2018公租房的新政治经济学解读：基于住房市场和制度供需的静态分析

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　　公租房的新政治经济学解读：基于住房市场和制度供需的静态分析 总结大全 http:///html/zongjie/

　　住房市场供需的静态分析
　　（一）住房投机需求对住房市场供需的扰动
　　住房需求分为消费需求和投机需求。住房消费需求与一般商品需求并无二致，涨价则需求减少，反之则增加；住房的投机需求却与一般商品需求不同，涨价反而需求增加。这主要有两个原因：首先，随着城镇化加速推进，原来城市边缘房价上涨，投资者现已拥有的房产价值上升，将更多投机资本投向新的城市边缘，预期收获更大的投资回报。这样，城市边缘在扩大，房价也不断被推涨。其次，土地用途管制在城市边缘划了一条级差地租红线。土地供给在一定时段、区域总是被国家（地方政府代表）垄断。房价高涨，供给迅速跟进，总的用地指标和年度指标剩余越来越少。物以稀为贵，级差地租越来越高，投机资本越来越多，不断推高地价和房价。
　　由于房价、住房市场发展情势不同，住房投机需求和消费需求就交替表现出主导作用。首先，住房市场化初期，由于房价较低，社会投机资本较少，所以消费需求为主导。在这一阶段，住房需求曲线和其他商品需求曲线并无二致，都是向右下方倾斜。为简化分析，用D1=a-bP可以简单表达，其中D1表示消费需求，a表示绝对刚性的消费需求，b表示价格的单位变化引起住房消费需求变化的边际倾向，P表示房价。其次，在房地产发展高潮时期，由于房价高涨，投机预期活跃，投资性需求曲线占据主导地位。房价上涨速度越快，房产财产和级差地租上涨速度也越快，投机需求增长速度也会越快。也就是说，房价上涨会产生推动投机的加速度，因此住房投机需求曲线用D2=cP2表达，其中D2表示投机需求，c是一个正常数。 开题报告 http:///html/lunwenzhidao/kaitibaogao/

　　两种理论上划分的需求曲线在现实中是会合成为一条实际的需求曲线：D=D1+D2=cP2-bP+a，其中，D表示合成后总的住房需求（见图1）。当房价快速上升时，住房需求曲线在此发生偏转，由向右下平缓倾斜拐向右上急速上升。
　　（二）住房供需失衡
　　1.供给曲线不变的情况。在房价猛涨时，投机预期猛升，一旦投机需求占据主导地位，需求曲线过了房价 ，发生偏转之后，需求曲线向右上方的斜率比供给曲线大，意味着供给增加的速度追不上需求增长的速度，因此市场很难再形成新的均衡，表现为常态性失衡（见图2）。
　　2.供给曲线变动的情况。为了获取卖地收入，推动住房市场发展的政策可能会加重房地产企业的税负或者事业性收费的负担。同时，权利寻租也会加重住房开发的财务成本等。这些因素都可能推动供给曲线下移，即在同一房价下，市场供给更少的住房。当供给曲线从S0下移，超过S1时，并继续下移达到S3时，供给曲线就位于需求曲线之下，意味着同一房价下，住房需求超过住房供给，这样确实能够抑制住房需求，但是新的供需均衡下，房价高达P2甚至超过（见图2）。
　　3.需求曲线变动的情况。事实上，随着人均收入的提高，消费需求和投机需求都扩大。同一房价下，需求量会比过去更大。甚至在某些时候、某些地区，会表现为疯狂炒房。当需求曲线上移至D0高位时（见图2），住房市场更难形成均衡，即便形成新的均衡，房价会高得更离谱。 作文 http:///zuowen/

　　住房制度供需的静态分析
　　（一）住房市场变化带来的不同阶层利益变化
　　当住房市场供需失衡时，社会阶层进一步分化为四个不同的利益群体（见图1）：A区是在投机需求线之上的区域，表示高收入群体，是住房投机群体，是房价高涨既得利益人群。B区在投机需求与合成需求之间，表示中高收入群体，以自住型消费为主力，是房价高涨的利益受损人群。C区在合成需求线和自住消费需求线之间，表示中低收入人群，也就是夹心层人群，是最大的利益受损群体，主要有三类：高校毕业生、新生代农民工和本地住房困难家庭。D区在自住消费需求线以下的区域，表示廉租房保障人群。
　　（二）住房保障制度供需失衡
　　1.住房保障制度需求的新变化。在投机需求占据主导之后，原有的住房公共政策已经不能应对不同群体不断分化的利益诉求：第一，投机获利人群希望能够维持现有利益格局，保持现有住房政策不变，在住房市场失衡情况下，依靠财产优势，获取更多投机利润；第二，自住消费的主力群体中高收入人群，期望房价能够有所下降，一方面希望能够约束开发商暴利，另一方面也希望能够约束投机需求；第三，夹心层人群最希望住房政策改变，一方面希望房价实质性大幅下降，自己能够购买商品房，退而求其次则是希望政府也能保障他们的住房基本需求；第四，低收入人群对住房政策没有实质性要求，因为他们已享有廉租房保障。 开题报告 http:///html/lunwenzhidao/kaitibaogao/

　　2.制度需求的主要推动力。推动制度需求的主要力量是夹心层人群。由于需求曲线代表了边际效用，因此可以认为夹心层人群认定利益受损的程度，主要在于他们的需求曲线与实际的市场需求曲线的差距。简单地说，区域C的面积越大，代表了夹心层人群利益受损程度越大，同时又代表了夹心层人群的人数越多及其政治力量越大。这个具体的量，可以用积分求得： ，其中，SC表示消费需求曲线和现实市场需求曲线之间的面积，P1表示需求曲线发生偏转时的房价，P2表示现实房价。
　　3.制度供需变化对制度均衡的影响。住房制度供给调整速度相对较慢，不能迅速适应住房制度需求。这样，住房供需失衡，反映在公共政策层面就成了住房制度供需失衡。
　　第一，制度需求变化。首先，当投机需求还没占据主导时，消费需求并没有被挤压，市场需求曲线还没发生偏转，这时中低收入群体仍然有能力购买商品房。换言之，此时还没有夹心层人群，社会对改变现行住房政策的利益诉求也不是十分强烈。这就是图3所描述的状态1，此时SC接近0，也就是说对要求制度变迁的政治力量几乎还没生成。这时的制度需求曲线为S1。然后，当投机需求占据主导时，消费需求被大幅挤压，中低收入人群没有能力购买商品房。此时，夹心层人群产生并不断扩大，他们对改变现行住房政策的呼声高涨。夹心层人群对住房制度变革期望主要有两个方向：一方面，调控房价，使房价能够理性回归，他们继续有能力购买商品房；另一方面，扩大保障性住房的覆盖面，能够将他们纳入住房公共保障的范畴。这就是图3所描述的状态2，此时SC的值不断扩大，也就是说对要求制度变迁的诉求越来越强。这时的制度需求曲线已右移至S2。