2018论主辅分离物业管理方面的几点思考

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　　　　 论文关键词： 主辅分离 物业 发展方向 措施
　　 论文摘要：随着国家主辅分离的要求，房产分离后如何实施物业管理成了目前多方探索 的问题。文章从分离房产过程中存在的问题入手进行剖析，有针对性地提出了建议，为分离 的房产企业提供一些可以参考的实施措施。
　　
　　 按照国家关于企业主辅分离的思想，主辅分离的工作正如火如荼地开展着。随着大 量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的 主要趋势，主辅分离原有房屋管理的滞后性、特殊性严重阻碍了推进。如何实行行之有效的 物业管理模式，如何使主辅分离房屋的管理工作走向正轨，是正在处于变革的房屋管理企业 需要思考的问题。
　　
　　一、主辅分离房产存在的问题
　　主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出、由房产管理部门接收、实行系统化专业 化管理的房产，实行委托经营、独立建账、独立核算的管理原则。主辅分离房产受原因 、及自身特点的影响，存在诸多问题。
　　 1.接收的房屋设施老化严重，维修力度跟不上，欠账多。主辅分离房产大多建于上世纪80 年代，也有五六十年代的，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因效益差、 房屋长年失修失养，造体、设施设备老化十分严重，严重的甚至已经不具备再居住 的条件。小区内差，私搭乱建现象普遍，垃圾不能及时清理，道路损坏严重，虽然接管 后进行维修可以改善其状况，但是无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来很大的 困难。
　　 2.房产管理不健全，管理混乱，各类资料不完善。给正常的房屋修缮和管理工作 带来困难，特别是各种证件不全，严重阻碍了接管工作的顺利进行。受计划经济体制影响， 房屋无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用的现象比比皆是，给 日后的管理造成很大隐患。
　　 主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理 人员的自身素质和管理水平有限，无法实行专业、正规的管理。管理工作仍局限于管理与被 管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄，接管后在意识上需要一定时间的沟通，加 上企业经济效益低下造成的房产维修欠账，使管理工作处于失控状态。 　　 ; 3.资产庞大。原有房屋管理单位大多隶属于国家各大中型企业，固定资产十分庞大， 分离时如果资产没有得到很好的处理，将给新建立的企业造成很大的负担。物业管理行业属 服务密集型行业，附加值小，盈利率低， 再加上各种原因造成的收费率低，在管理经费无法保证而自身负担沉重的 情况下，将严重阻碍物业管理的进程，降低服务水平，形成发展的恶性循环。
　　
　　二、主辅分离房产的特点
　　1.主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。
　　 2.主辅分离房产是在国家发展过程中为提高企业综合竞争力提出的，由划拨方式转 移的产权和管理关系，政策性强，缺乏竞争机制。