2018泰国、香港和日本房地产市场逆转研究

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　　摘要：文章比较了泰国、香港和日本房地产市场发生逆转的历程，分析了产生的原因，结果表明，汇率和过高的房地产价格对国家的经济产生了重大的影响，最终导致房地产市场价格的下跌。
　　关键词：泰国；日本；房地产市场；汇率；逆转
　　
　　一、泰国房地产市场发生逆转的历程
　　
　　泰国房地产大幅下跌的外因是亚洲金融危机，泰国货币受到国际炒家的冲击，但其中，也有泰国本身发展的内因，导致国际炒家对泰国的冲击，泰铢大幅贬值，给泰国造成巨大损失。引发的内因有：
　　1．经济结构不合理，资产泡沫性大。20世纪70年代末开始，包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向的工业化战略，经济发展非常迅速。但工业化过程中主要以劳动密集型产业为主，缺乏科技和生产效率的支持，使出口难以长期保持强劲的竞争力。当泰国的经济处于上升阶段时，银行信贷急剧扩张，但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门，而是流向高风险的房地产和股市。在金融风暴前夕，泰国房地产积压的资金为300亿美元，积压的住房有85万套，需7年时间才能消化，写字楼和商铺空置率高达20％以上。信贷过度扩张和房地产热造成通胀事急升，经济泡沫越来越浓。这为货币、银行及金融危机留下了隐患。
　　2．国际收支恶化，对外负债严重。泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策，但其国际收支情况并不理想。泰国在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了弥补经常项目逆差，也为了扩大国内投资，不惜借人巨额外债，泰国的国家短期外债占77％。由于泰国资本市场开放度比较大，流人大量短期资本进行套息或者投资到股市(泰国75％的外资流入股市)，然而一旦泰国国内的经济有所变化，它们很快就会撤走。多年以来，泰国财政盈余稳健，但进入1996年，情况发生了变化，由于美元对日元在1995年、1996年持续上升，已经严重的削弱了泰国出口竞争力。1996年第四季度由于收入短缺而出现财政赤字，相当于1．1％的GDP。财政收支短缺使泰国不再有盈余弥补日益扩大的经常账目逆差。泰国的外债总额1991年只有300亿美元，但到1996年底已经增加到800亿美元。
　　3．金融体系不健全，高风险贷款过于集中。泰国的金融体系不健全，风险意识差，当经济升温时，金融体系大量资产流入房地产，造成房地产价格猛升，形成地产泡沫。当房地产价格上升到与实际购买力脱节的地步，地产市场出现供过于求，发展商失去支付高利率的能力，金融体系涌现了大量的呆坏账。在1997年5月，泰国91家财务公司的呆帐就达到640亿美元，其中大多数是房地产贷款呆帐，使其经营陷入困境。而泰国的金融贷款集中房地产业，房地产业的贷款占到总贷款额的40％以上。银行对单一行业的贷款过于集中，承受着巨大风险。   
　　尽管从1985年开始，泰铢开始实行以美元为主的一篮子挂钩制，使汇宰相对稳定，但泰国的经济结构畸形不合理，旅游及相关产业占国民收入的三分之一以上。他们借助于东亚投资热潮，大量引进外资，借入外债，在房地产、零售及娱乐等第三产业等非生产领域，投入大量的资金，造成经济泡沫，虚假繁荣；此外，金融体系、特别是金融监管体系不完善，过早开放金融市场，轻易实行金融自由化和国际化政策，使得外汇市场受到强烈的冲击。
　　总之，贸易赤字、经常项目逆差、财政收支不平衡、外债激增(特别是短期外债)、物业市场的不振以及信贷评级下降等因素共同作用的结果，使泰国成为亚洲危机的引爆点。导致泰国经济崩溃，货币急剧贬值，经济陷入衰退，很长时间难以复原。这直接导致了房地产市场价格的暴跌。
　　
　　二、香港房地产市场发生逆转的历程
　　
　　1997年的香港，作为国际金融中心，经济基础雄厚，拥有近900亿美元的外汇储备和庞大的财政盈余。香港经济基础健全，经济平稳增长，1996年增长率达4．5％，1997年前3季度分别取得5．4％、6．4％。和5.8％的强劲增长；特区政府几乎没有任何经常账目赤字，反而拥有预算盈余。当时，香港市场气氛高昂，投资者信心充足。并且外资银行(主要是美国投资银行)预测，恒生指数跨越2万点高峰指日可待，将来有望会冲上28000点的新高。
　　然而，香港的经济并不是如此乐观，经济隐忧在几年前就已经存在，并不断积累，在特定条件下，经济危机有可能爆发。那就是多年来过度膨胀的资产价格，特别是房地产的价格，以及香港货币制度存在的隐忧。
　　香港的资产价格，主要是楼价在1997年前10年里上升了逾10倍，物业市场一直畅旺炙热，经久不衰。香港人多地少，土地供应有限，并且香港严格限制土地和不动产的供应，为发展商垄断物业价格提供了条件。房地产市场供不应求，然而银行长期的实质负利率及投机炒卖活动，导致房地产飙升。据统计，1984年1月至1997年7月，大单位及豪宅价格上升了12．3倍，仅1997年上半年，住宅价格，特别是豪宅市场价格上涨了将近1倍。据报道，1997年夏秋，香港某些地点的物业价格，无论是住宅还是商用楼宇，都已经赶上和超过了东京，高居全球第一。
　　与此同时，由于经济增长强劲，薪金连年上升，货币收入节节增长；股票市场也增长强劲，1997年上半年恒指由12000多点一路上扬，直升到16800点。一方面，薪金收入增长加上因股市和楼市上涨而带动资产组合膨胀，使实际收入大幅增加，导致市场需求亢奋。另一方面，由于不动产市场价格上扬，造成经济环境恶化，营销成本增加，在消费需求激升的刺激下，香港整体物价高昂，相比临近地区，香港的物价显得过于昂贵。特别是1997年下半年后，东盟各国货币以及韩元、台币相继贬值；反观香港，港元币值坚挺，资产价格不仅未降，反而持续上升，使得相对竞争力减弱，访港游客骤减，出口萎缩。很明显，香港资产市场过于膨胀，币值高估，资产价格必须大幅下调，或港元大幅贬值。
　　在金融风暴之后，香港的房地产价格大幅下跌，有20万人沦为“负资产阶级”，在香港岛东北边由船坞造镇而成、为中产阶级居住社区的“太古城”是最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。其房地产价格从1997年以前约1．3万港元／平方英尺的最高峰，以后逐年下降，到2001年跌落至四五千元。
　　香港房地产市场发生逆转的原因主要有：
　　第一，亚洲金融危机，打击了香港的宏观经济，经济增长明显放慢，经济增长甚至出现负增长。
　　第二，1997年下半年以后，东盟各国货币以及韩元、台币相继贬值；而香港，币值坚挺，房地产价格昂贵，造成经济环境恶化，营销成本增加，使得相对竞争力减弱，访港游客骤减，出口萎缩，失业率上升。