2018论公允价值计量：投资性房地产计价的艰难选择与应用

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　　　　论文关键词 公允价值 计量模式 性房地产 选择与应用
　　论文摘要 本文从企业计量模式的选择与应用来分析投资性房地产对企业利润、所有者权益的影响，企业对投资性房地产准则的采用应持谨慎态度。
　　随着我国房地产价格的节节攀高，在投资性房地产领域引入公允价值后，企业的经营业绩与股东权益将会大幅提高。但资料表明，只有极少数的投资性房地产采用公允价值计量模式。在已披露2007年年报的 1300多家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，从2０07年的中报来看，由投资性房地产的价值变化带来的“公允价值变动损益”对上市公司盈利的影响还极少，对整个市值的影响可说是微不足道。为什么呢？我们先来看看新准则的规定。《企业准则第3号——投资性房地产》规定，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。并特别规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为模式。笔者现从企业计量模式的选择与应用来分析以上投资性房地产现象。
　　
　　一、艰难选择
　　
　　主要有以下几方面的原因导致企业摒弃公允价值计量模式：
　　 一是公允价值计量的使用条件被严格限制。比如投资性房地产若采用公允价值模式计量，准则要求有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，由于我国目前没有完整的房地产估值体系，在中小城市几乎没有房地产中介，而许多上市公司的投资性房地产又在中小城市或是大城市的远郊，取得符合准则要求的条件是比较困难的。因为需要说明什么是活跃市场、相似、用途、新旧等资产的交易价格。而涉及商业机密或者大宗大额交易不常见，交易价格的取得是有难度的，这样企业不得不继续采用成本计量模式。
　　二是因素。在采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量后，肯定会导致大幅的资产增值，同时调增留存收益，目前部对这部分留存收益是否要征税尚未做出明确规定，当前税法对这部分增值收益征税的可能性较小。但原来在成本计量模式下，虽然对投资性房地产按期计提折旧会减少其账面利润，但是折旧和摊销却可以起到抵税效果，减少企业的现金流出。而引入公允价值模式后，折旧和摊销抵税功能的丧失肯定会导致企业大量的现金流出。
　　三是投资性房地产的市场价值难以准确估量。随着我国的快速发展，房地产从国家集体所有与使用到出让给企业或个人使用，使得企业和个人在近几年对房地产呈现刚性需求，导致房地产价格在这两年集中疯涨，仅2007年，全国各主要大中城市房地产价格几乎每月涨幅在5％以上，有的超过10％，如果按照公允价值模式计量，企业每月的净利润都会受到公允价值变动的影响，呈现出较大的波动幅度。但是，新近出台增征土地使用税，征收土地闲置费等系列宏观调控政策出台，可能导致楼房出现“拐点”，如深圳等地最大的几家楼市中介一夜缩减或倒闭，使得全国楼市马上处于观望状态。所以公允价值是一把“双刃剑”，既能带来企业价值的提升也能导致企业价值的减少。如果投资性房地产由于不能转让兑现，一旦转换为持有目的，其带入的公允价值是正值的话，以后的折旧和摊销金额将相应增大，成为减少利润的因素。
　　四是企业会考虑成本效益原则。目前税务部门不承认公允价值的税前列支或税前收入，因此对于以公允价值模式计量的投资性房地产公允价值变动进入利润表的部分应进行纳税调整。企业出于成本效益原则，也会慎重应用公允价值计量模式。
　　
　　二、应用
　　
　　采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。现举例说明：
　　1．外购或自建的房地产
　　［例1］：2007年1月1日，Ａ公司与Ｂ公司协商，由Ｂ公司向Ａ公司投入房产，双方协商价为3000万元。当日，Ａ公司即将该房产出租给Ｃ公司，年租金3０0万元，年终一次性付清。