2018外资大量进入我国房地产市场背后的思考

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　　目前国外资本大举挺进我国房地产市场，而我国房地产的直接融资渠道却十分狭窄，对银行贷款依赖性较强，在当前国家对房地产采取宏观调控的情况下，开发商不得不采取与国外投资商合作的形式来获取开发资金。面对这种情况，提出了要通过加强我国房地产金融创新的方式来扩大房地产融资渠道，完善房地产金融市场。 　　1、外资进入我国房地产市场的程度
　　1.国外资本目前对我国房地产市场的投资
　　国家统计局的资料表明，2005年境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了过去前5年的总和。而且这一几何级数的增长态势在进入2006年之后被不断放大，按照全球最大的物业顾问服务公司之一的世邦魏理仕的研究结果推算，今年前两个季度，至少10亿美元的境外资金投入到中国内地房地产购买市场。境外机构和个人购买商品房的资金的结汇也在同期增长2倍以上。以摩根土丹利、花旗等为主要成员的国际地产基金成为进入我国房地产的急先锋。过去5年里，摩根士丹利在中国房地产领域的投资总额达15亿美元，今年该公司还将追加投资30亿美元。紧跟大摩之后，花旗集团计划未来3年内将其对中国内地房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可至8亿美元。同时澳大利亚最大的投资银行麦格理银行日前表示，计划在今年斥资3亿美元投入中国内地房地产企业。而该银行在进入中国的11年中已经陆续完成了9个大商场的收购。除此之外，荷兰ING银行、美林国际等全球知名公司已先后公开宣布将携带重金深度介入中国房地产市场。
　　与此同时，亚洲地区的投资机构也以其灵敏矫健的身躯快速进入中国的房地产市场。资料显示，2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有20%到25%的资金投向中国房地产市场。进入今年以来，亚洲国家流向中国地产的资金有增无减。包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。见资料显示从2006年6月6日至7月20日50天不到的时间内，仅境外机构在中国以独立或者入股的形式投资形成的房地产项目就达15项之多，平均每3天就拿下一城。其中，仅渣打银行就在上海连续吃进4个巨型项目。另据笔者了解新加坡长成(私人)投资公司从2005年到2006年在不到的一年的时间在天津通过合资入股的方式连续拿下了两个项目，总投资额达4亿元人民币。主要境外投资者在未来1～3年对中国房地产的预计投资额(见表1)
　　
; 2.外资进入我国房地产的原因
　　国外资本之所以这么积极进入中国房地产市场，主要是基于对中国经济的持续良好发展前景的看好，以及随着经济快速发展所带来的房地产增值收益，从房地产的平均收益率来看，1979～2000年，房地产投资的市场平均回报率在7.9%左右，而北京、上海等地高档住宅、商办物业每年的增值可达15%左右，远远高于日前日本的3.5%，伦敦的4%以及美国的4.5%。同时境外投资者对人民币增值的预期也普遍看好，据世邦魏理仕掌握的资料显示，大多数投资者都预期人民币还将升值2%到20%。同时国际市场上对人民币的升值预期是每年5%左右。这些因素都造成境外资本大量进入我国的房地产行业，除此之外，我们也不能忽视我国房地产市场自身存在的一个先天性的缺陷，就是房地产市场融资渠道狭窄。
　　2、我国单一的房地产融资渠道和较高的居民储蓄存款余额
　　1.单一的房地产融资渠道
　　对于中国房地产市场的主要参与者——中国房地产发展商来讲，其资金来源主要还是依赖银行贷款，银行的贷款是其融资的一个最主要方面。根据2005年12月16日国务院第一次全国经济普查领导小组办公室和中华人民共和国国家统计局发布的《第一次全国经济普查主要数据公报(第三号)》的有关数据，至2004年底，房地产开发企业的总资产达61790亿，总负债达45784亿，资产负债率达74.1%，1999年至2005年国家统计局关于房地产企业开发投资资金的来源情况统计数据也说明了这一问题。
　　2005年，房地产开发企业到位资金21178亿元，其中企业自筹资金7039亿元，占资金来源的比重为33.24%；国内贷款3835亿元，占资金来源的比例为18.11%，其他资金来源为10040.41亿元，占47.40%，在其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，其中60%至70%的部分是又属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款，而在自筹资金中，企业自有资金(权益资金)仅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。也就是说，在房地产开发资金来源中，有60%左右的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不到20%，房地产业的平均资产负债率较高。随着国家宏观调控政策的出台、银根的收紧，房地产开发商完全依赖银行贷款的项目很难付诸于实践，因此很多开发商希望开拓一些新的融资渠道，这也就是为什么很多国内的大型房地产开发商，都往往选择和境外的开发商来一起合作进行项目开发的原因。
　　2.较高的居民储蓄率和狭窄的投资渠道
　　与房地产开发商由于缺乏大量的开发资金而不得不寻求境外投资者的帮助，并为此付出较高的融资成本，相反我国国内居民的储蓄存款余额确在连年攀升，我国居民储蓄存款额继续高增，而且居民储蓄率是居高不下。根据中国人民银行2006年1月14日的最新统计，1月末居民人民币储蓄存款余额达到14.8万亿元，同比增长21.1%。“十五”时期城乡居民人民币储蓄存款余额的增长趋势也说明了这一问题。
　　与高额的储蓄存款余额相矛盾的是我国狭窄的居民投资渠道，目前我国居民收入除了用于基本消费和存入银行以外，几乎很难再找到一条比较恰当的投资渠道。
　　3.美国较低的居民储蓄率和多元化的投、融资渠道
　　与中国相反，美国居民的储蓄率一直保持在较低的水平，始终保持在10%以下。与较低储蓄率相对应的是美国发达的资本市场和丰富的投、融资渠道，居民可以自由选择自己偏好的金融市场。同时房地产开发商也可以向其中的任何一个金融主体进行融资，获取开发资金。
　　一方面由于房地产企业单一的融资渠道而不得不引进国外资本进行房地产开发，从而造成大批利润被外资分享，另一方面是国内狭窄的投资渠道，使得居民不得不将剩余资金存入目前已处于负利率阶段的银行，而不能获得丰厚的利润回报。这一矛盾突显出我国狭窄的投、融资渠道。如何改变目前这种“瓶颈”局面，成为中国金融市场面临的最为严峻的挑战。因此我们应该在金融工具、金融体制和金融管理上进行全方位的创新，不断推动我国金融国际化进程。而“房地产金融体系与国家金融体系的一体化”已经是国际住房金融体系发展的总趋势，因此本文将以房地产金融创新为例，来讨论中国的金融创新问题。