2018房地产项目投资最优方案的选择

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　　[摘　要：房地产项目在投资前需进行各种方案的比选，以找到最佳方案。在选择采用何种方案时，最重要的决定因素是投资收益率，而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们发现，一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的合理性其实是非常差的。千方百计做足、做高容积率的做法往往只有想象中的高回报，而在现实中有的时候却是显失合理的。因此，在给定的规定条件约束下，容积率多少为宜、选择何种建筑类型、如何组团分布等成为必须加以解决的问题]
[关键词：房地产　投资　方案　选择]
房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的投资风险。
显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。在这里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。
Ⅰ.前提条件
该地块位处郊区，规划条件（实践中可以略有突破或更改，但不能幅度过大）如下：
A、主要经济技术指标
一、;建设用地面积：91.38亩；  

二、;容积率：≥1.0且≤2.5；
三、;建筑密度：居住用地≤25%；
四、;绿化率：居住用地≥35%。
B、规划要求
一、;建筑高度：80米以下；
二、;退让：后退主干道：高层20米以上，裙房或多层12米以上。
三、;建筑间距
高层建筑：南北向正面间距≥1∶0.8H（其中板式高层住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高层排列间距≥20米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。
四、;停车数量：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。
五、;配套要求：
1、;设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于5400方；
2、;设置用地面积0.5公顷以上的集中绿地；
3、;设置用地面积500方以上的居民运动场地一个；
4、;按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房；
5、;设总建面200方的社区邮政服务中心；
6、;按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房；
7、;合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕；
六、;道路后退范围内不得设置停车位等设施。   
Ⅱ.各方案成本收益
根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择：
A方案：多层与小高层结合，容积率为1.3，多层占70%，小高层占30%。
B方案:;多层与小高层结合，容积率上升到1.6，多层占70%，小高层占30%。
C方案：纯高层，容积率2.73。
D方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占29%，高层占71%。
E方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占60%，高层占40%。
这几种方案各自的成本收益情况如下：
一、第一种方案
1、;建筑面积79577.68㎡，地价款为1.35亿元，即1.35×1.04=1.404亿元。折算楼面地价为:1764元/㎡。
2、;土建造价：
多层住宅楼面积为79577.68×70%=55704.376㎡；小高层面积为79577.68×30%=23873.304㎡。
多层单价1010元/㎡，总造价为55704.376×1010元/㎡=5626.1420万元
小高层造价(不考虑商场)为1800元/㎡，即:23873.304×1800元/㎡=4297.1947万元
合计9923.3367万元，平均1247元/㎡
3、;前;期：150.00元/㎡
4、;后;期：①电信17.00元/㎡
　　　　　　②煤气平均(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡
      　③弱电30.00元/㎡   
　　　　　　　④强电(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡
　　　　　　　⑤室外上下水：50.00元/㎡
　　　　　　　⑥园林绿化：150.00元/㎡     
　　　　　合计:360.00元/㎡
5、;管理成本：80.00元/㎡
6、;销售成本：100.00元/㎡
7、;财务成本：100.00元/㎡
8、;销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡;(销售均价按6000元/㎡考虑)
合计:4521.00元/㎡
单方利润:6000-4521=1479元/㎡
合计利润:79577.68×1479=11769.5389万元
第二种方案：
1、;建筑面积为97941.76㎡，楼面价为1434.00元/㎡
2、;多层住宅楼面积为97941.76×70%=68559.23㎡，小高层面积为97941.76×30%=29382.528㎡
3、;土建造价：
　　多层造价为68559.23×1010=6924.4822万元
　　小高层造价为29382.528×1800=5288.8550万元
　　平均价为1247.00元/㎡
4、;前;期：150.00元/㎡
5、;后;期：360.00元/㎡
6、;其他同上为1000.00元/㎡ 合计为4191.00元/㎡
单方利润:6000-4191=1809元/㎡
合计利润:1809×97941.76=17717.6684万元   
第三种方案：
1、(销售面积按16.6407万㎡)楼面价为:844元/㎡;
2、建安造价平均按2200.00元/㎡考虑
3、前;期：150.00元/㎡
4、后;期：电信17.00元/㎡，煤气26.5元/㎡，弱电30.00元/㎡，强电125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，园林绿化165.00元/㎡
合计:413.50元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、销售成本：100.00元/㎡
7、财务成本：100.00元/㎡
8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑)
合计:4608.00元/㎡
单方利润:6000-4608=1392.00元/㎡
合计利润:1392×16.6407=23163.8544万元
第四种方案：
1、;多层:61213.6×0.5×1.3=39789㎡，24层、28层考虑（底层架空）销售面积为：95900.86㎡，合计:135689㎡
容积率为:135689/61213.6=2.217
地价:1.35×1.04/135689=1035元/㎡
2、;建安造价:
①多层：39789×1010=4019万元
②高层：95900×2250=21578万元
合计:25597万元
平均单价为:1886元/㎡
3、;前期：150元/㎡
4、;后期
①;电信17.00元/㎡
②;煤气均价25.00元/㎡
③;弱电30.00元/㎡
④;强电均价110.00元/㎡   
⑤;室外上下水50.00元/㎡
⑥;园林绿化150.00元/㎡
合计:382.00元/㎡
5、;管理成本：80.00元/㎡
6、;销售成本：100.00元/㎡
7、;财务成本：100.00元/㎡
8、;销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑)
合计:4453.00元/㎡
9、;单方利润:6000-4453=1547元/㎡
合计利润:135689×1547=20991万元
第五种方案：
1.;建筑面积为134670㎡，楼面价为1043.00元/㎡
2.;多层住宅楼面积为134670×60%=80802㎡，高层面积为134670×40%=53868㎡
3.;土建造价：
　　多层造价为80802×1010=8161万元
　　小高层造价为53868×2300=12390万元
　　合计：20551万元，平均价为1526.00元/㎡
4.;前;期：150.00元/㎡
5.;后;期：360.00元/㎡
6.;其他同上为1000.00元/㎡，合计为4079.00元/㎡
单方利润:6000-4079=1921元/㎡
合计利润:1921×134670=25870万元
Ⅲ.结论
那么，上述五种方案哪种最优呢？
在选择采用何种方案时，最重要的决定因素应是投资收益率（更准确地说是内部收益率IRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提。在进行选择之前，必须明确：   
1.;无论采取何种方案，配套商铺的面积均为7730平方米左右，因此不必列入方案比较，所占的成本也没有考虑。
2.;小高层不考虑底层架空层。
3.;多层与高层结合的方案，3排6幢多层考虑为6层，其中6层为跃层，高层是2幢24层与2幢28层，底层架空，但容积率时，底层架空层的面积未计算在内。因此，实际容积率还要略高。
4.;售价是投资收益评估的重要因素，但由于郊区房产多层与高层价格差异并不像市区那么大，因此在做方案比选时，可以假设所有物业统一按6000元/㎡考虑。
5.;同理，方案对比中未考虑合理避税，统一按正常税率计算。
6.;地下车位与车库按收支持平计，不构成方案选择的要素，因此忽略不计。
请看下表：
名称
方案;多层销售面积;高层/小高层面积;楼面地价;单方造价;销售均价;单方利润;合计毛利
（万元）;投资收益率;销售利润率
A;55704.38;23873.30;1764;4521;6000;1479;11770;32.71%;24.65%
B;68559.23;29382.53;1434;4191;6000;1809;17718;43.16%;30.15%
C;0.00;166407.00;844;4608;6000;1392;23163;30.21%;23.20%   
D;39789.00;95900.86;1035;4453;6000;1547;20991;34.74%;25.78%
E;80802.00;53868.00;1043;4079;6000;1921;25870;47.09%;32.02%
显然，通过简单的对比，我们可以得出这样的结论：
1.;C方案即纯高层的投资收益率最低，应予放弃（从绝对值上看，该方案的利润额并不低，但其经济合理性却是最差的，这一点应该引起投资者高度重视）；
2.;容积率偏低的纯多层A方案尽管造价较低，但楼面地价偏高，因此投资收益率也不高，其不合理性仅次于纯高层方案，应予放弃。
3.;综上所述，很明显，本地块不适合全部采用单一类型的物业，无论是多层还是高层，都不具有良好的投资收益水平，我们应考虑多种类型并存。
4.;在同时混有多层与高层的方案中，高层比例多于低层的D方案的投资收益率低于低层占多数的B、E方案达10个百分点左右，因此，在有多种物业类型并存、容积率相同的情况下，应尽可能多地布置多层，少布置高层、小高层；
5.;B方案虽然收益水平较高，但多层占70%、小高层占30%的比例在设计中能否做到是一个疑问，即便能做到，可能导致建筑密度过大，影响小区品质。因此，在以B、E方案为侯选方案时，还要注意其可实现性。  

