2018中国经济新常态与房地产市场风险防范

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中国经济新常态与房地产市场风险防范
一、 中国经济新常态
　　2008年金融危机后，中国经济增长速度放缓，从两位数的增长率降到一位数，2009年经济增速为9.4%，在2010年回升到10.6%，自2012年之后，我国经济增速开始明显下滑，到2015年下降到6.9%。在国际经济环境严峻，出口等领域相继疲软之下，中国经济由全面高速增长进入了三期叠加的经济新常态。习近平总书记在2014年的APEC工商领导人峰会指出，中国经济呈现出新常态，有几个主要特点。一是经济从高速增长转为中高速增长。二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众。三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动（张占斌，2015）。国际经验表明，发展中的经济体，经历了一段时期的高速增长之后都会经历一个经济调整期，到达中等收入之后经济增速的回落是普遍发展经济体的现象，日本、韩国以及德国等国家都经历过这个过程。
　　过去30多年是我国经济迅速积累的黄金期，投资拉动和外向型的经济道路是保证经济持续快速发展的主要动力：在经济的高速增长中，投资作用显著，国家大量资金用于基础设施投资建设，城市面貌有了很大的改观，城市之间高速铁路、飞机等设施通勤能力大幅提升，各项基础设施水平达到了国际领先水平；净出口对经济的拉动作用也十分明显：中国制造享誉全球，世界上任何角落都有我国的产品，我国的外汇总量长期保持高位。国际出口需求也创造了大量的劳动力需求，我国已有一般的人口转移到城市。截止2015年底，我国城镇人口超过7.7亿人，城镇化率为56.10%；同时，在消费方面，随着经济的增长，人民生活水平有了很大的提高，2015年城镇居民家庭人均可支配收入达31 195元。
　　2013年，中国开始进入该经济新常态，经济结构和增长动力都将发生改变：（1）出口贸易额下降。在全球经济增速放缓，国外需求下降的国际背景下，世界贸易较难承受中国庞大的经济出口。据2015年统计公报显示，2015年全年货物进出口总额比2014年下降7.0%，其中出口下降1.8%。（2）人口红利逐渐消失，老龄化趋势初显。国内劳动力成本的上升，中低端的制造业在国际上逐渐失去竞争力，而越南等发展中经济的崛起，导致大批产业转移。同时，老龄化问题突显，未来劳动人口会出现下降，劳动力成本会提高。（3）国内消费习惯使得消费作用难以发挥。国内还没有形成稳定的中产阶级，依靠内需刺激经济短期内效果也不明显。
　　基于国际需求下降和我国劳动力优势走弱的原因，我国要依靠增加出口来推动一个67万亿元GDP的经济体，已经比较困难。现阶段外贸是以稳为主，甚至会略降，继续的大幅度顺差已然不可能。反观国内需求在短期内较难有很大改善，经济新常态下我国经济发展面临巨大风险。中国经济新常态是社会主义市场经济周期波动的必然阶段；经济新常态下要不断优化经济结构，以创新驱动经济发展；增加有效需求，保持宏观经济的比例协调；防范金融风险，加快收入分配制度改革，实现经济的长期稳定可持续发展（李娟娟等，2015）。
　　二、 房地产市场存在的主要风险
　　1. 地方政府土地财政路径依赖与债务危机并存。1994年中国分税制改革对中国中央和地方的一般预算收入和支出产生了重大影响。从财政收入上看，1978年～1994年，中央和地方的财政收入分配比例平均为31%～69%，中央财政收入远远低于地方财政收入，吃紧的年份甚至是16%/84%。然而，分税制改革之后情况发生了根本改变，1995年～2014年中央和地方财政收入平均为51%～49%。从财政支出上看，1978年～1994年中央和地方财政支出平均为41%～59%，1995年～2014年平均为25%～75%。中央财政收入占比增加了20%。而支出减少了16%，地方财政收入支出则正好相反。这一正一负的进出，地方财政陷入困境。从财政部公布的数据来看，2014年地方财政赤字4 000亿元，2015年将达到5 000亿元。1978年～2014年中央与地方一般预算收入和支出情况如图1所示。
　　1987年，深圳市提出土地所有权与使用权分离，并第一次将土地使用权作為商品进行交易，从此开启了我国土地发展的新局面。土地出让收入一方面直接增加地方政府财政收入，弥补地方财政的不足；另一方面政府财政收入增加又是城市基础设施建设和经济发展的基础，经济发展繁荣之后反过来又进一步推高土地价值，从而增加政府土地增值收益。在GDP考核体制下的地方政府非常愿意促成这一利益链的完整，土地生财成为地方政府拓展财力的重要支柱（贾康，2013）。由于招商引资的需要，地方政府征收大量农村土地用于工业园区建设，这些工业企业以低租金甚至免租的方式租用工业园区用地，同时，地方政府还配建基础设施，以地方政府投资的城投公司纷纷上马，以期吸引优质企业入驻。然而，政府这些资金的大都来源于银行信贷。2012年，在稳增长的经济目标下，城投债规模呈现爆发式增长，城市的过度举债行为对未来城市还债和经济建设埋下了巨大的风险（罗党论、佘国满，2015）。
　　2. 去库存压力加大与区域性房价上涨并存。2015年12月22日召开的中央经济工作会议提出2016年的五大任务，其中之一就是要化解房地产库存。自住房制度改革以来，我国房地产发展经快速，已经取得了长足的进步，城市居民平均居住住房面积超过了30平方米。根据国家信息中心房地产信息处高聚辉的研究，2014年底，我国城镇住房面积存量达到224亿平方米，约2.45亿套，户均0.93套，并预计到2020年，我国将可以实现一户一套的目标。基于楼市高库存的现实压力，有地方出台政策，鼓励农民进城买房，以缓解城市住房供给过剩的局面。本研究以为此法难以奏效，一是因为农村农房过剩程度远大于城市，农民家庭人均住房面积也远大于城市居民，二是因为人口城镇化的进程已经发展到了一定阶段，随着城市生活成本的增加，城市空气污染的加重，城市没有让生活更美好，城市病所带来的对外来人员的挤出效应已经显现。