2018我国经济适用住房若干问题探析

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　　　　目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中，针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭，以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题，似乎叫好不叫座。认真研究分析问题所在，不断完善经济适用住房政策，对我国居民住房问题的解决和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重要的意义。下面将就发展中的几个问题做一探讨。
　　一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导住房消费需求的有效增长
　　经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。
　　从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资，以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入应指家庭所有成员的工资收入（第一、二职业收入）和其他工资外收入（如社会保障津贴等）。因此，要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。
　　但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社会平均值70%以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值70%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在社会平均值120%以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的，从理论上分析，也是合理的。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。
　　当然，科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面，应做到既适用又经济。值得一提的是，经济适用住房的标准也应该是一个动态指标。随着经济发展总水平和人居条件的普遍提高，经济适用住房的比例应逐步减小，而标准则可以作相应的上调。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽所能，各居其屋”，而不是依赖经济适用性房来解决住房问题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要发挥效用的地方。在我国目前中央与地方财政均十分有限的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶层消费需求的分流机制。当前，比较恰当的办法是让市场去细分。市场细分的基点在于居民的实际购买力、各类收入阶层通过权衡自身支付能力、消费偏好来选择购房还是租房，是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域。
　　二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居住问题的目的
　　与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为：(1)价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。(2)价格实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制。为控制在不超过3%的利润率，这种利润率没有通过市场竞争而形成。(3)政府对经济适用房的消费对象有一定的限定，因而其价格只存在于局部市场。
　　目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。另据中国社会调查事务所对北京、上海、重庆、武汉、广州五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高；有15.24%的人认为可以考虑；认为可以接受的仅占24.65%。
　　分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。四是由于目前对经济适用住房的认购对象还缺乏严格的界定，加之审核确认制度不健全不规范，一些高收入者为了投资增值之目的，通过各种关系购买经济适用住房，也抬高了经济适用住房的价格。
　　经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。为此，在对经济适用住房的价格管理方面，笔者认为，首先应尽快出台适合我国国情的经济适用住房价格管理条例，严格规范价格构成，这是促进我国住房建设加快发展的重要保证。目前，应严格按照国务院有关文件对经济适用住房价格构成所做的原则性规定来规范经济适用住房的价格构成，明确经济适用住房价格构成各项因素的内涵和外延，划定哪些费用应当计入成本，哪些不合理的费用应取消。可考虑削减或免去以下费用：大市政或小区内公建配套建设费、减半或免收一些行政事业性收费。
　　其次，经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免“一刀切”。国家指导价格的制定应充分体现价值规律和供求规律的作用，综合各地区经济发展水平、居民收入水平、房地产发展水平等方面因素，体现“物有所值”。具体而言，各地区、各类型经济适用房价的差别应包括地区、地段、结构、标准、质量、朝向的差别等等，以避免市场价差关系引发的混乱及形成新的空置和分配不公。
　　最后，应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借“经济适用住房”之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
　　三、适度地确定经济适用住房的建设规模，提高城市发展的动态社会效益
　　经济适用住房建设是一项长期工作，即使是经济发达国家，仍存在建设经济适用住房的问题。建设经济适用住房在其政府公屋住房政策中，仍是不可或缺的重要部分。我国是发展中国家，建设经济适用住房将是一项长期的任务。因此，经济适用住房的开发建设决不能有短期行为，应以市场为导向，以有效需求为基础，合理确定开发建设规模和建造标准。当然，以长远发展的眼光来审视，大规模地修建低标准的经济适用房可能会引发新一轮的人居环境恶化和旧城改造危机，给未来的城市再开发带来巨额的经济成本与社会代价。此外，全国目前尚有积压商品房超过1亿平方米，已经严重影响了住宅商品的再生产过程。因此，在确定经济适用房建设规模时，应认真研究各地市场需求状况，要与本地区房价收入比高低、住房补贴水平、居民住房供应关系状况及住房二级市场发育水平等因素统筹考虑，以保障需求为宗旨，合理安排经济适用住房在住宅建设中的比例。具体来说，可采取如下策略。
　　首先，在经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，低标准的经济适用房的总规模应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度来综合制定。在城市、市场化程度已很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。