2018用经济学的原理分析河北省房价与城镇居民消费的相关性

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用经济学的原理分析河北省房价与城镇居民消费的相关性
　　长期以来，中国人都渴望居者有其房。而近年我国房地产很热门，房地产价格持续高涨，搞得政府焦头烂额，百姓叫苦连天，已产生了一定的负面影响。房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，容易使房地产业透支下期需求，影响其持续健康发展，还容易导致部分低收入群体住房困难和银行及社会资金不合理地向房地产倾斜，加剧金融风险和社会的贫富分化，影响社会稳定。根据国家发改委、国家统计局最新调查显示，5月份全国70个大中城市房价同比上涨6.4%，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，着实在令人吃惊。可以说5月创下了18个月来的新高，但房价仍是没有最高，只有更高，像一匹脱缰的野马。这是为什么呢？除了房地产市场的不规范炒作外，还需要我们用经济学的基本原理来分析房价持续高涨的原因。
　　一、土地出让招拍挂政策
　　各地政府代行土地拥有者之权，土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地，这就造成土地价格的突飞猛进，进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。现在中央为了保住18亿亩耕地的红线，要求地方政府必须采取一切措施集约、节约用地。在城市尤其是中心城市，这一趋势更加明显。城市化进程使得土地资源相对稀缺这一矛盾更加突出，一个地方城市化进程越快，它的房价上涨得也更快。用经济学的供求曲线进行分析，这一原因带来的土地价格的上升导致房产成本的上升，使得房产市场的供给曲线S左移到S。而下面二点是需求的原因，需求的增加，导致房产市场的需求曲线D右移到D，这样两支曲线的同时移动就造成了房价的上升，而同时房产交易数量（即均衡时需求或供给的数量）并未缩水。
　　二、居民自购房需求的激增
　　根据西方经济学的定义，需求必须满足两个条件：第一，要有欲望和主观的需要，需求层次的提高和未来二十年内我国正处在青壮年人口增长的高峰期，使房地产市场的发展有了保证。第二，要有货币购买力。需求是以购买力为前提的。当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及 一人有难，众人相帮 等的传统中国文化，为很多不具买房条件的居民提供了方便。因此，购房的需求非常旺盛。目前，用于自住的购房者大体分为四类：一是城市建设中形成的拆迁户，他们是被动刚性需求房子被拆了，必须得买新房，尽管部分人要背上沉重的房贷并严重的影响生活质量。二是城市、农村中一部分比较富有的人，他们原先有住房，现在在良好收入的支撑下具有强烈的换房需求他们要求更新环境更好、面积更大的房子。属于二次购房，这部分人所占比例相对较小但绝对数量却不少。三是随着中国经济的发展，在一些发达的城市，大量的外资进入中国，这些外商有购买办公楼、住房的需求。或是由于地理位置等的原因，一些港、澳、台同胞在内地购买住房加剧了需求。由于需求层次的不同，这部分人主要的需求是高档住宅、写字楼。这些楼盘客观起到了价格示范效应的作用。四是结婚购房的年轻人，中国的传统习惯结婚需要新房，且要求有独立的房屋，使他们也有着强烈的购房需求，尽管大部分人由于参加工作时间不长，收入有限，但在父母、亲戚的帮助下。也加入了购房大军中，成为房奴。
　　三、 长期持续的低利率环境及人民币的升值是造成房价泡沫性虚高的重要原因
　　如果说，居民自购房需求的激增及土地供应的不足，造成了房价的不断攀升，那么，我国长期的低利率政策及人民币的升值所造成的投资、投机则是房价泡沫性虚高的根本原因。
　　一是低利率导致资金流入房地产业。作为投资或者投机者，之所以保有各种资产如房地产、股票、债券等，是为了从中获取收益。如果我们假定各类资产之间的流动性及风险一致，那么各类资产之间如果有收益差的话，人们就会通过卖掉收益率低的资产，购入收益率高的资产来进行资产调整，最后达致资产收益的平衡。这在经济学上被称作裁定交易。这些年来，由于房地产产业链存在着巨大的收益，而贷款成本相对较低，这样，根据上面的裁定交易的原理。大量资产进入房地产业。这些年来，我国房地产业从开发商的土地储备、开发贷款、建筑商的流动资金贷款到消费者信贷，无一例外来自银行，这整个过程所需资金差不多占到全部房地产资金的80%左右。
　　二是低利率使房价出现泡沫。大量的资本进入房地产业，使房价出现了泡沫的可能。打比方说，你拿100万元的资金投资了一处房产，租金年收益为10万元，当前的长期利率水平是5%，那么你所持有房产的资产价格是符合资产价值的（在这里为简便起见，不考虑房产折旧以及风险溢价等问题）。而同时，在这一年间房产的市场价格又上涨了10%。如果把这处房产出售再加上租金收入，一年获利20万元，资本（100万元）的年收益率就是20%，比长期利率多3倍。如果人们普遍预期房价还将继续上涨的话，那么从资本投资收益的角度来看，投资这处房产是绝对合理的。只要房价能保持年5%以上的上涨，同时长期利率不超过5%，那么从资本投资收益的角度来看，任何时候购买这处房产哪怕它涨上了天都是合理的。这就是经济学上所谓的合理性泡沫。这也就是资产市场上会出现越涨越买，越买越涨这种正反馈现象的合理解释。当然了，这里所说的合理是从资本投资收益的角度而言的，并不是指资产的价格合理（符合资产的价值）。从资产收益的角度来看已处于泡沫状态，而从资本投资收益的角度来看却是合理的。
　　三是低利率及人民币的升值刺激投机、投资购房增多。银行贷款利率越低，商品房资金成本就越低，购房者（投资或消费）的购房成本也越低，就会大大刺激房市的有效需求，一步步拉动商品房价格上升。所谓的投资性购买，比如买几套用于出租，以获取租金回报，这股力量比较偏于理性。最厉害的是所谓的游资。游资所信奉的生存法则是东方不亮西方亮，炒罢南方炒北方。房地产市场的高收益率吸引了全世界游资的目光，从中东的石油美元到美国数量众多的对冲基金，全世界许多热钱都进入了中国的房地产市场，他们与一般的投资不同的是他们还会凭借丰富的经验主动对特定地段的房地产进行炒作。这些热钱代表着国外以投机为主的投资性需求，它们的进入更加加剧了房地产价格的攀升速度。房价的上升反过来又吸引更多投资性资金的进入。于是房价越炒越高，当房价被打压下来，泡沫一破裂，他们又掉转枪头，另寻出路，就像繁殖能力极强的细菌总是喜欢寻找最适宜生长的温床和病灶一样，更可怕的是，无论是自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向，生怕过了这个村就没这个店了，其结果只能是愈演愈烈地供不应求。这里的求不是正常的间歇性消费，而是几股力量不约而同地千军万马挤独木桥。
　　从以上的经济学分析，可以得出这样的结论，房价上升是正常的，要防范的是泡沫性虚高。