2018我国房地产泡沫的特殊诱因分析

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　　　　摘要:我国房地产行业目前是否存在泡沫,一直是各界争论的焦点。由于不同的利益团体的出发点不同,其争论有时难免有失公允。本文并未得出房地产业是否存在泡沫的结论,而是分析了诱发泡沫的因素,特别通过是我国所特有的制度性和文化性因素分析了可能导致房地产泡沫的因素,以期对以后的决策层提供决策依据。
　　关键词:住房改革;经济适用房;制度
　　我国自1994年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论,但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力,终究会引起社会矛盾的暴露。
　　1926年,美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初,日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌,并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机,但20世纪90年代初期,我国海南和北海房地产泡沫破灭,留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地,造成银行损失惨重。
　　一般来看,土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征,本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。
　　一、保障性住房缺失
　　我国自全国城镇住房体制改革以来,福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策,另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性,使得商业房过度发展,而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房,经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步,经历了高峰之后迅速下滑,特别是2003到2005年,经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度,全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元,仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。
　　二、土地制出让制度缺陷
　　从房价的长期规律来看,土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源,特别是中国正处于城镇化快速发展时期,面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移,城镇住房需求大,但土地资源承载力相对不足。在这种情况下,土地出让市场是否健康,决定了是否能形成有效的土地供给机制,从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后,土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分,大部分成为地方政府的财政外收入,这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权,这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义,但同时在房地产行业的上升周期,竟拍中的地价往往被炒得很高,拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明,在整个房地产建设交易过程中,政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美,地价税费相加大约占到住房价格的28%。