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【摘要】我国房地产业具有明显的周期波动,房地产业周期波动可分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段,分析房地产业周期波动的特点和原因必将带给政府管理部门、房地产企业、商业银行和购房者有益的启示。
【关键词】房地产业周期波动启示
我国房地产业经历了2007年的爆发性增长后陷入低谷,目前进入新的调整期,房地产业调整的时期还要多久、房地业未来的走势如何,这些不仅是政府部门和房地产企业十分重视的问题,而且与广大人民群众的生活密切相关。
一、我国房地产业周期波动的分析
1、我国房地产业的发展具有周期性特点
世界上任何事物的发展都是波浪式的,这种起伏的、波浪式的发展叫做经济发展周期或产业发展周期,经济周期是现代经济社会不可避免的经济波动。房地产业同样有着明显的周期特征,美国房地产业的波动周期一般为20年左右,日本为10年左右,我国为8年左右。改革开放以来,我国的房地产业呈现不断增长的态势,其发展大体可分为下列三个时期。
(1)1979—1988年。1979年开始修改十年规划指标,允许私人建房,城市经济复苏,这是这段时间房地产业发展的基础;1984年房地产开发投资推行商品化试点,为以后连续几年房地产业加速发展创造条件;1988年修改《宪法》,允许土地批租,使房地产业的发展达到一个新的顶点。
(2)1989—1996年。1989年开始紧缩银根,控制固定资产投资,进行行业整顿,房地产业陷入低谷;1991年房地产业开始起步;1992年邓小平南巡和十四大的召开是房地产业发展的历史转折点。同时,外资的引进加快了房地产业的发展,之后几年房地产业投资急剧膨胀,炒地炒房愈演愈烈,市场出现极其火爆的局面。
(3)1997—2007年。1997年的亚洲金融风暴,使房地产业开始周期调整;2000年启动住房消费,积极促进消费信贷,房地产业开始复苏,房地产业投资逐年增加,新的楼盘不断涌现,市场出现景气的局面;2006年开始,市场火爆的局面不断升温,房地产业销售面积、销售价格屡创新高,不仅自住需求旺盛,而且房地产业投机疯狂,房地产市场在2007年达到前所未有的高峰。
2、房地产业周期中不同阶段的特征
房地产业周期是指在房地产业发展过程中,伴随时间推移而出现扩张与收缩的交替循环过程。一般来说,房地产业周期可划分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。
(1)复苏阶段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房价止跌回升,购房者多为实际用房者,房地产业投资者信心开始恢复,房地产业投资不断增长,房地产的档次不断升级,不断推出具有诱惑力的卖点,并酝酿新一轮的繁荣。
(2)繁荣阶段的特征是:交易量急剧上升,房地产业出现供不应求的局面,房地产价格拉升,并逐步达到顶点,房地产的用家争先恐后地买房,房地产业的投资功能被非理性地扩大,炒家十分活跃,整个市场呈现购销两旺的火爆局面。
(3)衰退阶段的特征是:房地产交易量减少,虽然价格不断调低,但难以激起购房者的欲望,购房者普遍保持观望心态,价量低迷,房地产业投资嘎然而止,市场逐步萎缩。
(4)萧条阶段的特征是:房地产交易量锐减,产品严重供过于求,房地产价格达到冰点,但市场仍然冷冷清清,房地产业普遍面临市场需求严重不足和资金链断裂双重压力,房地产业重新洗牌,一些缺乏竞争力的房地产企业摆脱不了困境,最终黯然出局。
3、我国房地产业周期波动的原因分析
房地产业的周期波动既有自身原因,也有外在原因。分析产生房地产业周期波动的原因有助于加深对周期波动的认识,有助于采用合理有效的对策促进房地产业的健康发展。
(1)人口周期变化的影响。房地产业的周期波动首先受到人口周期变化的影响,与人口周期变化有着惊人的吻合度。如2005—2007年这轮房地产业发展的高峰就与人口的周期变化密切相关,我国从上个世纪八十年代以后人口出生率出现回升的现象,这段时间出生的人口到2005年刚好是结婚、建立家庭的时候,对房地产产生极大的需求,直接导致房地产业的繁荣。
(2)国家宏观经济环境的影响。我国宏观经济有明显的周期特征,房地产业周期波动与宏观经济波动密切相关,经济发展水平的周期波动对房地产业的周期会产生较强影响,使宏观经济周期与房地产周期呈现同向发展趋势。
(3)城市化进程的影响。改革开放以来,我国不断推进城市化进程,城市化的比重已由1978年的18.6%提升到2007年的44.9%,全国的城镇人口已有5.8亿人。城市化问题涉及国计民生、社会进步和现代建设的方方面面,尤其关系到房地产业的发展,城市化进程必然增加房地产业的有效需求,促使房地产业快马加鞭地发展。
(4)居民的收入水平的影响。通常居民收入的真正增加意味着生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加房地产的需求,导致房地产价格上涨。根据国家统计局公布的资料,改革开放以来,城镇居民人均可支配收入年均上涨7.2%,特别是近几年来,企业工人工资水平不断提高,行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善,居民得到真正的实惠,这些和前几年房地产业的这一轮飞涨有直接的关系。
(5)居民的心理预期。在经济扩张时期,投资者受乐观情绪支配,往往过高估计房地产销售量和销售价格,容易大量投入资本,形成泡沫,使房地产经济进一步扩张。在经济收缩时期,房子地产市场低迷,在悲观情绪支配下,投资者认为房地产还有较大的降价空间,以致房地产有效需求进一步减少,市场低迷进一步蔓延。这种悲观情绪和乐观情绪在人们思想上相互传染、放大,并形成连锁反应,从而加大房地产业的周期波动。
二、我国房地产业周期波动的启示
1、政府部门要科学调控,促进房地产业有序发展
要通过对我国房地产周期的准确定位,预测出房地产下滑和上升的时机,减少房地产业大起大落的异常波动,保持经济的持续稳定增长。具体来说,可以采取下列措施。
(1)采用反周期的对策。要掌握足够准确的数据资料,研究房地产业周期波动的特征和长度,对未来的趋势有敏锐的判断和准确的估计。房地产业剧烈的波动必然会造成不必要的经济损失,有必要通过政府的监督来控制波动的幅度,实施反周期政策。也就是说,当房地产经济处于扩张阶段时,政府应当采取必要的措施,抑制房地产经济过热,而当房地产经济处于衰退阶段时,政府则采取相应的扩张政策,刺激其增长。
(2)要采取灵活多样的手段进行调控。中央及各级地方政府应采取各种措施及时应对,建立并完善灵活多样的宏观调控体系,逐步深化房地产供应、流通、管理及保障制度等体系的市场化和规范化变革,综合运用财政、货币、金融、土地资源、法律法规、行政手段、产业政策等手段来规范和引导房地产投资行为,以促进行业发展并由此推动整个国民经济持续、健康发展,防止过热或者过冷的不利影响出现。
(3)建立健全房地产市场信息系统。要建立健全房地产市场信息系统和预警系统,通过对房地产市场信息的全面采集和数据分析来加强对市场的监测,及时发现市场运行中存在的问题,有针对性地提出调控政策,并通过向社会发布市场信息,进行政策解释和趋势分析,引导市场理性投资和消费,从而促进房地产业的健康有序发展。 |
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发表于 2018-7-14 10:52:20