经超过540个，较去年同期增长约为16.8%。可见，目前，中国企业投资海外商业物业规模不断在增加，且呈现出发展迅速状态。
（二）投资主体呈现多元化趋势
随着国内经济下行压力加大，众多企业纷纷在海外寻求资产增值项目，商业物业投资受到中国投资者的普遍青睐。五年前，中国投资海外商业物业的主体主要是中国主权基金和大型保险公司。但近年来，随着国内商业物业市场受经济增长减速的影响，收益空间越来越小，加之国外商业物业投资限制较少，且法律规定相对宽松，房地产企业及其他非物业企业开始进军海外商业物业市场。目前，已形成中国主权基金、大型保险公司、房地产开发企业及其他企业或个人多元投资主体并存的局面。据环球投资网发布数据显示，2016年，在海外商业物业投资中，保险公司投资占比35%，地产商占比27%，中国主权基金占比16%。在我国商业物业投资主体越来越呈现出多元化趋势的背景下，将推动海外商业物业投资更加快速发展。
（三）发达国家或门户城市是投资主要区域
当前，我国对海外商业物业投资不断扩大，欧洲、美国、澳大利亚和加拿大已成为主要投资国家。从具体城市来看，主要集中于门户城市，如伦敦、纽约、洛杉矶、渥太华、华盛顿、悉尼、墨尔本、巴黎、柏林及哥本哈根等。根据莱坊的统计数据显示，2016年我国海外商业物业投资中，纽约的投资资金最大，约为67.2亿美元左右，悉尼和墨尔本紧随其后，合计中国商业物业投资约45.4亿美元以上。伦敦也是中国投资者投资商业物业的重要城市，2016年累计投资额超过34.6亿美元。而在发展中国家的投资较少，据商务部不完全统计数据显示，目前，中国投资者仅在亚洲部分国家开展少量的物业投资项目，如2016年，在越南、柬埔寨、老挝等国家投资商业物业资金合计仅为6.4亿美元左右。由此看出，中国海外物业投资主要集中在发达国家，以及大型门户城市，而发展中国家的投资相对较少。
（四）办公物业和酒店物业投资比例较大
在海外物业投资中，住宅开发远不及办公物业和酒店物业的回报率同时，办公物业和酒店物业能够规避国外诸多法规政策的限制。并且，近几年，国际旅游不断受到国内居民的热捧，海外酒店物业市场需求也更加扩大，国内投资者重视程度更持续增加。在此背景下，中国投资者对海外酒店物业和办公物业特别青睐。据莱坊统计数据显示，2016年，投资海外物业的中国资金中，海外办公楼物业投资额超过122亿美元，占比45%左右；投资酒店物业超过103亿美元，占比38%以上；投资商贸物业和休闲娱乐物业资金合计约为46亿美元，占比仅为17%左右。可见，近年来我国在海外商业物业投资中，办公物业以及酒店物业投资比例极大。
二、中国海外商业物业投资需注意的问题
(一) 商业物业政策以及投资回报率
中国投资者海外商业物业投资时，面临无法及时掌握商业物业政策变动以及投资回报率等问题。例如，目前澳大利亚与加拿大等国家，非本国居民物业投资可以享受到银行按揭贷款利率与本地居民相同待遇，贷款政策非常优惠与宽松。塞浦路斯规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元以上的物业产业，即可获得该国永久居留权，又能够享受本国公民待遇。但是我国商业物业投资商对这些了解甚少，选择在这些国家投资的商业物业投资商占整个投资比不足10%，应该在充分了解清楚这些优惠政策以后，相应的加大投资。此外，中国商业物业海外投资过程中，需要深入了解投资回报率。据第一太平戴维斯发布的报告显示，2016年全球商业物业投资热门城市中，悉尼、洛杉矶与旧金山的写字楼物业投资回报率较高，分别为5.62%、5.02%与4.7%。而欧洲的柏林、杜塞尔多夫和法兰克福等城市的写字楼收益率均在4.1%左右。伦敦写字楼投资回报率则更低，为2.9%。而在亚洲城市中，越南的胡志明市与河内市，以收益9.3%和9%成为全球最高收益率的城市，但较高的收益率必然潜藏较高的投资风险。因此，在投资海外商业物业时，要清楚国外商业物业政策、投资回报率以及面临的风险，这样才能使投资更加合理。
（二）海外商业物业税费类目及税率