6.;E方案为多层、高层结合，考虑到小区的整体和谐与造型，应在此基础上适当补充少许小高层，这样整个小区显得丰满，区块与区块之间有过渡、有呼应、有起伏，既容易营造出高档小区的效果与景观氛围，也更容易做到理想的户型比。
7.;在方案基本确定后，还应注意：①根据市场形势预测售价，进行投资收益敏感性分析，找出售价变动幅度与投资利润率的对应关系，做到心中有数；②应着手编制完整的现金流量表，测算整个开发周期资金需求的变化情况，并计算资金峰值的大小与出现时间，从而避免资金链出现问题，并最大限度地提高资金利用效率。
8.;在上述成本测算中，建安成本较准确，但前期费用、基础设施费、配套设施费、期间费用等没有进行明细分析，只是一个根据经验值估算的笼统数据，这可能会造成较大误差。虽然这并不至于影响上述方案比选的正确性，但在方案确定后，还应作进一步的详细分析，以求得更精确的数据。
Ⅳ.;当前东部地区不同物业的建安成本经验值
一、;地下车库（单层）
（一）土建
1、;钢材                   ;220×4322.50=951.00元/㎡   
2、;商品砼                    ;120×600=720.00元/㎡
3、;土方                          ;20.50元/㎡
4、;桩基                          100.00元/㎡
5、;围护                          ;90.00元/㎡  

6、;粉刷、楼地面、防水                   140.00元/㎡
                            合计:2021元/㎡
（二）安装                      ;　　 70.00元/㎡
1、;消防:                         ;120.00元/㎡   
2、;弱电:                          15.00元/㎡
                        ;　;　合计:205.00元/㎡
上述两项合计:2226.00元/㎡×1.0343=2304.00元/㎡