2018土地增值税对房地产市场的经济效应分析

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　　摘要：土地增值税在被忽视十多年之后，重新得到重视，并参与到国家宏观调控房地产市场的政策中来。这项税收政策是否能如所预期的，达到增加财政收入，调控房地产市场的目标呢，本文从经济学的角度，对其税收效应进行分析。
关键词：土地增值税 房地产市场 经济效应
近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。   
一、土地增值税的价格效应
1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。
按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。
2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。
从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。   
而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。
从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。   
二、 土地增值税的市场规模效应
1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。
近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。
涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。