近年来，中国商业物业海外投资活动不断增强，对中外经贸往来的规模化发展提供了契机，但在此过程中仍需注意许多问题，尤其需要注意物业投资税费方面问题。如英国的商业物业税费类目繁多，主要包括印花税、增值税、市政物业税、个人所得税、资本利得税5种税费。其中，资本利得税为18%和28%两个梯度，市政物业税额每年在900-3000英镑之间。而法国的税收系统以复杂性、高税率以及极高的行政成本著称。如果购买5年以内的法国商业物业则需缴纳19.6%的增值税，且在持有期间，每年仍需缴纳居住税和房产税，二者最高的税率分别为43%和33%。此外，以个人名义购买法国商业物业时，还要缴0.5%-1.8%富人税。南非作为发展中国家的商业物业税费也较高，如购买1000平米的商业物业，每年需缴纳3000兰特的物业税，还有一些其他的税费。如2014年，上海证大集团在南非约翰内斯堡建设的南非沐德坊新城的物业投资项目，由于没有对商业物业后期税费进行充分调研了解，导致投资成本增加，投资收益减少。因此，中国投资者在投资海外商业物业时，要格外注意投资国的税费类目及对应的税率，避免这些问题导致投资收益降低。
（三）商业物业地理位置的选择
投资海外商业物业，尤其是发达的资本主义国家或地区的物业，即可获得物业永久产权。所以，中国投资者可以较少关心商业物业产权，而对所投资商业物业的盈利能力及未来升值空间需要格外重视。因此，中国投资者要注意选择商业物业地理位置的问题。目前国外的一、二线城市始终是商业物业布局的首选区域，但是不同的城市、不同的区县却有着不同的差别，并且有些城市不适合商业物业投资。举例来说，美国纽约一直是中国投资商业物业最重要的城市，但不同的区域适合不同商业物业投资。若投资酒店和写字楼物业，则应选择繁华的曼哈顿；若投资休闲娱乐物业，则因选择饶舌乐和嘻哈文化氛围浓重的布朗克斯区；若投资商贸物业，则应选择具有人口优势的皇后区。但是，如果在布朗克斯区和皇后区投资酒店，则不会带来较大的收益。如在这两个区域投资酒店的中国投资者，2016年的现金净回报率平均仅在3%-4%之间。可以看出，选择商业物业位置时，要注意地理位置的选择，避免选择不合理的区域，产生不必要的投资风险，进而导致无法获得较高的收益。
（四）国外商业物业面积计算方式
中国投资者在海外投资商业物业时，需注意海外商业物业面积计算方式。如美国的商业物业面积是以使用面积来计算，而不是以建筑面积计算，使用面积是以建筑物各层平面中直接为生产使用的净面积和为准。澳大利亚与美国相似，商业物业按照使用面积计算。但值得注意的是，澳大利亚在计算商业物业面积时，不计算垂直高度低于2米的平层房屋和地下室、跨房屋通道和出户设施及楼顶的设备设施。再以德国为例，德国商业物业交易面积一般为实际利用面积，而将墙壁、走廊、电梯间等面积排除在外。而国内商业物业面积则是按建筑面积计算，不仅包括室内面积，还包括墙壁、楼道、电梯间等空间的平面面积。可以看出，国内、外商业物业面积计算存在较大差异，这就要求中国投资者在考虑海外商业物业投资时，不仅要考虑商业物业价格及位置，还要注意物业面积计算方式，以确保获得商业物业本身面积、车库面积及其他面积的准确数字，避免因计算方式差异导致投资失误。
（五）商业物业海外中介机构
随着我国商业物业海外投资者经济实力的增强，一些企业与个人投资商为了提高投资效率，选择海外中介机构，开展其商业物业投资活动。但是值得注意的是，某些国外商业物业投资领域的部分中介存在诚信缺失问题。具体来说，部分海外物业中介机构为了推销商业物业项目，宣传过程中故意隐瞒投资收益或政策状况。例如，2016年，葡萄牙从事商业物业投资业务的REMAX中介公司，对众多他国中小投资者或个人进行商业物业资产宣传时，过度宣传葡萄牙资产收益方面的信息，而对不利于投资者的政策则较少明示。其中包括葡萄牙政府规定外国投资者只有购买超过50万欧元的商业物业，且个人通过葡萄牙语A2考试，才可获得该国永久物业产权的这一政策。并且，由于上述原因，中国顺诚(00531-HK)附属公司因受到单方面的不利引导，没办法只购买小面积商业物业，最终也无法获得该国永久物业产权。由此可知，目前中国投资者在海外投资商业物业时，轻易信任物业中介的推销宣传，导致投资失误，带来不必要的损失。
三、推动中国海外商业物业投资的优化途径
（一）建立海外商业物业投资信息共享机制
目前，中国在海外进行商业物业投资中，仍以单独企业或个人进行置业，投资所获得的信息资源不能在行业中共享，尤其是一些对投资收益及风险的信息无法及时传递给意向投资者。因此，中国应通过海外投资行业协会或海外商业物业投资组织，建立海外商业物业投资信息共享机制，为增加海外商业物业投资收益、降低投资风险提供基础保障。具体而言，投资者之间可以将海外商业物业政策、物业税目税率、物业面积计算方式等基本信息进行共享。同时，可以分享目标国商业物业投资经验，及一些海外中介机构诚信问题等方面的信息。投资者之间还可以对不同国家、不同区域的不同物业类别，进行投资收益率、投资风险进行充分交流沟通，减少意向投资者盲目投资现象发生。在此基础上，各投资商之间应加快形成海外商业物业投资信息共享机制，降低资源信息获取成本，减少中国投资者海外商业物业投资风险。
