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[论文关键词]公积金贷款利率 契税税率 土地增值税
[论文摘要]10月27号，国家为了激活房地产，对个人房贷出台了一系列优惠措施；再加上国家最近出台的一系列刺激的政策，普通的住房消费者普遍存在一种忧虑：刚刚下调的楼价还会涨上来吗？对此，笔者如是说……
10.27新政出台后，政府可以直接释放的优惠手段几乎全数启用，房地产交易大幅降低，再加上国家最近出台的一系列刺激经济的政策，大力支持对中小企业的。人们普遍存在一种忧虑：刚刚下调的楼价还会涨上来吗？对此种观点，依笔者对我国楼市的长期关注，认为大可不必担心，理由如下：
一、受宏观经济背景的影响，房价仍将下行
受危机影响，美国乃至全球的实体经济都有可能受到较大的负面冲击，并可能拉长调整周期。目前我国经济对外依存度较高，达到60％。全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响。实际上全球经济危机对我国的影响已经涉及到实体经济，长三角、珠三角大量倒闭的中小企业以及由此带来的大量的工人失业，必然影响到他们的实际收益及对未来收益的预期。在这样的市场态势下，控制奢侈性消费尤其是房产消费是明智的选择。
11月5日，国务院推出的“进一步扩大内需促进经济增长的十项措施”中，在有关中国房地产方面，除了第一条是“加快建设保障性安居工程”之外，并没有有关商品房建设的任何促进措施。相反，住房和城乡建设部有关负责人11月12日表示，今后三年内要新增加廉租房、经济适用房，并完成、农垦和矿区的棚户区改造工程，总将达到9000亿元，平均每年3000亿元。其中，对廉租房、棚户区改造、经济适用房等投资共合约9000亿元。中央在第四季度追加的1000亿元投资中，已经确定分配给住房保障领域投资资金是75亿元。按照住房和城乡建设部的工作安排，未来三年要解决1300万户住房保障问题。随着大量“保障性安居工程”住房的出现，商品房价格必将在原来就供过于求的基础上雪上加霜，出现深幅下跌。
二、在买方市场已经形成的大下，房价依然过高
中国国家发展和改革委员会11月11日公布数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格较上年同期仅上涨1.6%，明显低于9月份的3.5%。创该指数公布以来的最低涨幅，显示房地产价格正从近两年来的泡沫水平上回落。今年8月份全国70个大中城市房屋销售价格较上年同期上涨5.3%，7月份涨幅为7%，6月份为8.2%，5月份9.2%，4月份涨幅10.1%，3月份涨幅为10.7%，2月份和1月份的涨幅分别为10.9%和11.3%。发改委于2005年7月份开始公布该数据，10月份1.6%的涨幅是该指数公布以来的最低水平。从这些公布的数据中，明显看到今年一到十月份全国房屋销售价格较上年同期上涨幅度呈逐步回落的趋势。另外，据中国房地产业协会副会长朱中一透露，截至8月底，全国商品房空置面积已经达到了1.3亿平方米。这种现象进一步证明了我国商品房市场由卖方市场向买方市场过渡的过程。且就目前的形势来看，买方市场已经形成。
中央10月27号对房地产市场的调整政策，正是在目前买方市场已经形成的条件下，把房地产市场从目前的投资为主导改变为以居民消费为主导。房价与收入之间的比例，国际上的标准一般是3到6倍，现在很多地方的房价收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能买得起一套房，远远背离了国际上这个标准。尽管中央新近出台了一系列的优惠政策，但面对高高在上的房价和现实中省吃俭用积攒下来的微薄储蓄，广大普通消费者却没有切身体会到楼价下跌，心动的成分远大于行动！前央行副行长吴晓灵可谓一语中地：房产商一步降价到位是明智的选择。
三、市场对楼市“深幅下调”的预期较强，持币观望态度浓重
11月初，中国青年报社调中心通过新浪网中心，对14493名公众的显示，81.0％的公众认为2009年房价还会降，其中，41.7％的人认为房价将“有所下降”，39.3％的人认为会“大幅下降”。值得注意的是，35.2％的受访者月收入超过4000元，是拥有买房消费实力的主要人群。这些调查数据明显可以看到整个住房消费者持币观望态度之强烈程度！以及对未来房价走势“深幅下调”的预期！
另外，在房地产市场日益萧条的今天，中央和各地政府为了救市而频繁地推出的政策措施也加大了消费者的预期，从购买来看，中央三部委出台了购买普通住宅首付两成，那么，下一次会不会是一成呢?央行三次降息共达0.81，下次还会不会再降呢？也许一次就降更多啊。
四、央行对住房投机炒作的警惕及业自身的惜贷
首先，至少到目前为止，各种优惠措施严格限定在“首次购买”和“普通自住房”，其指向普通百姓真实需求的意图十分明确。前一轮调控政策中对“第二套住宅”的限制，也没有明确取消，对投资、投机性购房的警惕仍然没有放松。央行要求各银行业对客户的贷款利率、首付款比例，一定要严格根据借款人是首次购房还是非首次购房、自住房还是非自住房、套型面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素进行区别。这就从根本上避免了投机客利用本次住房调整大肆利用银行低利率贷款进行投机炒作的可能，从而避免了房价大起大落，稳中有降，真正地使普通消费者受益。
另外，为什么10.27新政出台以来，银行方面的放贷细则“只闻楼梯响，不见人下来”？主要是由于我国大部分商业银行已经进行了股份制改造。在整个经济领域中，银行有义务承担经济支撑工作，但银行也要考虑是否能够承受这样的压力，更要考虑股东的权益！自然要计算利润的大小！按现在个人贷款收取实际利率的70%这个数字看，银行已经没有任何利润可言了。这就是说贷款利息低于存款利息！从这个层面上看，农行紧急召回已出台的优惠细则其实也是实处无奈！不管是哪种原因，都会加重普通消费者持币等待、观望的心理。这种心理持续的时间越长，对资金链紧绷的开发商就越不利，随着年关的临近，房价就越有下跌的可能。
五、临近年关，开发商回款压力大,必然加快房价下跌步伐
地产商的资金来源，大致有三个方面：一是“贷”（贷款），二是“卖”（卖房），三是“融”（直接融资）。在国务院刺激内需的十项措施中，唯独没有提及商品房市场。说明政府深知房地产市场供过于求的现状，开发商在目前低迷的市场环境中得到大笔贷款将越来越难。同时，在“熊市”的大环境下，从股市直接融资将更难。唯一的途径只有降价出售这一条路。所以说，临近年关，在市场较为低迷、回款迫切的状况下，开发商第四季度对房价的态度不再像第三季度时试探性地小幅降价或明升暗降，在2008年最后一个季度里，打折不再停留于“试水期”，房价不再会保持平稳，在第四季度将会出现一轮激烈的价格战。 |
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发表于 2018-7-14 18:05:47