2018关于房地产市场治理中地方政府定位的冷思考

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　　近来，我国政府采取了多种政策措施加强对宏观经济的调控，各方面都取得了较好的效果，但是，我国的房地产业仍出现了过热的问题。其中的一个重要原因就是地方政府定位不准，出现了越位和缺位并存的问题，使得宏观措施在执行过程中被软化、调控效果大打折扣。对此，进行了深入的分析，并提出了相应的政策建议，以期对和谐社会的构建有所裨益。
　　1、引言
　　2006年上半年，我国的GDP增长率为10.9%，其中第二季度增长11.3%，是1994年以来增长最快的季度。其中上半年，城镇固定资产投资规模急剧膨胀，同比增长31.3个百分点。对此，中央政府采取了一系列政策措施来调节宏观经济运行，以防止经济过热。从第三季度的数据分析，宏观调控整体上取得了较好的效果，我国的经济增长率回落至10.4%，其中城镇固定资产投资同比增长24.2%，比二季度回落7.7个百分点，新开工项目比二季度明显减少。
　　虽然多个领域宏观调控取得了预期的效果，但对房地产的调控作用微乎其微。据统计，前三季度房地产开发投资和房地产价格继续呈现较快增长的局面。前三季度房地产开发投资12902亿元，增长24.3%，同比上升2.1个百分点，比上半年还快0.1个百分点。全国70个大中城市房屋销售价格始终保持在5～6%的高增长，全国大部分城市房价不跌反升。目前，房价上涨过快已经成为老百姓最为关注的问题。
　　尽管中央政府采取了一系列的措施来抑制房价过快上涨，如，国务院出台了“国六条”、“国八条”，建设部等部门的“十五条”，提出要增加小户型住房的供给，提高了按揭首付的比例，以及五年内转让需要缴纳营业税等措施，但是房地产市场调控的重要一环，即地方政府，存在定位不准、公共管理不到位的问题，越位与缺位并存，使得宏观措施在执行过程中被软化，调控效果大打折扣。
　　2、地方政府在房地产治理中存在的问题
　　不可否认，一些地方政府在国家出台治理房地产市场的相关政策措施后，能够予以积极贯彻落实。但是由于地方政府与中央政府在利益的不同，往往会出现部门利益、局部利益与全局利益相冲突的现象，从而使调控措施在执行的过程中被软化。
　　1.过分关注GDP增长率，明降温、暗托市的情况普遍。长期以来，我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标，这使得地方政府有足够的动力去通过各种方式来提高GDP增长率水平。
　　而据有关家的研究成果显示，在我国某些地区，当建设用地增加1%时，当地固定资产投资就增加4.1%，而在城镇固定资产投资中，房地产投资占三分之一强。正是基于这样的原因，地方政府不肯与房地产市场保持距离，反而深度地参与其中，地方政府明降温、暗托市现象普遍，而有些地方政府甚至对违法用地也不闻不问。根据国土资源部对2004年10月至2005年5月对部分城市卫星照片核查情况显示，违法用地占新增建设用地宗数、面积的比例分别为61%和50%。
　　2.分税制改革下的地方政府财权与事权不对称，使地方政府公共管理职能弱化。1994年的税制改革划分了中央与地方的财权，在一定程度上划分了事权，规范了中央与地方的关系。但是对于地方政府之间的财权与事权基本没有涉及。据统计，地方财政收入占财政收入的比重由税制改革前(1993年)的78%迅速下降为2004年的45.1%，下降了32.9个百分点。而2006年上半年，全国财政收入为20005.89亿元，其中地方为9068.23亿元，所占比重为45.3%。虽然随着我国经济蛋糕的不断做大，地方财政收入的绝对规模扩大，但是随着地方政府职能范围的扩大、完善，地方公共品、服务需求激增，这使得目前我国的地方政府的财政压力不断加大。因此，地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入，一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益。一句话，地方政府没有动力去抑制房地产价格。
　　3.对土地使用权的管理缺乏刚性约束。一是我国地方政府垄断着房地产一级市场上的土地，也借助于这种垄断权力渗透到房地产市场中去，从而使得寻租成为可能。最终，土地使用价格脱离了市场竞争定价，加大了交易成本，不利于土地资源的优化配置。另一方面，土地使用权可以按照法律规定转让，而国家为了“公共利益”需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。但是，由于我国的土地政策对“公共利益”界定模糊，从而使地方政府在土地流转过程中可运作的空间非常大，如，在土地拍卖市场上抬高地价，为招商引资又人为过分地压低地价等，这些行为严重扭曲了土地价格，不利于房地产市场的健康有序发展。
　　4.地方政府为改善住房结构矛盾所做的努力不够。目前我国的房地产住房供给与需求严重错位，表现在：高档次、大套型住房占住房供给的七、八成，而占社会百分之八十左右的中低收入群体所需要的中低价位、中小套型住房的供给严重不足，仅占住房供给的二、三成，致使中小型住宅严重短缺，而这又进一步加剧了房价的上涨。从世界范围看，即使是发达国家，其住宅面积也一般在80—90平方米，如，在日本住房面积一般在80平方米左右；而在我国的香港地区，90平方米的住房已经算是豪宅，而我国的商品房面积一般在120平方米以上，这不符合我国的国情。
　　5.我国住房保障制度亟待完善。目前我国的经济适用房供给严重不足，经济适用房投资连续几年同比下降，2005年完成投资仅565亿元，同比下降了6.8个百分点，经济适用房的投资只占商品房的3.6%。二是我国的廉租房建设远远滞后于经济发展水平。资料显示，目前尚有13个省区没有将廉租房建设纳入省级人民政府对市、区、县人民政府工作目标责任管理；70个地级以上的城市没有建立廉租住房制度。因而，当有限的土地在商品房建设和廉租房等公共商品之间进行分配时，在利益的驱使下，各方必然以牺牲廉租房的建设转而大量开发商品房，而这种做法无疑加剧了住房供求矛盾，导致房价大幅上涨。
　
　3、对策与建议　　通过以上分析，笔者认为，房地产的调控效果不明显，甚至出现“越调控房价上涨越快”现象，其的根源不是政府管得太少，而是管得太多，却做的太少，即在房地产市场治理中地方政府没有准确定位。从土地拍卖、收取土地出让金到房地产的开发、销售，地方政府都深刻而广泛的参与进去，越位严重；而对于改善住房结构、完善住房保障制度，建立规范的信息发布制度等，本是地方政府应该大有作为的领域，却严重缺位。同时，我们应该明确，房地产调控的目标不是一味的打压房价，而是要将房价的涨幅控制在合理的范围之内。只有本着这样的原则，才可能调动各方面的积极性，最终实现开发商、居民和政府(尤其是地方政府)“三赢”的局面。