（二）健全海外投资保险体系，保障投资者合法权益
海外投资保险制系是一种政府保证，保险人不仅有政府机构性质，又与政府商业物业投资保证协定联系紧密。因此，我国应借鉴国外的保险经验，持续健全海外投资保险体系，更好的维护在海外进行商业物业投资者的合法权益。并且，促使中国保险审批和业务经营机构升级，即由合一模式转向分离制模式。在项目审批方面，应有效发挥各国家对海外商业物业投资的综合作用，包括商务部的监管与指导作用、财政部门的支持作用和外交部的外事关系协调作用等，构建完善的商业物业投资保险体系，减少额外人力、物力资源方面的浪费。在投资保险种类设置方面，应在多个层面进行设置。除了国内物业建造保险、物业保证保险、物业租售保险和物业日常经营管理保险之外，还应扩充营业中断保险、并购限制保险等保险种类，提升我国对中国投资者海外投资商业物业的保障能力。
（三）按投资进度管理费用，确保资金流动性安全
商业物业海外投资的顺利开展，需要对投资费用进行科学、合理、有效的管理，以此保证物业投资安全。对于首次进行商业物业投资者而言，尤其注意按照投资进度，合理管理商业物业投资费用。投资者还应了解全部涉及购买和持有商业物业成本的信息。并且，海外商业物业投资者可以考虑寻求熟悉物业投资的专业会计师援助，提高投资资金的管理水平。与此同时，海外商业物业投资者应先了解清楚自身权益、负债及收益状况、处理突发事件的能力，降低投资成本。例如，管理长期的空租期及降低意外的维护成本等，以此应付诸如利率提高、土地税、保险、维修和监管费等一系列商务物业所需的费用。此外，投资商应将保留的投资费用存入贷款对冲账户之中，以此降低贷款等负债比例，并在需要该资金时，能过做到随时支取。同时，投资者应该对潜在的海外商业物业投资资金环节面临的各种障碍，进行科学分析，做好防范措施和应急预案，确保投资资金的安全流动。总体言之，投资商应适当低估投资收入与高估投资费用，留存充足的流动性资金，保证海外商业物业投资顺利安全进行。
（四）加强内控与市场分析，降低商业物业投资风险
中国投资者在海外投资商业物业时，重点关注内部管理与外部环境两种风险。注意国外投资决策、收益预测和资金管理等内部管理风险，以及国外投资目标国的经济环境与政策制度风险等外部环境风险。针对内部管理风险，中国投资者应根据国外复杂的投资环境，有针对性的进行投资分析，了解清楚海外投资对象的运营以及收益状况，并科学决策。对于海外投资对象收益好、利润高与口碑良好的商业物业领域，包括酒店物业与写字楼物业，我国投资者可以选择将主要资金投入于该领域。而对于海外投资收益一般的商贸、休闲物业，我国投资者应选择少量投资，试运营，根据实际运营状况，及时调整投资策略。而对于外部环境风险，中国投资者应及时测评国际投资环境，并掌握国外整体经济发展态势以及商业物业相关政策制度变动状况，将商业物业投资风险降到最低。具体来说，投资商应提前获得更多国外投资环境与投资项目的市场信息，选择合理的区位、投资项目等，降低商业物业投资风险。
（五）合理加大亚洲商业物业市场投资规模
近几年，中国受到发达国家和地区商业物业投资税目繁多、税率较高、投资收益率较低等问题的影响，在这些区域的投资收益逐渐降低。对此，中国投资商应抓住亚洲新兴市场的投资收益率高的机会，加大该区域的商业物业投资规模。并且，中国投资商应顺应目前亚洲资本流动呈现出外流上升、流入下降、内流激增趋势，选择在亚洲区域进行投资。尤其是应重视越南、泰国、柬埔寨与印度尼西亚等一带一路东南亚国家投资机会，并逐渐将投资重心转移过来。以马来西亚为例，中国投资商应利用该国拥有庞大的华人社区，经济环境良好条件，积极开展商业物业投资活动。与此同时，中国投资商应抓住马来西亚政府正在积极推行促进物业产业发展计划，陆续出台投资优惠政策，并鼓励外国投资者前来投资置业机会，中国投资者不断扩大对该国的商业物业投资。整体而言，中国投资者应重视亚洲等新兴市场的发展前景，积极拓展新的商业物业投资区域，逐步加大对这些区域的投资，以促进海外物业投资长远发展。
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